万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于(yú)北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商(shāng)——中赫(hè)集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成(chéng)了共同债(zhài)务人被中(zhōng)国信达(dá)追债(zhài)，中国信达为了(le)收回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房(fáng)子(zi)早已售出，业主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那(nà)些真正斥(chì)巨(jù)资购(gòu)入房产的有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维(wéi)权信息(xī)，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽(jǐn)头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区(qū)位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达在京东(dōng)拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达(dá)近47亿，该(gāi)项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示，上(shàng)述(shù)不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限公(gōng)司北京(jīng)市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权(quán)。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看，这就(jiù)是一起中国信达(dá)北分讨债(zhài)的故(gù)事，但(dàn)实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属实，说明(míng)这些房子实际上(shàng)都(dōu)是卖出去了(le)的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍(pāi)卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些(xiē)房子根本(běn)没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证(zhèng)实(shí)了上述内(nèi)容。有豪宅中介(jiè)透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就把这75套(tào)房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是(shì)万柳书(shū)院(yuàn)的业主。另据地产自媒(méi)体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的(de)业主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹，“富(fù)人也(yě)被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些业(yè)主确实已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际(jì)占有，那么，中国信(xìn)达转让(ràng)这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失(shī)最(zuì)大(dà)的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定(dìng)，民事执(zhí)行中，业主已经(jīng)支(zhī)付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过(guò)户手续的(de)，如果业主没有过错，人民法院不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查封的可(kě)以向法院提(tí)出(chū)执行异议申(shēn)请，请(qǐng)求(qiú)法(fǎ)院解除查(chá)封，同(tóng)时可以联合起诉(sù)开(kāi)发商，要求退(tuì)还购房款或办理房(fáng)产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人(rén)民法院报公(gōng)布《最高人民法院(yuàn)关于(yú)商品房消(xiāo)费者权利保(bǎo)护问题(tí)的批复》，以司法解(jiě)释的方式(shì)明(míng)确(què)了(le)购(gòu)房人(rén)的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支(zhī)付(fù)全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权(quán)优先于建设工程价(jià)款优先受偿权(quán)、抵押权(quán)以及(jí)其(qí)他债权的，人(rén)民法院应当予以支(zhī)持(chí)。只支付(fù)了部(bù)分(fēn)价款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩论终结(jié)前已实际支付(fù)剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖出(chū)去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集(jí)团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的(de)股东行列，中国(guó)金谷国(guó)际(jì)信托有限责任(rèn)公(gōng)司成为(wèi)了唯一(yī)股东，后(hòu)者由中(zhōng)国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没(méi)有(yǒu)很(hěn)高(gāo)的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平(píng)米的(de)天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了(le)市场(日落胭脂红完整的诗句带拼音，日落胭脂红完整的诗句的意思chǎng)强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利(lì)、万科等大型知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的(de)五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平(píng)米(mǐ)20万元的(de)价格(gé)，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树(shù)、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北(běi)京豪宅圈(quān)的地位。2014年末(mò)上(shàng)市的它(tā)，对(duì)手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等，现如(rú)今(jīn)，它远远超过(guò)这些对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一(yī)套(tào)300平米的(de)法拍房，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书(shū)院(yuàn)虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不少知名(míng)人士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬(lǎo)则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的(de)“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京(jīng)城最贵的(de)地”，“做(zuò)地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文书(shū)确定义务(wù)，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个(gè)地步，其(qí)实是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖(wā)出(chū)背后的(de)中赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元化转型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就尝试过多元化业务，先后进军(jūn)能(néng)源市(shì)场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下(xià)北(běi)京国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果(guǒ)北京国安(ān)的估值一(yī)直没变，那(nà)么中(zhōng)赫集(jí)团拿下北京国(guó)安，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许(xǔ)会(huì)感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样(yàng)，中赫为什么(me)又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团及(jí)其实(shí)控人周(zhōu)金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条日落胭脂红完整的诗句带拼音，日落胭脂红完整的诗句的意思股权(quán)出质记录。质权人(rén)包括海金商(shāng)业(yè)保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山东国际信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后(hòu)，不仅国安(ān)的经营(yíng)状况没有得(dé)到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资金压(yā)力(lì)，中赫(hè)集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质(zhì)押(yā)手中的中赫集(jí)团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持(chí)续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团被5次列被执行(xíng)人，执(zhí)行标的(de)高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义(yì)务，上述(shù)被(bèi)执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸(xìng)免于难(nán)。不过在实(shí)控人都(dōu)成为老赖(lài)的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独善(shàn)其(qí)身？

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