5月以来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基(jī)金(jīn)为代表的(de)机(jī)构对(duì)于这(zhè)一(yī)板块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布的总份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增持，持仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别(bié)为(wèi)华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持房地产公司市值在(zài)股(gǔ)票资(zī)产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对(duì)房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎(hū)在(zài)今年一季度得(dé)以延(yán)续。数据统(tǒng)计(jì)显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市(shì)值占板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产的投(tóu)资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年四季报，变化(huà)之处(chù)首先(xiān)在于几只房(fáng)地产龙(lóng)头(tóu)股从(cóng)排位上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是(shì)万科最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业(yè)销售(shòu)旺季(jì)，其(qí)传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进(jìn)入大分化(huà)时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城市。而(ér)映(yìng)射到二级市场投资(zī)上，配(pèi)置房地(dì)产行(xíng)业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝塔的(de)红利期(qī)一去不(bù)返了(le)。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房地(dì)产等(děng)几类(lèi)行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期(qī)或者衰退期的(de)行业，传统认知(zhī)上没有什(shén)么投资机(jī)会的。但在这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出(chū)现了一(yī)些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程(chéng)，还(hái)是人(rén)均(jūn)住房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已告别(bié)住房(fáng)短缺时代，而目前居民(mín)的(de)杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也不支撑(chēng)每年(nián)18万(wàn)亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房价(jià)，因(yīn)而(ér)行业高增的时代已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞争力(lì)强的公司就能够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了(le)，但不代(dài)表没有(yǒu)投(tóu)资机会，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票(piào)投资，就是(shì)强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具(jù)体的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司月(yuè)内(nèi)涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名(míng)第(dì)一的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的(de)基本(běn)面来看，上实(shí)发展的主营业务为(wèi)房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及(jí)服务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看，各类机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括(kuò)公募的上(shàng)银基金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产(chǎn)管理(lǐ)公司(sī)等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名(míng)第二(èr)的浦东金桥也(yě)是上海(hǎi)本(běn)地房企，其(qí)第一季(jì)度的收入利润(rùn)规模大(dà)幅(fú)度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季(jì)度十(shí)大流通股股东来看，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前(qián)十(shí)中(zhōng)，这也是连(lián)续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了(le)持股。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海(hǎi)区域性地(dì)产公(gōng)司外，荣(róng)安地产则是(shì)主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地产公司，一季(jì)报交(jiāo)出(chū)的也是一(yī)份(fèn)报喜的(de)成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于(yú)上(shàng)市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十(shí)大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指(zhǐ)数(shù)1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供(gōng)给较(jiào)多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限于信用(yòng)问题(tí)或者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁机获取(qǔ)低成本(běn)土(tǔ)地(dì)，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的净负(fù)债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的(de)是，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大(dà)好机会。中(zhōng)信(xìn)证券(quàn)指出(chū)：“房地产(chǎn)行业的(de)结构性机会(huì)依然(rán)存在(zài)，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是央企占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要(yào)又体现为库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出清的过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复(fù)更明显。中(zhōng)特估的(de)角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的(de)逻辑在于(yú)集中度(dù)提(tí)升(shēng)后，行业进入高质量发(fā)展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳定且可(kě)预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此带来估(gū)值(zhí)中枢(shū)的提(tí)升，应该关注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业自身(shēn)资产的质量(liàng)好、运营能(néng)力强、可以创造(zào)持续(xù)现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中(zhōng)度提升(shēng)的(de)头部公司。”星(xīng)石投资(zī)首席研究(jiū)官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一(yī)思路(lù)的(de)话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更(gèng)为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地去持续观(guān)察国企央企在(zài)三个方面是(shì)否可以维(wéi)持，首先是(shì)融资(zī)成本保持低位，其次是销售(shòu)份(fèn)额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年(nián)的(de)业(yè)绩出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的(de)回(huí)正，甚至(zhì)是较大增速的增(zēng)长。而(ér)这(zhè)些公司也是机构为什么家人的核酸检测都出来了,我的还没有出来，和家人一起做的核酸检测为什么我的没出结果的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地产业内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半(bàn)年民(mín)营房企不(bù)怎么(me)投资拿地之后，国(guó)有企业(yè)仍在(zài)持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心(xīn)城(chéng)市(shì)，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能(néng)够推动(dòng)房企销售业(yè)绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年一(yī)季度(dù)市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的(de)复(fù)苏过程中，还面临着一些(xiē)不确(què)定性。其(qí)实整个市场(c为什么家人的核酸检测都出来了,我的还没有出来，和家人一起做的核酸检测为什么我的没出结果hǎng)从四月份开始又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭州、成都(dōu)等极(jí)个(gè)别城市四月环比三月相对表现较好之外，包(bāo)括(kuò)北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资(zī)金(jīn)面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年(nián)报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长(z为什么家人的核酸检测都出来了,我的还没有出来，和家人一起做的核酸检测为什么我的没出结果hǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个(gè)房地(dì)产以及(jí)其上(shàng)下游产(chǎn)业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产以及(jí)上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极为(wèi)少数的、做得(dé)比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步体现出(chū)来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 为什么家人的核酸检测都出来了,我的还没有出来，和家人一起做的核酸检测为什么我的没出结果