万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷(yé)”的意外(wài)走(zǒu)红，让这个(gè)位于北京海(hǎi)淀的豪(háo)宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要做(zuò)地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫(hè)集(jí)团，也(yě)被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书(shū)院再次受到(dào)舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成了共同债(zhài)务人被中国信(xìn)达追债(zhài)，中国信达为(wèi)了收回钱款不(bù)得不将(jiāng)中赫抵押的(de)75套万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业(yè)主并非中赫集(jí)团(tuán)，那些真正斥(chì)巨(jù)资购入房(fáng)产的有钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没想到，这个(gè)位于(yú)海淀核心区(qū)位，名(míng)校环绕(rào)的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让项目”，债权总(zǒng)额高达(dá)近(jìn)47亿(yì)，该项目的(de)抵押物(wù)中，包括(kuò)75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信(xìn)达(dá)资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司(sī)北(běi)京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限(xiàn)公(gōng)司是(shì)共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万(wàn)次(cì)围(wéi)观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看，这就是(shì)一起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体(tǐ)报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属(shǔ)实，说(shuō)明(míng)这些房(fáng)子实(shí)际上都(dōu)是(shì)卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这(zhè)些房(fáng)子根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道(dào)证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵(dǐ)押(yā)，所以不能网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的(de)业(yè)主基(jī)本都(dōu)是北(běi)京(jīng)的高(gāo)端人士，柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的(de)业(yè)主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团的(de)高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些(xiē)业主(zhǔ)确实已经(jīng)支付价(jià)款并实际(jì)占有，那么(me)，中国信达(dá)转让这笔不良(liáng)债(zhài)权回本的(de)愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖(mài)损失(shī)最大的(de)，没(méi)准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续(xù)的，如果业(yè)主(zhǔ)没有过错，人民(mín)法院不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查封(fēng)的可以向(xiàng)法(fǎ)院(yuàn)提出执行异(yì)议申请，请求法院解(jiě)除查封，同时可以联合(hé)起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报(bào)公(gōng)布(bù)《最(zuì)高(gāo)人民法院关(guān)于商品房消费者权利保(bǎo)护问题的(de)批(pī)复(fù)》，以司法解释的方式明确(què)了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为(wèi)目的(de)购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付(fù)请求权优先(xiān)于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的(de)，人民法院应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支付了部分(fēn)价款的商(shāng)品房消费者，在一(yī)审法庭(tíng)辩论终结前已实际(jì)支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这(zhè)75套房子均为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出(chū)去回(huí)本，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国(guó)信(xìn)达申请(qǐng)不良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地等选(xuǎn)鸢尾花怎么读拼音，鸢怎么读择退出了(le)赫华恒瑞(ruì)的股东行列(liè)，中国金谷国际信(xìn)托有(yǒu)限责任公司成(chéng)为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有(yǒu)很大(dà)规(guī)模，也没有很高的国民(mín)知(zhī)名度，但却在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第(dì)一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发(fā)了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉(yù)为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名(míng)房企手中，抢下(xià)了北京万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京当年的“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来(lái)的五米高墙(qiáng)，还(hái)是每(měi)棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都(dōu)令(lìng)业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出(chū)其在(zài)北京豪宅(zhái)圈的(de)地(dì)位(wèi)。2014年(nián)末上市(shì)的它，对(duì)手是当时(shí)有名(míng)的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等(děng)，现如今(jīn)，它远远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿(yì)、单(dān)价达(dá)到惊(jīng)人的(de)36万元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发(fā)的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定(dìng)了中(zhōng)赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的(de)地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发(fā)商光环的背鸢尾花怎么读拼音，鸢怎么读后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被(bèi)执行人，被执(zhí)行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为(wèi)履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义(yì)务(wù)，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今(jīn)年(nián)年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现(xiàn)其(qí)深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人(rén)周金(jīn)辉(huī)的人生轨迹(jì)跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于(yú)收购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多(duō)元化转型，但转型之(zhī)路并不(bù)好走。早(zǎo)在(zài)2008年(nián)开(kāi)始，中赫集(jí)团就尝试(shì)过多(duō)元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团(tuán)购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中赫(hè)集(jí)团(tuán)以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从(cóng)中(zhōng)信集(jí)团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如(rú)果(guǒ)北京国安(ān)的估值一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫集团拿下(xià)北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样(yàng)，中赫(hè)为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其(qí)实(shí)控人周金辉(huī)夫妇将其手中的(de)中赫集团(tuán)股份(fèn)质押陆(lù)续质(zhì)押(yā)，据(jù)企查查(chá)显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际(jì)信托、中融信(xìn)托(tuō)、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完(wán)全吻(wěn)合(hé)。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营状况没有得(dé)到改善，中赫集团也(yě)被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力(lì)，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的(de)中赫集团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却持续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅(jǐn)中(zhōng)赫集团(tuán)被(bèi)5次列被执行人，执(zhí)行标的高达(dá)11亿(yì)，北(běi)京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义(yì)务，上(shàng)述(shù)被执行人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸(xìng)免于(yú)难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的(de)情况下(xià)，被执行10个多(duō)亿(yì)的(de)北京国安，又(yòu)如何能独善(shàn)其身？

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