文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提(tí)出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别(bié)建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开(kāi)发时(shí)代步入高质(zhì)量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房民众不(bù)公平的(de)预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付(fù)的(de)风险。从(cóng)个人(rén)层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待(dài)期一般为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不许昌学院是一本还是二本分数线，许昌学院是一本还是二本院校仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消预(yù)售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎(zěn)么来的(de)？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的(de)方式(shì)。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品房(fáng)预售制度(dù)。其实，当前世(shì)界不少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房后(hòu)并非像中(zhōng)国一(yī)样(yàng)在支付完首付款后从银行(xíng)一次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房(fáng)款，而(ér)是根据开发商工(gōng)程进(jìn)度在(zài)完全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资(zī)金监管、分期(qī)支付(fù)以及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一(yī)定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以(yǐ)不(bù)如(rú)借机取消预(yù)售制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进(jìn)入(rù)存量时(shí)代，取(qǔ)消预售制度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当然这(zhè)需(xū)要配套房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房地产回归实(shí)体(tǐ)经(jīng)济(jì)和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客(kè)户(hù)为(wèi)中心(xīn)，房地产也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子(zi)是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房(fáng)销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务(wù)院发展研究中(zhōng)心参与财税改革(gé)方案研(yán)究时，对(duì)预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的(de)专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制(zhì)的(de)前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代(dài)在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还(hái)未推行公共房屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他(tā)临(lín)时(shí)住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多(duō)数(shù)居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对(duì)这一系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商(shāng)资(zī)金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办(bàn)立信(xìn)置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳(bó)运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除(chú)了分层(céng)出售、还印发售(shòu)楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势(shì)环境、建筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类似租(zū)金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的(de)房产。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造和销售，也(yě)解决了制(zhì)造商的(de)资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当(dāng)时中国香港房地(dì)产市(shì)场的(de)一(yī)大特色，纵(zòng)观(guān)中国香港房(fáng)地(dì)产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的(de)问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国(guó)香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但监管部(bù)门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一(yī)个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部门提(tí)升(shēng)了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求(qiú)开发(fā)商(shāng)在预售前，确保地(dì)价款已经全部支付(fù)，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目(mù)完成(chéng)，资金需(xū)放入律师所托(tuō)管(guǎn)，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建筑(zhù)师(shī)的(de)核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要(yào)求律师行在银行开设的(de)信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透(tòu)明化机(jī)制，且银行的责任(rèn)上(shàng)升(shēng)，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地面临住房需(xū)求大和供给量(liàng)短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这一导(dǎo)向使前期发(fā)展工业化(huà)的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决(jué)住房基(jī)础等(děng)城市(shì)化(huà)配套问题，才能(néng)进(jìn)一步(bù)推进城(chéng)市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的(de)福(fú)利(lì)分(fēn)房制度，住房市场发(fā)展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度(dù)也出现了(le)分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利分房制(zhì)度不再(zài)适用于当时的国(guó)情(qíng)。叠(dié)加房地产(chǎn)市(shì)场面临商(shāng)品房的需(xū)求量大(dà)，而社(shè)会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是对(duì)内地房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商(shāng)品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力(lì)支持国内房(fáng)地产市场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房(fáng)建设的(de)通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房供给(gěi)商(shāng)品(pǐn)化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济(jì)下(xià)的福(fú)利分房转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时(shí)间周期长的(de)两大难(nán)题，开发(fā)商以预售款撬动下一个(gè)项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚动开(kāi)发(fā)模式，住房供应速(sù)度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地开始房改(gǎi)货币(bì)化，中国(guó)人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购房者，极大(dà)作(zuò)用推动(dòng)了房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的(de)初衷是为了(le)缓(huǎn)解房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指房地产开(kāi)发企(qǐ)业将(jiāng)正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预(yù)先出售(shòu)给购房者，由购房(fáng)者支付(fù)定金或房(fáng)款的(de)行为。区别(bié)于中国香港，在中国(guó)内(nèi)地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为(wèi)：房地产开(kāi)发商(shāng)办(bàn)理预(yù)售(shòu)许可证-签订商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房过(guò)程(chéng)中，购(gòu)房者(zhě)需要一(yī)次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可(kě)能(néng)已(yǐ)拿(ná)到了全部购房款，这点与中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的按(àn)照工程进度付(fù)款有所不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制商(shāng)品房也开启(qǐ)了(le)高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实(shí)存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地(dì)商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在(zài)过(guò)去(qù)20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳步发展起到了(le)重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产市场(chǎng)快速发(fā)展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国(guó)内(nèi)地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得(dé)巨大(dà)进步，数十(shí)年时间走完(wán)发达国(guó)家(jiā)几百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到14亿(yì)平(píng)增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售(shòu)面积占(zhàn)总(zǒng)销售(shòu)面积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中国内(nèi)地(dì)房地产行业的发(fā)展。中国内地(dì)房地产(chǎn)历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地(dì)产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动(dòng)中国(guó)内地经济高(gāo)增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链(liàn)特别(bié)长，高达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全(quán)社会(huì)固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发投资(zī)占(zhàn)固定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融(róng)渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融(róng)资存量(liàng)占社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应(yīng)渠(qú)道，根据(jù)我们的(de)《中国住(zhù)房市值(zhí)测(cè)算(suàn)报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三(sān)国(guó)合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房市值(zhí)与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房(fáng)市值高，以及中国资(zī)本(běn)市(shì)场发(fā)育尚不成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前(qián)的负面效应愈(yù)发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层(céng)面看(kàn)，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一(yī)手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购(gòu)房者和(hé)开发(fā)商之间的购房合(hé)同、购房者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系(xì)，如果(guǒ)开发(fā)商(shāng)发生违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据购房合(hé)同向开发(fā)商主张权力(lì)，但依旧(jiù)需(xū)要根(gēn)据按揭(jiē)贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到(dào)下(xià)行(xíng)周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自(zì)身(shēn)信用和购房者(zhě)对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经(jīng)营不善，出现(xiàn)资金(jīn)链(liàn)断裂等(děng)一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或(huò)短期不(bù)能还款等，则风(fēng)险完全由银(yín)行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预(yù)售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确规定了(le)开(kāi)发企业预(yù)售商品房(fáng)所得款项应当用于有(yǒu)关(guān)的工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售(shòu)款监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地(dì)产管理部门制定。但多(duō)年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金(jīn)监管规定(dìng)，各地(dì)实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市(shì)重点监管(guǎn)资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项(xiàng)目的(de)建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未(wèi)进入监管账户(hù)、或进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用(yòng许昌学院是一本还是二本分数线，许昌学院是一本还是二本院校)，导(dǎo)致楼盘没有资金(jīn)继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期，月供却(què)被迫继续(xù)还(hái)款(kuǎn)。那(nà)么，监管(guǎn)账户资(zī)金如(rú)何(hé)被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程建设名(míng)义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付(fù)的(de)工程款，远超工程进度(dù)所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套(tào)取的资金，在(zài)房企各地(dì)项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一(yī)般设(shè)有定金(jīn)或(huò)预付款保护(hù)机制，如(rú)英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购(gòu)房者支付(fù)的预付(fù)款比(bǐ)例相对(duì)较低，绝大部(bù)分(fēn)房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付(fù)后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预(yù)付款一般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或按(àn)工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷款按(àn)照工(gōng)程进度逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开(kāi)始月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式(shì)，一(yī)是期房由政府或第三(sān)方验收合格(gé)并提供验收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得购房者支付(fù)的房款。二(èr)是开发商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无(wú)条件返(fǎn)还，最低许昌学院是一本还是二本分数线，许昌学院是一本还是二本院校首(shǒu)付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三(sān)方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低(dī)可低(dī)于(yú)3.5％，根据(jù)美国(guó)官(guān)方数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定(dìng)金或首付(fù)外，购房者在房屋(wū)交付后(hòu)通(tōng)过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的定金及首(shǒu)付款由(yóu)第(dì)三方公(gōng)证行(xíng)或产(chǎn)权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担(dān)任何责(zé)任(rèn)与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的(de)资金(jīn)全部来自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银(yín)行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开(kāi)发商施工(gōng)进(jìn)度。开(kāi)发商在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政府相关(guān)部(bù)门经审(shěn)查后发放(fàng)的(de)验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证向银行得(dé)到购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造(zào)工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固(gù)定利率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购(gòu)买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商在项目(mù)获批后即可预(yù)售(shòu)房(fáng)屋(wū)。签(qiān)署购(gòu)房合(hé)同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预(yù)约公证，签订(dìng)合(hé)同(tóng)后(hòu)定金退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付公(gōng)证费和(hé)土(tǔ)地交易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的(de)制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般来(lái)说(shuō)，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者可(kě)在支付房款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次(cì)发放(fàng)贷款(kuǎn)，每(měi)笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房者一(yī)定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针(zhēn)对期(qī)房(fáng)设计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房产、资(zī)金、合(hé)同等各个环(huán)节，各环节(jié)内(nèi)容确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当(dāng)开(kāi)发(fā)商出(chū)现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的(de)定(dìng)金由保险公(gōng)司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度(dù)付(fù)款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规(guī)定(dìng)房屋必须经过房产公证(zhèng)公司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房(fáng)律师将(jiāng)资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给(gěi)开发(fā)商，即资金(jīn)在进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必须完成“预售房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一(yī)一部规(guī)范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付(fù)定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须(xū)完成定金(jīn)保全措施才可预(yù)售(shòu)。什么是定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施？即(jí)买(mǎi)卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合同(tóng)时(shí)，开发商向金融机构(gòu)或指定保证(zhèng)机构或保险机构(gòu)签订定金(jīn)保证委(wěi)托合同，设置购房(fáng)者定金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金证明书(shū)交付(fù)给购房(fáng)者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前(qián)只需支付(fù)最(zuì)多(duō)不(bù)超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)即可(kě)向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的剩(shèng)余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资(zī)金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进银行(xíng)专门项目(mù)资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新加(jiā)坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的选购权(quán)合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡(pō)期房同样(yàng)采(cǎi)取按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流(liú)程(chéng)做了统一(yī)详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放(fàng)款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订金(jīn)与付款会存(cún)入银行专(zhuān)门的(de)项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地(dì)产到了政策(cè)出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一(yī)方(fāng)面(miàn)，加(jiā)大对刚(gāng)需和改善型(xíng)需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持(chí)力度，由优质房(fáng)企牵(qiān)头并购(gòu)重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给(gěi)予金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂(zá)性和人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金(jīn)环节(jié)，建立(lì)开发(fā)商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的(de)保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程(chéng)进度(dù)付款机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充(chōng)分保护购房者的权(quán)益(yì)。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商(shāng)、银行的第(dì)三方资金监管机构，或(huò)由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资(zī)金挪(nuó)用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修(xiū)期制(zhì)度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应(yīng)对房屋质量问题(tí)全权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期(qī)来看(kàn)，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量(liàng)时(shí)代，对(duì)购房民众不公(gōng)平(píng)的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极(jí)大(dà)的提升开(kāi)发商的(de)建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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