万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳少爷”的(de)意外(wài)走红，让这个位(wèi)于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债(zhài)务人被(bèi)中国(guó)信(xìn)达追债(zhài)，中(zhōng)国信达(dá)为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资(zī)购(gòu)入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜的(de)时(shí)候，他们的姿势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件(jiàn)背后，可能没(méi)你想象(xiàng)的那么(me)简单。

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　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据(jù)京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目(mù)的处置主体是(shì)中国(guó)信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中国(guó)信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫(hè)华恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元(yuán)人(rén)民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同债(zhài)务人。目(mù)前，该项目(mù)已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子实际上(shàng)都(dōu)是卖出去(qù)了的，是(shì)有人(rén)住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这(zhè)75套房0082是哪个国家区号呢，0081是哪个国家区号子(zi)是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签(qiān)，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经的(de)报道证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套(tào)房子抵押出去(qù)，现在还没资(zī)金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基(jī)本都(dōu)是北(běi)京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院(yuàn)的业(yè)主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业(yè)主确实已经支付(fù)价款并实际(jì)占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良(liáng)债权(quán)回本的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规定(dìng)，民事执(zhí)行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的(de)，如果业主没有过错，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)不(bù)得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出(chū)执行异议(yì)申(shēn)请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除(chú)查封(fēng)，同(tóng)时可以联合起诉开发(fā)商，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月，人民(mín)法院(yuàn)报公布《最(zuì)高人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护问题(tí)的(de)批复》，以(yǐ)司法解释的方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付全部价(jià)款，主张其(qí)房屋交付(fù)请求权(quán)优先(xiān)于建设工程(chéng)价款(kuǎn)优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人(rén)民法院应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支付了(le)部分价款的商品房消费(fèi)者，在一(yī)审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价(jià)款的(de)，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖(mài)出去(qù)回本，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，0082是哪个国家区号呢，0081是哪个国家区号将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国(guó)信达申(shēn)请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到(dào)金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前中(zhōng)国信达已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地(dì)等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国(guó)金谷国际信(xìn)托有限责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没(méi)有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵的(de)楼盘，引发(fā)了市场(chǎng)强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的(de)万柳书(shū)院，更是被誉为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知(zhī)名(míng)房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下(xià)了(le)北京(jīng)万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大(dà)华府等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远超过(guò)这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平(píng)米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的(de)36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引了(le)不少知(zhī)名人士(shì)，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的(de)成功奠(diàn)定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的(de)房，拿北京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次(cì)成为(wèi)被执行人，被执行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文(wén)书确(què)定义务(wù)，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深(shēn)蓝财经就曾(céng)深挖出背后(hòu)的(de)中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就(jiù)在(zài)于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝试过多(duō)元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转型的目(mù)光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中信(xìn)集团(tuán)手(shǒu)中拿(ná)下北(běi)京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部全(quán)部股权。如果北京国安的(de)估值一(yī)直没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及其实(shí)控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业(yè)保理(lǐ)、北京建工、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信(xìn)建设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国安(ān)的时间完(wán)全(quán)吻(wěn)合(hé)。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国安后，不仅国安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫(hè)集(jí)团也(yě)被拉(lā)入泥(ní)淖(nào)。

　　据(jù)北(běi)京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压(yā)力(lì)，中赫集(jí)团和(hé)周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手(shǒu)中的中赫(hè)集团(tuán)股份，但国安和中赫的经营状况却(què)持续(xù)没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次列被执(zhí)行人(rén)，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成为被执(zhí)行人，执(zhí)行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行(xíng)能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文(wén)书(shū)确定义务，上(shàng)述(shù)被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北(běi)京国安(ān)，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都成为老赖(lài)的情况下，被(bèi)执行10个多(duō)亿的北(běi)京国安，又如(rú)何能(néng)独善其身(shēn)？

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