5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基金为代(dài)表(biǎo)的机构对于(yú)这一板块已经(jīng)在悄然布(bù)局(jú)。数据(jù)显示，以(yǐ)南方(fāng)和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地(dì)方(fāng)国企央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的(de)房地产(chǎn)行业标的市(shì)值(zhí)约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出(chū)色，但(dàn)公募(mù)所持房(fáng)地产公司市值在股票资(zī)产(chǎn)中的占(zhàn)比却断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募(mù)对(duì)房(fáng)地产(chǎn)行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今(jīn)年(nián)一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块一季度(dù)市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四(sì)季(jì)报，变化之处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股从排位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科最(zuì)为明显；其次是金(jīn)地集(jí)团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是(shì)复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季(jì)，其传导(dǎo)到(dào)二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济(jì)圈判(pàn)断房地(dì)产已经进入大分(fēn)化时代，一(yī)二线城市好于三(sān)四线城市。而映射到(dào)二级市(shì)场投资上，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不(bù)返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业(yè)周期来分类(lèi)，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于(yú)成(chéng)熟(shú)期或(huò)者衰(shuāi)退期的(de)行业，传统认(rèn)知上(shàng)没有什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业(yè)也出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生(shēng)了(le)更大(dà)的变化。”一不愿具名(míng)的上海(hǎi)公募(mù)基(jī)金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态(tài)度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还需要(yào)有一定的(de)政(zhèng)策出来去(qù)刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城(chéng)镇化(huà)的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房(fáng)价(jià)，因而行业高增(zēng)的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未(wèi)来(lái)行业的需(xū)求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很(hěn)容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民(mín)营地(dì)产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到(dào)供(gōng)给(gěi)侧(cè)出清(qīng)的过程。这个过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力强的公(gōng)司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需(xū)求见顶回落(luò)时，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板块个股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房地(dì)产类标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一(yī)的上(shàng)实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假(jiǎ)期(qī)归来后(hòu)日(rì)成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面来看(kàn)，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业(yè)务(wù)为房地产开发(fā)与经(jīng)营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年(bno护照是什么意思 bno护照是英国国籍吗nián)第一季(jì)度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各(gè)类机构都(dōu)有(yǒu)对其布(bù)局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十(shí)大流通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括(kuò)公募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理公司等都跻(jī)身(shēn)前十的(de)行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排(pái)名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季(jì)度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原因(yīn)，一(yī)方面是(shì)该公司后疫情时代出(chū)租率复(fù)苏至(zhì)近年(nián)来最高，另(lìng)一方面则(zé)是公司(sī)拿(ná)地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地(dì)块(kuài)，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背(bèi)景下，自然也(yě)吸引了知名机(jī)构(gòu)在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然在(zài)前十(shí)中，这也是连续第三个季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海区(qū)域性地(dì)产公司(sī)外，荣安(ān)地(dì)产(chǎn)则是主(zhǔ)要(yào)布局(jú)在深圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季(jì)报交出的也是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单(dān)：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指基首季(jì)新杀(shā)入十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析(xī)：“经历(lì)过(guò)行业洗(xǐ)牌和(hé)兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用(yòng)问题(tí)或者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿(ná)地(dì)力度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融资(zī)成本(běn)看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机(jī)会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出(chū)：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存(cún)在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低(dī)的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国央企(qǐ)相较于(yú)民营地产(chǎn)公(gōng)司也是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调(diào)，“对于(yú)减值、土地(dì)资源债权债务(wù)关系等问题(tí)，市场对民营房开(kāi)企业(yè)的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较(jiào)于(yú)民(mín)企来说估(gū)值(zhí)的(de)修复(fù)更明显。中特估的(de)角度从中(zhōng)长期的(de)维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑(jí)在于集中度提升(shēng)后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的(de)盈(yíng)利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢的(de)提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业(yè)自身(shēn)资产的(de)质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这(zhè)一思路的(de)话，或(huò)许还(hái)是(shì)保利(lì)发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保(bǎo)持低(dī)位，其(qí)次是销售份额持(chí)续提升，再次是(shì)拿(ná)地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要(yào)多给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企营(yíng)收、净利均实现了(le)业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在(zài)持(chí)续(xù)性地拿地，且(qiě)主要(yào)集中在核心(xbno护照是什么意思 bno护照是英国国籍吗īn)城市，投资(zī)力(lì)度较(jiào)大。投资(zī)的驱动能够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调整的过程(chéng)中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房(fáng)地产的复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些不(bù)确定性。其实整个市场(chǎng)从四(sì)月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都(dōu)等极个(gè)别(bié)城市(shì)四月环比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入(rù)情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库(kù)存压力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业(yè)绩(jì)出现市场的短(duǎn)期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季(jì)度(dù)、第三季(jì)度增长不确(què)定(dìng)性的(de)压力(lì)仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地(dì)产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时候，在(zài)房地(dì)产以及上(shàng)下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱(qián)。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比(bǐ)同(tóng)行好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待它的(de)基(jī)本面不断地凸(tū)显出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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