万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红(hóng)，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售(shòu)出，业(yè)主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨(jù)资购入房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的(de)时候，他(tā)们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能(néng)没(méi)你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到(dào)，这(zhè)个位于海(hǎi)淀核心区(qū)位，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了(le)！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述(shù)不良债权(quán)转让(ràng)项目的处置主体是(shì)中国(guó)信(xìn)达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次(cì)围观(guān)，35名(míng)意向人(rén)。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这(zhè)就是(shì)一起中(zhōng)国信达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖(mài)页面(miàn)上(shàng)又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了(le)上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现在还没(méi)实属和属实区别在哪，实属与属实的区别资金解(jiě)抵(dǐ)押(yā)，所以不能(néng)网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本(běn)都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大(dà)佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书(shū)院的业主中，还有(yǒu)不(bù)少(shǎo)中赫集团(tuán)的高(gāo)管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达(dá)。实属和属实区别在哪，实属与属实的区别trong>

　　根据相关法律规定，民(mín)事(shì)执(zhí)行(xíng)中，业主已经支付价款并实际占有，但(dàn)未办(bàn)理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民(mín)法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求(qiú)法(fǎ)院解除查(chá)封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求退还(hái)购(gòu)房(fáng)款或(huò)办(bàn)理(lǐ)房产证，并承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高人民(mín)法院关(guān)于商品房消(xiāo)费者权利保护问题的批(pī)复(fù)》，以司(sī)法解释(shì)的方式明确(què)了购(gòu)房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为(wèi)目的购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交付(fù)请求(qiú)权优先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权以及其他(tā)债权的，人民法院应当予(yǔ)以支(zhī)持。只(zhǐ)支(zhī)付(fù)了部(bù)分(fēn)价款的商(shāng)品房(fáng)消费者，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论(lùn)终(zhōng)结前已实(shí)际支付(fù)剩余价款的，可(kě)以适用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公(gōng)司中国(guó)信达申(shēn)请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前(qián)中国信达已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国(guó)际(jì)信(xìn)托有限(xiàn)责任公司(sī)成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较(jiào)其他(tā)房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很(hěn)高的国民(mín)知名(míng)度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫(hè)集团进入北(běi)京的(de)第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成(chéng)为当时京(jīng)城最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等大型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢下了(le)北京万柳地(dì)块，成(chéng)为北京当年的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万(wàn)柳书(shū)院就以神(shén)秘高端的姿态(tài)杀入市(shì)场，无(wú)论(lùn)是一块(kuài)块从荷兰(lán)运回来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业(yè)内外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸的(de)缸、霄八的顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰(chén)院的(de)树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜(liū)中，就(jiù)可看出(chū)其在北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超过(guò)这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万(wàn)元/平米，说明(míng)万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已经推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪宅，也(yě)吸引了(le)不(bù)少知名人士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫(hè)集团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿(ná)北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背(bèi)后，这(zhè)个地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人(rén)，被执(zhí)行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义(yì)务，中赫(hè)集团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹(jì)可(kě)循的(de)。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的(de)中(zhōng)赫(hè)集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开(kāi)发商到(dào)沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实(shí)控(kòng)人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫(hè)集团(tuán)就(jiù)尝试过多元化业务，先(xiān)后进(jìn)军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的(de)目(mù)光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本退出后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为国安的新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中赫集(jí)团从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国(guó)安(ān)俱乐(lè)部全部(bù)股权(quán)。如果北京(jīng)国(guó)安(ān)的估值(zhí)一直没变(biàn)，那(nà)么(me)中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集(jí)团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记录。质(zhì)权人(rén)包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国(guó)安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国(guó)安后，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营(yíng)状况没有得到(dào)改善，中赫集团(tuán)也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产(chǎn)权交易所(suǒ)官(guān)网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集团股份(fèn)，但国(guó)安和中赫的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团被5次列被执行人(rén)，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫集团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同(tóng)成为(wèi)被执行人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又(yòu)如何能(néng)独善其(qí)身？