文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房(fáng)和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月(yuè)时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是(shì)对购房者的不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从(cóng)大(dà)开发时(shí)代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后(hòu)一(yī)手(shǒu)交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然二次(cì)房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果按(àn)照经济规律(lǜ)办(bàn)事，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这道关，解(jiě)好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为(wèi)现房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手(s筑梦未来是什么意思，锦时筑梦是什么意思hǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的(de)风险。从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的(de)？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一(yī)种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，引入(rù)了(le)商品房预售制(zhì)度(dù)。其实，当(dāng)前世界不(bù)少国(guó)家存在预售制。但(dàn)是(shì)，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的(de)监(jiān)管(guǎn)保障措施，开发商(shāng)在项目(mù)获(huò)得政府批准后才可以(yǐ)开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后(hòu)从(cóng)银行一(yī)次性贷(dài)款支(zhī)付(fù)剩余全部房(fáng)款，而(ér)是根据开发(fā)商工(gōng)程进度在完全(quán)交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违约(yuē)处罚措施作为(wèi)保障的(de)，如果没有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公(gōng)平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一(yī)定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制度有助于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配(pèi)套房企债(zhài)务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国(guó)一(yī)定(dìng)能(néng)化解这个难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的(de)建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业(yè)的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房(fáng)地产也(yě)不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业(yè)企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重大措(cuò)施(shī)。在当前的情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新(xīn)模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参(cān)与财税改(gǎi)革方案(àn)研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过长期(qī)系(xì)统的(de)专项研究。（参考后来形成的(de)专(zhuān)著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制(zhì)度，许多人(rén)栖身于木(mù)屋(wū)或(huò)者其他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需(xū)求是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力(lì)才(cái)能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这(zhè)一(yī)系列问题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始(shǐ)探求新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这模(mó)式一经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发(fā)商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭(jiē)”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办(bàn)立(lì)信(xìn)置(zhì)业有限公司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的(de)经验(yàn)，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独(dú)到的(de)见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加(jiā)快(kuài)自身(shēn)资金周转。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除(chú)了(le)分层出售、还印发售楼(lóu)说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取(qǔ)买家的(de)订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这(zhè)种(zhǒng)方(fāng)式(shì)减(jiǎn)轻了民(mín)众购(gòu)房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制(zhì)造(zào)商的资(zī)金问题，降低(dī)投资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是(shì)“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模(mó)式成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的一(yī)大特色(sè)，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产市场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地解(jiě)决了核心的(de)住房(fáng)供不应求的(de)问(wèn)题，使房市发展进(jìn)入(rù)新阶(jiē)段(duàn)。

　　预(yù)售(shòu)楼(lóu)花模(mó)式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花(huā)制度(dù)的监(jiān)管，即要求开发商在(zài)预(yù)售前，确保(bǎo)地价款已经全部(bù)支付，还(hái)要证明自身有(yǒu)资金等能(néng)力(lì)把项目完成，资金需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)，中国(guó)香港要求律(lǜ)师行(xíng)在银行(xíng)开设(shè)的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行(xíng)将(jiāng)成最大(dà)风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身推动(dòng)项目完(wán)工(gōng)。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐(zhú)步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住房需(xū)求大和供给量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重(zhòng)工业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一(yī)导(dǎo)向使前期(qī)发(fā)展(zhǎn)工业(yè)化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决(jué)住房基(jī)础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但当时推行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统(筑梦未来是什么意思，锦时筑梦是什么意思tǒng)一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度(dù)，住房市(shì)场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差(chà)等问题，因此福利分房制度不再(zài)适(shì)用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场(chǎng)面临商(shāng)品房(fáng)的需(xū)求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是(shì)对内(nèi)地(dì)房地(dì)产市场(chǎng)的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步引进中(zhōng)国香港预售(shòu)商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房(fáng)建设(shè)的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划(huà)经济下的福利分(fēn)房(fáng)转(zhuǎn)向市(shì)场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期房，解决了(le)房企缺少资(zī)金和开(kāi)发时间周期(qī)长的两大难题，开发(fā)商(shāng)以预(yù)售款撬(qiào)动下一(yī)个(gè)项目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房(fáng)供应速(sù)度加快。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人(rén)民(mín)银(yín)行等(děng)多(duō)方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作用推(tuī)动了房地产市(shì)场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调整形成(chéng)契合中国内地的商品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)。预(yù)售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资(zī)金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设(shè)中的房(fáng)屋(wū)预先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为(wèi)：房地产开(kāi)发(fā)商办理(lǐ)预(yù)售(shòu)许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案登记和预(yù)告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商(shāng)可能(néng)已拿到(dào)了全部购(gòu)房款，这点与中国香港(gǎng)的按照(zhào)工程进度付(fù)款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国(guó)内(nèi)地的开(kāi)发商(shāng)而言，预售(shòu)制商品(pǐn)房(fáng)也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周期，同时增(zēng)加市场商品房(fáng)供应，推(tuī)动了(le)城镇化(huà)发展进(jìn)程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年对中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产市场的稳(wěn)步发(fā)展起到了重要作用(yòng)，不(bù)仅解决了房地产市场(chǎng)快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)资金需(xū)求，也提高了(le)居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小区，从全民(mín)蜗(wō)居到基本适居，住(zhù)房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革(gé)开放(fàng)以来(lái)，城镇化(huà)进程(chéng)进入(rù)快速发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成(chéng)为中国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内(nèi)地房地产行业的发展。中国内地房地(dì)产(chǎn)历经(jīng)二十多年长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完(wán)成(chéng)额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无到(dào)有、从国企先行(xíng)到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地(dì)经(jīng)济高增(zēng)长的(de)火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带(dài)动的上下(xià)游产业链特别长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年(nián)房地(dì)产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定(dìng)资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等(děng)通道(dào)业务(wù)，占比(bǐ)超过三分之一。从(cóng)房(fáng)地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约(yuē)，将导致(zhì)银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住房市值(zhí)测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房(fáng)市值(zhí)占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及(jí)中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券(quàn)市值较低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背(bèi)后潜藏的(de)风险确(què)实存在，当(dāng)前的(de)负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利(lì)息(xī)，还(hái)要(yào)承担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发商之间的购(gòu)房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同是两个独立的(de)合同关系，如果(guǒ)开发(fā)商(shāng)发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要(yào)根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场波(bō)动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列(liè)问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过(guò)与购房者签订(dìng)的预售合同和(hé)按(àn)揭合同，已经从(cóng)银(yín)行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失还(hái)款能力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由(yóu)银行(xíng)承担(dān)，银行将面临较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房者的(de)预售监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预(yù)售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售商品房(fáng)所得(dé)款项应(yīng)当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国并没(méi)有统一的预售资(zī)金监管规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例(lì)为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等城市则按照项(xiàng)目的(de)建安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进(jìn)入(rù)监管账户(hù)后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资(zī)金如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包(bāo)方(fāng)，以工(gōng)程建设(shè)名义(yì)，获得监管账户拨付资(zī)金(jīn)，再由工程方将资金(jīn)转给房(fáng)企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过(guò)这些方式套(tào)取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘(pán)建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金(jīn)循环高(gāo)周转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购房者预(yù)付资金，一(yī)般设(shè)有定金或预(yù)付款保(bǎo)护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的(de)预付款比例(lì)相对较低(dī)，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付(fù)后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一(yī)般(bān)以定金方(fāng)式(shì)支付，或按工程进度(dù)分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是(shì)按工程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度(dù)逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方(fāng)式(shì)，一是期(qī)房由政(zhèng)府或第(dì)三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。二是开发(fā)商(shāng)为购房者提供一定(dìng)的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期(qī)限(xiàn)内无条(tiáo)件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其(qí)余(yú)房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比(bǐ)例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定(dìng)金或首付外(wài)，购房者(zhě)在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首(shǒu)付款由第三方公(gōng)证行或产(chǎn)权(quán)保险公司的信(xìn)托(tuō)账户监管(guǎn)。如(rú)果开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过(guò)申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担任何责任(rèn)与损失。而(ér)开发商(shāng)在房屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度(dù)向开(kāi)发商(shāng)提(tí)供一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资(zī)金(jīn)直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监(jiān)管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零(líng)首付购房，房款按建(jiàn)造工期(qī)进度支(zhī)付，按揭按(àn)工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开(kāi)发商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签(qiān)署购房合同(tóng)前(qián)，购(gòu)房者需支付约2000欧的(de)定(dìng)金(jīn)并进行预约公(gōng)证，签(qiān)订合同(tóng)后(hòu)定金退还。如由于(yú)任何原因(yīn)不能(néng)购买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)公证费和土(tǔ)地交易税，分别(bié)为(wèi)房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取按(àn)工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例因项目(mù)而异。一般(bān)来说(shuō)，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采用固(gù)定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对(duì)期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的(de)功能(néng)是当(dāng)房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严(yán)格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一(yī)名(míng)律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节(jié)，各环节内容确认(rèn)无(wú)误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置了(le)10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经(jīng)营问题(tí)时(shí)，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公司(sī)赔(péi)付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例通(tōng)常(cháng)为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在(zài)合(hé)同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但(dàn)是交房(fáng)前付款比例(lì)相对较低(dī)，一般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英(yīng)国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验(yàn)收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国期房预售(shòu)资(zī)金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程(chéng)中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进(jìn)入开发(fā)商(shāng)账户前经(jīng)过两道关口，有利(lì)于保障购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发(fā)商必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部(bù)规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分(fēn)，法律要(yào)求开发商必须完成定(dìng)金保全措施才(cái)可预售。什么是定金(jīn)保全(quán)措施？即(jí)买(mǎi)卖双方(fāng)签订购(gòu)房(fáng)合同时，开发商向金(jīn)融(róng)机构或指定保证机(jī)构或(huò)保险机构签订(dìng)定金保证委(wěi)托(tuō)合(hé)同，设(shè)置购房者(zhě)定金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将(jiāng)相应的保证金证明书(shū)交付(fù)给购房者。除定(dìng)金外(wài)，其(qí)他预(yù)先支付的购房(fáng)款也(yě)受该措(cuò)施(shī)保护。若开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时，开发商(shāng)需向购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付(fù)最多不(bù)超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者(zhě)即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但交房(fáng)后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷(dài)款(kuǎn)，除(chú)定金外(wài)的剩(shèng)余(yú)房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付(fù)比例(lì)20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支付，所有资(zī)金进银行专门项目资(zī)金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有(yǒu)统一(yī)的(de)选购权(quán)合同以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡期房同(tóng)样(yàng)采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般(bān)为(wèi)合同(tóng)签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗等完(wán)工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出(chū)贷款的增加而(ér)增加(jiā)，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款会存入(rù)银(yín)行专(zhuān)门的项目资金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关(guān)。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)享受1年的房(fáng)屋(wū)保修期，此后购房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到(dào)了政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和(hé)房企(qǐ)重组(zǔ)。一方(fāng)面(miàn)，加(jiā)大对刚需(xū)和改善型(xíng)需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对(duì)局(jú)部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是(shì)保交(jiāo)楼(lóu)保复(fù)工保民生，给予强有力(lì)的金融(róng)工具支(zhī)持(chí)。另一方面，从现在(zài)起，对还(hái)在正常(cháng)运转的房(fáng)企包括民营企业(yè)，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购重组整(zhěng)个(gè)行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分(fēn)估计(jì)形势复(fù)杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立(lì)开发商违(wéi)约后(hòu)定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安(ān)全。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保(bǎo)险公司介入，为房(fáng)屋(wū)重(zhòng)大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支(zhī)付环节(jié)，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付(fù)款机制(zhì)或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于(yú)开发商、银行的(de)第三方(fāng)资(zī)金监管机构，或由政府相(xiāng)关部(bù)门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期(qī)内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全(quán)权(quán)负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预(yù)售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了(le)，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的(de)建筑质量(liàng)，实(shí)现良币(bì)驱逐(zhú)劣币(bì)。

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