文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开(kāi)的全国住房和城(chéng)乡建设工(gōng)作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个月时(shí)间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地(dì)明(míng)确(què)表态，试(shì)点现(xiàn)房(fáng)销售(s一个人去巴基斯坦安全吗，中国人去巴基斯坦安全不hòu)。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是(shì)对购房者的不(bù)公平(píng)。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发时代步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)必然趋势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的(de)最大(dà)保护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的(de)预售制(zhì)已经过时了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二次房改是个(gè)技(jì)术活，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利(lì)息，还要(yào)承(chéng)担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交房的(de)风(fēng)险。从行(xíng)业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中央房(fáng)住不炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制(zhì)度(dù)怎(zěn)么来的？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引入了(le)商品(pǐn)房预售制度。其实(shí)，当(dāng)前世(shì)界不少国家存在(zài)预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来(lái)了！发(fā)达国家一般有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目(mù)获得政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家(jiā)在购(gòu)买(mǎi)期房后并(bìng)非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从银(yín)行一次性贷款支付(fù)剩(shèng)余全部房款，而是根(gēn)据开发(fā)商工程进(jìn)度在完(wán)全交(jiāo)房前(qián)进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需(xū)要严格的资(zī)金监管(guǎn)、分(fēn)期(qī)支(zhī)付以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保障措施，一(yī)定会触发风(fēng)险，对购房民众(zhòng)不公平(píng)，所以不如(rú)借机取消预售制(zhì)度(dù)，以后改为(wèi)现房销售(shòu)。客(kè)观(guān)讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消预(yù)售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配(pèi)套(tào)房企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信心和(hé)房地(dì)产长效机(jī)制。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化(huà)解这(zhè)个难题(tí)，让房地产回归实(shí)体经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也(yě)不(bù)能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实(shí)施(shī)现房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓安(ān)居乐业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企(qǐ)业健康发(fā)展的重大(dà)措施(shī)。在当前的情况下，取消预(yù)售(shòu)制要(yào)结合稳楼市(shì)、房(fáng)地(dì)产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持(chí)当期三好生、新模式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年(nián)前在国(guó)务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革方案(àn)研究时，对(duì)预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研究。（参(cān)考后(hòu)来形成的专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动一个人去巴基斯坦安全吗，中国人去巴基斯坦安全不城市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出(chū)租是地(dì)产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等(děng)问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他(tā)临(lín)时住宅，住(zhù)房的需求是(shì)相当高(gāo)，不过(guò)大(dà)多数(shù)居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等(děng)问(wèn)题。针对这一(yī)系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这模式(shì)一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇的市民数(shù)量有所增加(jiā)，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层(céng)出(chū)售的基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式(shì)引入房地(dì)产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办(bàn)立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业(yè)直(zhí)觉和多(duō)年(nián)经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有着(zhe)独(dú)到的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块(kuài)地(dì)盘后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还(hái)印发售楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用类似租金的分期(qī)付(fù)款形式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收(shōu)齐买家(jiā)的(de)钱，买家(jiā)就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众购房的(de)资(zī)金压力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也(yě)解(jiě)决了制造商的资金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售模式成为当(dāng)时(shí)中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高(gāo)效率地解决了核心的住房(fáng)供不应(yīng)求的(de)问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但(dàn)期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况(kuàng)，但监(jiān)管(guǎn)部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进(jìn)市场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花(huā)制(zhì)度的监管，即要(yào)求开(kāi)发商(shāng)在预售前(qián)，确(què)保地价(jià)款已(yǐ)经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和(hé)建筑(zhù)师的核准。为了防止开发(fā)商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开(kāi)发(fā)商操(cāo)作(zuò)等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国(guó)内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化(huà)的进程大于(yú)城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等城市化(huà)配套(tào)问题，才能进(jìn)一步(bù)推进城市化(huà)。但当时推行的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分(fēn)房制度也出现了(le)分配(pèi)不公、效(xiào)率低(dī)、配套差(chà)等(děng)问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用(yòng)于(yú)当时的国情。叠加房(fáng)地产市场(chǎng)面(miàn)临商品房的需求(qiú)量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的(de)困境，此(cǐ)时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地(dì)产市场的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香(xiāng)港预售(shòu)商(shāng)品房制度，先(xiān)后(hòu)出(chū)台(tái)多项文件(jiàn)，大力支持国(guó)内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住(zhù)房制度(dù)改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设的通知》文(wén)件，决定停止住房(fáng)无偿实(shí)物(wù)分(fēn)配，逐(zhú)步(bù)实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计(jì)划经济(jì)下的(de)福利分房(fáng)转向(xiàng)市场(chǎng)经济(jì)的商(shāng)品(pǐn)房。房地(dì)产(chǎn)市场采用预(yù)售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解(jiě)决了房企缺少资金(jīn)和开发(fā)时间周期长的两大难题，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形(xíng)成(chéng)滚动开发(fā)模(mó)式，住(zhù)房供应(yīng)速度(dù)加(jiā)快。自此中国内地开始房(fáng)改货(huò)币化，中国人(rén)民银(yín)行等多方(fāng)迅速出台(tái)相关的信贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖(mài)楼(lóu)花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成契(qì)合中国内地的(de)商品房预售制度(dù)。预(yù)售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开(kāi)发企(qǐ)业将正在(zài)建设中的(de)房屋预(yù)先出售(shòu)给购房者，由购房(fáng)者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国(guó)内地实践过(guò)程中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记(jì)和预(yù)告登记-交付房屋(wū)。在购房过(guò)程中，购(gòu)房者需要(yào)一次(cì)性付清首付(fù)款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了(le)全部购(gòu)房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程(chéng)进度付(fù)款有所不同。对(duì)中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应(yīng)，推(tuī)动了(le)城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售制(zhì)在过(guò)去20多年对(duì)中国内地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步(bù)，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发(fā)达(dá)国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来(lái)，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们(men)发布的(de)《中国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人(rén)均住房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已成为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年(nián)中国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销(xiāo)售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内(nèi)地(dì)房地(dì)产行业的发(fā)展。中国内地房地产历经(jīng)二(èr)十多年长周期(qī)繁荣(róng)，行业(yè)各项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的(de)快速发展，房地产企(qǐ)业(yè)从无到(dào)有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国(guó)内地经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动(dòng)的上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地(dì)产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材(cái)的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年(nián)房(fáng)地(dì)产完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投(tóu)资(zī)占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷(dài)款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通道业务(wù)，占比超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将导致银(yín)行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房市值与股(gǔ)债房市(shì)值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国(guó)资本(běn)市场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接(jiē)融资(zī)比例(lì)较(jiào)低，股票、债券市(shì)值(zhí)较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房(fáng)、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外(wài)，购(gòu)房者(zhě)和开发商之间(jiān)的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个独立(lì)的合(hé)同关系(xì)，如(rú)果开发商发(fā)生违(wéi)约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据购(gòu)房合(hé)同向(xiàng)开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银行进行贷(dài)款偿还(hái)，因此购房者承担(dān)的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下(xià)行周期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过(guò)与购房(fáng)者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期(qī)不(bù)能(néng)还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看(kàn)，购房(fáng)者的(de)预售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得(dé)款项应当用于有关的(de)工程建设，商品房预(yù)售(shòu)款监管的(de)具(jù)体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以来全国并没有统(tǒng)一的预售资(zī)金监管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的(de)建安成(chéng)本乘以建筑面积或者(zhě)项目工(gōng)程总额(é)报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少(shǎo)购(gòu)房(fáng)款未进入监管账户、或(huò)进入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继(jì)续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如(rú)何被(bèi)挪(nuó)走的(de)？实际(jì)上，在过去房(fáng)地产大开发(fā)时(shí)代(dài)的高周转背景下(xià)，抽(chōu)调(diào)预售(shòu)款监管账户资金(jīn)，是行业(yè)“潜(qián)规则(zé)”。比如工程(chéng)总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建设(shè)名义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨付(fù)资(zī)金(jīn)，再(zài)由(yóu)工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而(ér)拨付的工(gōng)程(chéng)款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了资金(jīn)流(liú)动(dòng)性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一(yī)种(zhǒng)资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度分期支(zhī)付，或(huò)二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两种方(fāng)式(shì)发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发(fā)放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商(shāng)品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量的保障(zhàng)有两种方式(shì)，一是期房由政府或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房者支付(fù)的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一定的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房(fáng)定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金(jīn)比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付(fù)比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通(tōng)过按(àn)揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方(fāng)面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者(zhě)的(de)定金及首(shǒu)付款由第三(sān)方公证行或(huò)产权保(bǎo)险公司的信托(tuō)账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责(zé)任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金(jīn)全部(bù)来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的(de)贷(dài)款，由(yóu)于(yú)开发商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机(jī)监管开发商施(shī)工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需(xū)取得由政府相(xiāng)关部门(mén)经审(shěn)查后发放的验收凭(píng)证，通过(guò)验收凭证向银(yín)行得到购房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零首付购房，房款按建(jiàn)造(zào)工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，开(kāi)发商(shāng)或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目获批后即(jí)可(kě)预售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预约公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定金退还(hái)。如由(yóu)于任何原因不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有(yǒu)规定最低首(shǒu)付(fù)比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也(yě)采取(qǔ)按工期(qī)支付(fù)房款的制(zhì)度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目(mù)而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完(wán)工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完工、地板完(wán)工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银行按施工(gōng)节(jié)奏分多(duō)次发放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者(zhě)一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房设计了(le)两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保(bǎo)险公司(sī)负责相应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商(shāng)或(huò)购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节(jié)，各环(huán)节(jié)内容确(què)认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置(zhì)了(le)10％定金保(bǎo)险保护机制，当(dāng)开(kāi)发商出现财(cái)务、经营(yíng)问题时，购房者10％的(de)定(dìng)金(jīn)由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支(zhī)付环(huán)节，英国(guó)采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款的方式(shì)，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证(zhèng)公司(sī)的检验验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售(shòu)资金监管极(jí)为严格，资金也由律师(shī)监管(guǎn)，在确(què)认工程(chéng)进度、支付相关款项过(guò)程(chéng)中(zhōng)，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方(fāng)律师(shī)转给开发商，即资金在进(jìn)入开发(fā)商账户一个人去巴基斯坦安全吗，中国人去巴基斯坦安全不(hù)前经过两道关(guān)口，有利(lì)于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商(shāng)必须(xū)完成(chéng)“预(yù)售房定金(jīn)保全措施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战结束后由于房(fáng)屋供(gōng)给(gěi)严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易(yì)法》，经多(duō)次(cì)修订，目前是唯(wéi)一一部(bù)规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施才可预售。什么(me)是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构或指定保证(zhèng)机(jī)构或(huò)保险机构(gòu)签订定(dìng)金保证委(wěi)托合同，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支(zhī)付的(de)购(gòu)房款也受(shòu)该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭(píng)保(bǎo)证金证(zhèng)明书向金融机构(gòu)或保(bǎo)证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需(xū)向购房者赔付违(wéi)约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的剩余(yú)房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专门项目(mù)资(zī)金(jīn)账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发(fā)商(shāng)有统一的选购(gòu)权合同以及(jí)订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同(tóng)时购(gòu)房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做(zuò)了统一详细规定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也(yě)依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放(fàng)款部(bù)分无(wú)需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订(dìng)金与付款会(huì)存(cún)入银行(xíng)专门的(de)项目(mù)资金账户，账户资(zī)金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地(dì)产到了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚需和改善(shàn)型(xíng)需求的(de)支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部停贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对(duì)还在正(zhèng)常运转的房(fáng)企包(bāo)括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应(yīng)充分估计形势复杂性和(hé)人性(xìng)复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻(dòng)结至(zhì)房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购房者定金(jīn)安全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提供充分的(de)保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立(lì)于开(kāi)发商、银行的第(dì)三方资金监(jiān)管机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接监管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对(duì)房屋(wū)质(zhì)量(liàng)问题全(quán)权负(fù)责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在(zài)保修期(qī)结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存(cún)量时代(dài)，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 一个人去巴基斯坦安全吗，中国人去巴基斯坦安全不