OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片子(zi)公司(sī)哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续(xù)延续(xù)此前(qián)几(jǐ)日的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新(xīn)购入基础设施(shī)资(zī)产张润大厦的重(zhòng)要承租(zū)方(fāng)之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议的(de)通(tōng)知。同时，在公告(gào)中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库(kù)科技(jì)后续情(晓之以情,动之以理的意思是什么，晓之以理,动之以情出自哪里qíng)况，积(jī)极做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益(yì)人相关(guān)负责人也(yě)表示，近期已同步启动(dòng)了应(yīng)急预案，排(pái)摸(mō)储备租户，积(jī)极应对哲库提前退(tuì)租的可能事(shì)项。由于(yú)张润(rùn)大(dà)厦(shà)是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，浦东(dōng)新(xīn)区(qū)国资委也高度(dù)关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近(jìn)期市场(chǎng)波动(dòng)较大，但其实(shí)不动产公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下(xià)跌(diē)并不会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其(qí)内外价值，投(tóu)资(zī)者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市(shì)场价格继续(xù)波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的(de)事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此(cǐ)后(hòu)二(èr)级市(shì)场价格开始(shǐ)震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所(suǒ)回(huí)升，最(zuì)终报收3.512元(yuán)，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安张江光大(dà)园REIT最近几个交易(yì)日二级市场(chǎng)价格(gé)表现欠(qiàn)佳，5月11日以来(lái)，3个交易日(rì)跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年(nián)6月(yuè)21日(rì)上(shàng)市以来，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中(zhōng)位居前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市(shì)场整体表现上(shàng)看，目(mù)前(qián)上市(shì)的8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园(yuán)REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程度(dù)下(xià)跌(diē)，8只产业园区基(jī)础设(shè)施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披露张江光大园项目出(chū)租率有所下(xià)降，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇突发事(shì)件(jiàn)，因此(cǐ)导(dǎo)致二(èr)级市(shì)场价(jià)格出现(xiàn)波动。”一位业(yè)内人士(shì)分析(xī)称(chēng)。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽管出(chū)于风险规避的原因(yīn)，最(zuì)近几个交易日场内(nèi)资金(jīn)有所流(liú)出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级(jí)市场价格下(xià)跌，风险也(yě)得到(dào)一定释放，但是价(jià)格(gé)涨跌(diē)会受到基本面、情绪(xù)面等多重因素影响(xiǎng)，不好判断(duàn)价(jià)格是不(bù)是已经完全触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还有(yǒu)一(yī)位业(yè)内人(rén)士表示(shì)，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年内(nèi)二级(jí)市场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其(qí)实有些隐含收益率高(gāo)的(de)产(chǎn)品(pǐn)具备一(yī)定(dìng)的投资价值(zhí)，很适合(hé)稳(wěn)健类投(tóu)资者。此(cǐ)外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐(fá)，产业园区、物流(liú)类(lèi)等REITs产品具(jù)备(bèi)一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董事高如星对(duì)此表示(shì)，若张江园区最终能顺利解(jiě)决招商，平稳(wěn)过度对经营(yíng)现金(jīn)流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性利(lì)空下调至得这么(me)急(jí)、这么深，加(jiā)上前期本身园区类资(zī)产就(jiù)回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终(zhōng)还是落到租金收(shōu)入受(shòu)不(bù)受影响，影响多大(dà)，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布(bù)公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设施(shī)资产张润大(dà)厦的重要承(chéng)租方(fāng)之一，目前未收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲(zhé)库科技(jì)后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其(qí)一季报中(zhōng)披(pī)露的(de)张江光大园(yuán)项目出租率下(xià)降事(shì)项，一度二(èr)级市场价格(gé)出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关事(shì)项进(jìn)行了(le)解(jiě)释说明，市场信心得到了一(yī)定提振，二级市(shì)场价(jià)格(gé)表现也趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下的(de)扩募(mù)说明会上，运(yùn)营(yíng)团(tuán)队表示(shì)了对张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目的信心，预计(jì)签(qiān)署意向书和合(hé)同谈(tán)判(pàn)中的储备(bèi)租户正常(cháng)转(zhuǎn)化(huà)后，项(xiàng)目(mù)出租率将(jiāng)得(dé)到回(huí)升。没(méi)想到仅过了不(bù)到三(sān)周的时(shí)间，张(zhāng)江REIT的扩募(mù)之路又(yòu)迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引(yǐn)起了市(shì)场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原(yuán)始权益(yì)人相(xiāng)关负责人(rén)坦言(yán)，事发(fā)突(tū)然确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一时间(jiān)即奔赴(fù)现(xiàn)场进行了沟通和(hé)核实工作(zuò)，并(bìng)同步启(qǐ)动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重(zhòng)视(shì)，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关负责人(rén)介绍说(shuō)，目前储备租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航天产业、信息技术等产业客户(hù)，租(zū)赁意向面(miàn)积超过了(le)2万方。从(cóng)意向(xiàng)储备转(zhuǎn)化为实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我们(men)正在着手通(tōng)过签署租(zū)赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些重(zhòng)要租(zū)户。虽然收了三个月履约保证金(jīn)给(gěi)了我们一些空(kōng)间，但本着对(duì)首批(pī)扩(kuò)募、对(duì)市场(chǎng)负责的(de)态度，我(wǒ)们肯(kěn)定要全力与时间赛(sài)跑，把这些面积(jī)在短期(qī)内完成去化。”相关(guān)负(fù)责人(rén)说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江光大园项(xiàng)目一季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原(yuán)始权益(yì)人(rén)有那么多储备租户，之前(qián)的空(kōng)置(zhì)率为何未能得(dé)到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释(shì)，张江光(guāng)大园一(yī)直以来都坚持以(yǐ)市场(chǎng)化运营为导(dǎo)向，历史运营表(biǎo)现稳定(dìng)，租(zū)户的调租和换租都属于(yú)正常(cháng)情(qíng)况，而这次项目的大租(zū)户退(tuì)租(zū)正(zhèng)好发(fā)生在市(shì)场活跃度的短期低点，目前市场情(qíng)况(kuàng)已有所好(hǎo)转。在看到出(chū)租率下(xià)滑(huá)情况没有(yǒu)得到及时修复后，张江这边(biān)也作了一(yī)定的资源(yuán)调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光(guāng)大园项目在给租户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租金(jīn)水平(píng)等方面也有一些差异化，张润大厦多(duō)是两千多平的大平层，楼的成新度高一(yī)些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园(yuán)单(dān)层以一千平的面积(jī)为主(zhǔ)，还有一些(xiē)独栋形(xíng)态的物业。租户自身也会有诉求(qiú)，也会根据自身需求(qiú)和预算挑选(xuǎn)区域内(nèi)的不同物(wù)业。

　　“如果扩募(mù)完成(chéng)以后，新老(lǎo)资产的管理人都变成了(le)一家，后(hòu)续我们在资源共享和(hé)联合(hé)营销方面能更加(jiā)充(chōng)分发挥(huī)协(xié)同效应，相(xiāng)信可以做得更好(hǎo)。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人(rén)表示，张江集团和张(zhāng)江(jiāng)高科目前在(zài)管(guǎn)资产约五百万方，还有一(yī)些(xiē)其他在开发的储备项(xiàng)目(mù)，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园(yuán)区(qū)产(chǎn)业空间资产上市平台(tái)目标的坚实后盾(dùn)和储备资源。“我们非(fēi)常(cháng)重视张江REIT这个资本平台(tái)和它未来(lái)的发展(zhǎn)。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的(de)第一步(bù)，也(yě)是至关重要的(de)一步，眼下我们可(kě)能(néng)面临了一些突发情况需(xū)要(yào)解决，但是这(zhè)和我们在张江科学城这(zhè)三十年建设发展过(guò)程中所经(jīng)历的(de)相比，只(zhǐ)能(néng)算(suàn)是(shì)一个非常小的插曲。我们有信心排除(chú)万晓之以情,动之以理的意思是什么，晓之以理,动之以情出自哪里难，尽一(yī)切(qiè)可能化解当(dāng)前突(tū)发事(shì)件(jiàn)的所有负面影响，维持(chí)预期(qī)和市场的(de)信心(xīn)。”

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