OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技(jì)，引(yǐn)发了(le)公募REITs扩(kuò)募风(fēng)波(bō)，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT开盘继(jì)续延续此(cǐ)前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌(diē)幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大(dà)园REIT曾发(fā)布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资产张润(rùn)大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密(mì)切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益(yì)人相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期(qī)已(yǐ)同步启动了应(yīng)急(jí)预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能(néng)事项(xiàng)。由于(yú)张润大(dà)厦是(shì)全国首批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，浦东(dōng)新区国资委(wěi)也(yě)高度关(guān)注。

　　多(duō)位(wèi)业内人士表(biǎo)示，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT近期(qī)市场(chǎng)波动较大，但其实不动(dòng)产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值(zhí)，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技的事件(jiàn)继续(xù)扰动公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)开始震荡(dàng)走低(dī)，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利消息(xī)影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个(gè)交(jiāo)易日二(èr)级市场价格(gé)表现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以来，3个交易(yì)日跌(diē)幅达(dá)到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位居前(qián)列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前(qián)上(shàng)市的(de)8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上(shàng)涨，其(qí)余7只(zhǐ)均(jūn)有不同程度下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区(qū)基础设施REITs5月15日平(píng)均(jūn)跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张(zhāng)江REIT一季报中已(yǐ)经(jīng)披露张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇(yù)突发事件，因此导致二级市(shì)场价格出(chū)现(xiàn)波动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述(shù)人士(shì)看来，尽(jǐn)管(guǎn)出于风(fēng)险规(guī)避的原因，最(zuì)近几个交易日场内资金有所(suǒ)流出(chū)，但是，不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本(běn)上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随着二级(jí)市场价格下跌(diē)，风险(xiǎn)也得到一(yī)定(dìng)释放，但是价格(gé)涨跌(diē)会受到基本(běn)面(miàn)、情绪(xù)面等(děng)多重(zhòng)因素影响，不好判断(duàn)价格是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业(yè)内人士表示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年(nián)内二级市场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收(shōu)益(yì)率高(gāo)的产品具(jù)备一定的投资价(jià)值，很适合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏(sū)的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品(pǐn)具(jù)备一定的(de)投资价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示(shì)，若张江园区最(zuì)终能(néng)顺利解决招商(shāng)，平(píng)稳(wěn)过(guò)度对经营现金流没有造成大的影(yǐng)响，“事件(jiàn)性利(lì)空下调至得(dé)这(zhè)么急、这么深(shēn)，加上(shàng)前期本身园区类资产就回(huí)调不(bù)少了，这就是(shì)黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还(hái)是落到租金收入受不受影响，影响多(duō)大，估计园(yuán)区会最终(zhōng)解决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技(jì)。随后5月12日(rì)晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科(kē)技是其(qí)扩募拟新购入基础设施(shī)资(zī)产张润(rùn)大厦的(de)重要承租(zū)方之一，目(mù)前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行已签租赁协(xié)议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继(jì)续密切关注哲(zhé)库(kù)科(kē)技(jì)后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报(bào)中披露的张江光大园项目出租率下降事项，一度二级市(shì)场(chǎng)价格出现回落。在随(suí)后召开的业绩说(shuō)明会中管理人(rén)就(jiù)相关事(shì)项进行(xíng)了解释说(shuō)明，市场信(xìn)心得到了一定(dìng)提振，二级市场价格表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和(hé)线下(xià)的(de)扩募说明会(huì)上，运(yùn)营团队表(biǎo)示了对张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项目的(de)信心，预(yù)计签嘉应学院地址在哪里啊，嘉应学院学校地址署意向(xiàng)书和合同谈判中的(de)储备租户正常转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时(shí)间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关负责人坦言(yán)，事发突然确实始(shǐ)料未及，在获悉(xī)OPPO关(guān)停哲库科(kē)技消息(xī)的第(dì)一时间即奔(bēn)赴现场进(jìn)行了沟通(tōng)和核(hé)实(shí)工(gōng)作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公(gōng)司(sī)领导高度重视(shì)，据悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关负责人介(jiè)绍说，目前储(chǔ)备租户还是(shì)比较丰(fēng)富的，覆盖了芯(xīn)片测(cè)试、人工智(zhì)能、航天产业(yè)、信息(xī)技术等产业客户，租(zū)赁意向面积超过了2万(wàn)方(fāng)。从(cóng)意向(xiàng)储备(bèi)转化为实(shí)际(jì)租户(hù)需(xū)要(yào)一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收(shōu)了三个月履约保证(zhèng)金给了我们一些(xiē)空间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积(jī)在(zài)短期内完成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季(jì)度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的(de)空置(zhì)率(lǜ)为(wèi)何(hé)未能(néng)得到解决。

　　对此相关负(fù)责人(rén)解释，张江光大园一直以来都坚持以市场化(huà)运营为导向，历史运营(yíng)表现稳定，租(zū)户的调(diào)租和换租都属于正常情(qíng)况，而这次项(xiàng)目的大租户(hù)退租正(zhèng)好发生在(zài)市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在(zài)看(kàn)到(dào)出(chū)租率下滑情况(kuàng)没有得到及时修复(fù)后(hòu)，张(zhāng)江(jiāng)这边也作了一(yī)定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租(zū)户(hù)。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大园项目在(zài)给(gěi)租(zū)户的(de)分隔空间、交付标(biāo)准(zhǔn)、租金水平等方面也有一些差异化，张(zhāng)润大厦多是(shì)两千多平的大平层(céng)，楼的成新度高一(yī)些，单价也贵(guì)一些，张江光大园单层(céng)以一千平(píng)的面积(jī)为(wèi)主，还有一些独栋形态的物(wù)业。租户自(zì)身也会有(yǒu)诉(sù)求，也会根据自身需求和预(yù)算挑选区域(yù)内的不同(tóng)物(wù)业(yè)。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新(xīn)老资(zī)产的管(guǎn)理人都变成了(le)一家，后续我们在资源共(gòng)享(xiǎng)和联(lián)合营销方面能更加充分发挥(huī)协同(tóng)效(xiào)应，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定(dìng)位和(hé)展望，相关负责人表示，张江集团和张(zhāng)江(jiāng)高科(kē)目前在管资产约五百万方，还有(yǒu)一些其他在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空间资(zī)产上市平台目标(biāo)的坚(jiān)实后盾(dùn)和储备资源。“我们非常重视张嘉应学院地址在哪里啊，嘉应学院学校地址江REIT这个资本平(píng)台和它未来的(de)发展。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募是我们实现基金(jīn)扩容的(de)第(dì)一步，也是至关(guān)重要的一步(bù)，眼下我们可(kě)能面(miàn)临了一些突发情况需要(yào)解(jiě)决(jué)，但是这和(hé)我们在(zài)张江科学(xué)城这三十(shí)年建设发展过程中所经历的相比，只能算(suàn)是(shì)一个非常小的插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一切可(kě)能化(huà)解当前突发事件(jiàn)的所(suǒ)有负面影(yǐng)响，维持(chí)预期和市场的信心。”

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