5月以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表(biǎo)的机(jī)构对(duì)于这一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公布的总份额(é)均(jūn)较4月28日(rì)时(shí)有小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个(gè)股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业(yè)标的(de)市(shì)值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在(zài)股票(piào)资(zī)产中的占比却断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来的首次回(huí)升，年(nián)底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地产行业(yè)的持股比例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持(chí)仓市值占板块(kuài)比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一季(jì)报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是(shì)保利发展，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先(xiān)在于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上(shàng)看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科(kē)最为明(míng)显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且首(shǒu)季(jì)并非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其(qí)传导到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上(shàng)还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产已经进入大分(fēn)化(huà)时代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松(sōng)收获(huò)行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按(àn)照产业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会(huì)的。但在这(zhè)几年(nián)特殊的(de)行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行(xíng)业也出现了(le)一些机(jī)会(huì)，背(bèi)后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是(shì)居民存(cún)款数量增(zēng)加了15万(wàn)亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端(duān)还需要有一定的政(zhèng)策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收入也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以及过(guò)快上行的(de)房价，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未来(lái)行(xíng)业的需(xū)求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随(suí)着地(dì)产的(de)高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进(gta5怎么切换角色jìn)入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程(chéng)中，综合(hé)竞争力强的公司就(jiù)能(néng)够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占(zhàn)率的(de)提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资机会(huì)，机(jī)会(huì)在(zài)于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票(piào)投(tóu)资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公(gōng)司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个(gè)股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》利(lì)用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计(jì)的124只房(fáng)地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排(pái)名前五(wǔ)的(de)公司月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它们分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后日成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日(rì)收(shōu)出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的主(zhǔ)营业(yè)务为房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机(jī)构都(dōu)有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的(de)上(shàng)银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名(míng)第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租(zū)率复苏(sū)至(zhì)近(jìn)年来最高，另一方(fāng)面(miàn)则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季(jì)度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约(yuē)54万(wàn)平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势头向(xiàng)好背景下(xià)，自(zì)然(rán)也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从(cóng)第一季(jì)度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前(qián)十中，这也是连续第三(sān)个季度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时(shí)榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其(qí)当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海(hǎi)区域性地产公司(sī)外，荣安地(dì)产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司(sī)股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募(mù)指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位，富国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全(quán)球基金相关(guān)人士(shì)分(fēn)析：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在(zài)毛(máo)利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其(qí)他房企的净(jìng)负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要(yào)又(yòu)体现为库存(cún)的(de)优势。央企(qǐ)地(dì)产(chǎn)公司(sī)，现阶段(duàn)表现出(chū)较低(dī)的融资成(chéng)本，优(yōu)质的开发(fā)资源和良好的不动产资产运营能(néng)力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也(yě)是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调(diào)，“对于减值(zhí)、土地(dì)资(zī)源(yuán)债权债务关系等(děng)问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开企业的(de)资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮(lún)行业出清的(de)过程中(zhōng)，央国(guó)企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估(gū)的角度从中(zhōng)长期的维度(dù)看，行业的(de)逻辑(jí)在(zài)于(yú)集(jí)中度(dù)提升(shēng)后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概(gài)率(lǜ)比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注(zhù)将受益于(yú)行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方(fāngta5怎么切换角色g)磊也表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资(zī)背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观(guān)察国企(qǐ)央企(qǐ)在(zài)三(sān)个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分(fēn)化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净(jìng)利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是(shì)较大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房(fáng)地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出(chū)现明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要是因为(wèi)过(guò)去两三年时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房(fáng)企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍(réng)在(zài)持续性地拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在核心城市，投(tóu)资力度较(jiào)大。投资(zī)的驱动(dòng)能够(gòu)推动(dòng)房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其实整个(gè)市场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四(sì)月环(huán)比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好(hǎo)之外(wài)，包(bāo)括北京、上海在内的(de)绝大多(duō)数城(chéng)市(shì)都出现环(huán)比下滑的情况。而现在(zài)五月的市(shì)场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面(miàn)压力，可(kě)能会出现，到六月份房(fáng)企为(wèi)了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外(wài)的一(yī)个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在整个房地(dì)产以及其上下游产(chǎn)业链的(de)复苏(sū)速(sù)度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在(zài)房(fáng)地产以及(jí)上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数(shù)的(de)、做得比(bǐ)同行(xíng)好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基(jī)本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅为举gta5怎么切换角色例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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