文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住(zhù)房和城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广东等(děng)地(dì)明确(què)表态(tài)，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的(de)别(bié)建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，对购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平(píng)的预(yù)售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房地产税。如果按(àn)照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。从个人层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)对购房者非(fēi)常不(bù)公平，比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等系(xì)列风险。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么来的(de)？国外(wài)什(shén)么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品房(fáng)短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预(yù)售制。但(dàn)是，重点来了！发(fā)达国家一般有严(yán)格(gé)的(de)监(jiān)管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开(kāi)始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行(xíng)一次(cì)性贷款支(zhī)付剩余全部(bù)房(fáng)款，而(ér)是根据(jù)开发商工程进度(dù)在完(wán)全交房前进行(xíng)分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金(jīn)监管、分(fēn)期支(zhī)付以及违约处罚(fá)措施作为保障(zhàng)的(de)，如果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措施(shī)，一定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不(bù)公平，所以不如借机取消预(yù)售制(zhì)度(dù)，以后(hòu)改为(wèi)现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预售制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住(zhù)房进入存量(liàng)时代，取消预售制度(dù)有助于降负(fù)债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社(shè)会，当然这需(xū)要配(pèi)套房(fáng)企债务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制(zhì)。这是(shì)个技(jì)术活，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道(dào)能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过(guò)硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的本(běn)质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房地产也不(bù)能例(lì)外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制(zhì)、实施(shī)现房销售是实现老(lǎo)百姓安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在(zài)当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持(chí)当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研(yán)究中心参与(yǔ)财税(shuì)改革(gé)方案研究时，对(duì)预售制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参(cān)考后(hòu)来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第(dì)三方全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国(guó)香(xiāng)港还未(wèi)推行公共房屋(wū)制(zhì)度，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋或者其他临(lín)时住(zhù)宅，住房的需(xū)求是相(xiāng)当(dāng)高(gāo)，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难(nán)、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新的(de)方式，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的(de)市(shì)民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开(kāi)发商资(zī)金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流(liú)通、资(zī)金周(zhōu)转有着独到的(de)见解(jiě)，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层(céng)价(jià)格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似租(zū)金的(de)分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己(jǐ)的房产。这种方式(shì)减轻了(le)民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中国香(xiāng)港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解(jiě)决(jué)了核心的(de)住房供不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但期间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的(de)情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化(huà)，建立健(jiàn)全的监管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑(zhù)费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼花(huā)制(zhì)度的监(jiān)管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要(yào)证明(míng)自身(shēn)有资(zī)金等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需(xū)律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了防止开发(fā)商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在(zài)银(yín)行开(kāi)设(shè)的信(xìn)托账户（监管账户(hù)）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制(zhì)，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体红楼梦多少字系逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九(jiǔ)十年代(dài)，中国内地(dì)面(miàn)临住房需(xū)求大和供(gōng)给(gěi)量短缺(quē)问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优先发(fā)展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这(zhè)一(yī)导向使前期发展工业化的进(jìn)程(chéng)大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市(shì)化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推行(xíng)的是“统一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分房制度(dù)，住房市(shì)场发(fā)展起步较晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分房制度也(yě)出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的(de)需(xū)求量大(dà)，而社会缺少(shǎo)大型房地产开(kāi)发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑是对(duì)内地房(fáng)地产市(shì)场的一针强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)逐步(bù)引进中国香港预(yù)售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市(shì)场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革(gé)，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行(xíng)住房分(fēn)配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商品化(huà)、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下(xià)的福(fú)利分房(fáng)转向市(shì)场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开(kāi)发时(shí)间周期长的两大难(nán)题，开发(fā)商以(yǐ)预(yù)售款撬动下一个项目(mù)的(de)开(kāi)发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房(fáng)供应速度(dù)加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始(shǐ)房改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了(le)房地产市(shì)场(chǎng)的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中(zhōng)国内地的商(shāng)品房预售制度(dù)。预售制(zhì)的(de)初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出(chū)售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者支付定金或房款的行(xíng)为。区(qū)别于(yú)中国香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流(liú)程为：房地产(chǎn)开发(fā)商办理预售(shòu)许(xǔ)可(kě)证-签订(dìng)商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性付(fù)清剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按(àn)照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存(cún)在(zài)

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售的最主要方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩(suō)短房企现金(jīn)回笼周期(qī)，同时增(zēng)加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推(tuī)动了城(chéng)镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过去20多年对中(zhōng)国(guó)内地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解(jiě)决了(le)房(fáng)地产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需(xū)求，也提高了居民(mín)居住(zhù)水平(píng)，中国(guó)内地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得(dé)巨(jù)大进步，数十(shí)年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化(huà)路(lù)程(chéng)。改革开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进(jìn)入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据(jù)我们(men)发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从(cóng)不(bù)到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前(qián)已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地(dì)产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速(sù)发展(zhǎn)，房(fáng)地(dì)产企业从无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年房(fáng)地产及(jí)其(qí)产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产业(yè)增(zēng)加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动的投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地(dì)产开发投(tóu)资占(zhàn)固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银(yín)行(xíng)各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之(zhī)一(yī)。从房地(dì)产融资(zī)存(cún)量(liàng)占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应(yīng)渠道(dào)，根(gēn)据我们的(de)《中国(guó)住房市值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国(guó)的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房市(shì)值占股(gǔ)债房市值(zhí)的比例(lì)看(kàn)，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是(shì)因为(wèi)住房市(shì)值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本(běn)市场发(fā)育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前的负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等(děng)待(dài)期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购(gòu)房合(hé)同、购房者和(hé)银行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是(shì)两个(gè)独(dú)立的合(hé)同关系(xì)，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向开发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行(xíng)影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作(zuò)为(wèi)按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为市(shì)场波动或经营不善，出现资(zī)金链(liàn)断裂(liè)等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临(lín)较大(dà)的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字(zì)那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规(guī)定了(le)开(kāi)发企业预(yù)售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项(xiàng)应(yīng)当用(yòng)于(yú)有关的(de)工程建设，商品房(fáng)预售(shòu)款监管的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但(dàn)多年(nián)以来全国(guó)并没(méi)有(yǒu)统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)资金(jīn)比例(lì)为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城市则按照(zhào)项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大(dà)开红楼梦多少字发时(shí)代的(de)高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比如工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工(gōng)程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的工程款，远超(chāo)工程进(jìn)度所需。通过这些方式套(tào)取(qǔ)的资金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了(le)资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金(jīn)循环高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对(duì)于购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求(qiú)购房者支付(fù)的(de)预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部(bù)分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款一(yī)般以定金方(fāng)式支(zhī)付，或按工程进度分(fēn)期支(zhī)付(fù)，或(huò)二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般采用两种方(fāng)式发放按揭贷(dài)款，一(yī)是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式(shì)，一(yī)是期房(fáng)由政府或(huò)第三方验收合格并(bìng)提供验收(shōu)凭证(zhèng)后(hòu)，开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得(dé)购房者支(zhī)付的房款。二是开发商(shāng)为购房者(zhě)提供一(yī)定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美(měi)国期(qī)房定金(jīn)一定期限内无(wú)条件(jiàn)返(fǎn)还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款交付(fù)后(hòu)按揭(jiē)还(hái)款，交(jiāo)付前资金由第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付(fù)后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面(miàn)，美国(guó)为防止开发商挪用(yòng)资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管(guǎn)。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任(rèn)何责任与损失(shī)。而(ér)开发商(shāng)在房屋建设过(guò)程中的(de)资金(jīn)全部(bù)来自银行，银(yín)行根据工(gōng)程进度向开发商(shāng)提(tí)供一定比例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商(shāng)挪用资(zī)金直接(jiē)损害银行利益，银(yín)行有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建造工(gōng)期进度(dù)支付，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧的(de)定金并(bìng)进行预约公(gōng)证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退(tuì)还。如由于(yú)任何原因不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德国法律全(quán)部(bù)退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有规(guī)定最(zuì)低首付比例(lì)，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一般来说，支(zhī)付节点可(kě)分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9红楼梦多少字％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏(zòu)分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用(yòng)期(qī)限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险(xiǎn)公司(sī)针(zhēn)对期房(fáng)设计了(le)两(liǎng)种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均(jūn)有一(yī)名律(lǜ)师，负(fù)责沟(gōu)通期房交易中的(de)房产、资金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各(gè)环(huán)节内容(róng)确认(rèn)无误后(hòu)签订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置了(le)10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开发(fā)商出现财(cái)务、经(jīng)营问题(tí)时(shí)，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国(guó)采取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，但是交(jiāo)房前付款比例相对(duì)较(jiào)低(dī)，一(yī)般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付后方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售(shòu)资金(jīn)监管极为严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师(shī)监管，在确认(rèn)工程进度、支付(fù)相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师转给开(kāi)发商，即(jí)资(zī)金在(zài)进入(rù)开发(fā)商账户(hù)前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发(fā)商必(bì)须完(wán)成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开(kāi)发(fā)商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会(huì)上“一(yī)房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规范(fàn)期房(fáng)交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房(fáng)者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保全措施(shī)才可预售。什么(me)是定金(jīn)保全措施？即买卖(mài)双方(fāng)签订购房合同时(shí)，开发商向金融机构或(huò)指定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机(jī)构签订(dìng)定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或(huò)保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付的购(gòu)房(fáng)款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同时，开发(fā)商(shāng)需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支(zhī)付最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩(shèng)余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合同以及(jí)订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的(de)首付(fù)及印花税，同时(shí)购房者向银行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付(fù)款流程(chéng)做了统一(yī)详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完(wán)工、管道门窗等完(wán)工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着(zhe)放(fàng)出(chū)贷款的(de)增加(jiā)而增加(jiā)，未(wèi)放款部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付(fù)款(kuǎn)会存入银行专门的项(xiàng)目资(zī)金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策(cè)出手临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复(fù)工保民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融(róng)工(gōng)具支持。另一(yī)方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民(mín)营(yíng)企业，加(jiā)大(dà)支(zhī)持力度，由(yóu)优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环节(jié)，建立(lì)开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大(dà)延期以及(jí)重大缺陷等(děng)情况提供充分的(de)保障。余款支(zhī)付(fù)环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度付款机(jī)制(zhì)或(huò)交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对(duì)房屋质量问(wèn)题全权(quán)负责、免费(fèi)维修，购房者在(zài)保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制(zhì)是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见(jiàn)即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的(de)保障，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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