5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多(duō)出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表(biǎo)的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块已经在悄然布(bù)局。数据(jù)显示，以南方和华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的(de)总份额均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增(zēng)长。根据基(jī)金一(yī)季报(bào)统计，龙(lóng)头与地方(fāng)国企央企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个(gè)股(gǔ)分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的(de)房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但(dàn)公募所(suǒ)持房地产公司市值在股(gǔ)票(piào)资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三(sān)年来的(de)首次回升，年底(dǐ)这一(yī)数(shù)值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房(fáng)地产行业(yè)的持股(gǔ)比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分(fēn)别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板块排(pái)名最(zuì)高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在(zài)第96位。对比去年四季报，变(biàn)化(huà)之处首先(xiān)在于(yú)几只房地产(chǎn)龙头股从排位上(shàng)看均有退步(bù)，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显；其(qí)次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房(fáng)地(dì)产(chǎn)是复(fù)苏(sū)链上最后一环(huán)，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈(quān)判断(duàn)房地产(chǎn)已经(jīng)进入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城(chéng)市。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻(qīng)松收获行业贝塔(tǎ)的(de)红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等(děng)几类(lèi)行业在(zài)盖(gài)特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的(de)行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业(yè)也(yě)出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化(huà)。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进程(chéng)，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺(quē)时(shí)代(dài)，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过(guò)快上行的房(fáng)价，因而行(xíng)业高增的时代(dài)已经过去，未来(lái)行业的(de)需求或(huò)将回落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入到(dào)供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞争力强的(de)公(gōng)司就(jiù)能够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得市占率的提119出警收费吗 119出警收费标准是多少(tí)升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回落(luò)时，行业的(de)贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没(méi)有(yǒu)投资(zī)机会(huì)，机会(huì)在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就(jiù)是(shì)强竞争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成(chéng)为公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排(pái)名前五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排(pái)名第(dì)一的上实发展，五一假期归来(lái)后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的(de)基本面(miàn)来(lái)看，上(shàng)实(shí)发展的主营(yíng)业务为房地产开发(fā)与经营。公(gōng)司(sī)的(de)主要产品及(jí)服务为房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管理服(fú)务(wù)、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经营。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来(lái)看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的上(shàng)银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资(zī)产管理公司等都跻(jī)身前(qián)十的(de)行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也(yě)是上海(hǎi)本(běn)地房(fáng)企，其第(dì)一季(jì)度(dù)的(de)收入利(lì)润规模(mó)大幅度复苏(sū)。究其(qí)原因，一方(fāng)面(miàn)是该(gāi)公(gōng)司后疫(yì)情时(shí)代(dài)出租(zū)率(lǜ)复(fù)苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另(lìng)一(yī)方面则(zé)是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持(chí)续驻(zhù)足(zú)。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也(yě)是连续第三个季度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十(shí)。同(tóng)时(shí)榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当季(jì)还小幅增(zēng)加(jiā)了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出(chū)的(de)也是一(yī)份报喜的(de)成(chéng)绩单：首季(jì)公司(sī)实(shí)现营业收(shōu)入(rù)51.85亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新(xīn)杀入(rù)十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东行列(liè)。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题(tí)或(huò)者(zhě)资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿(ná)地金额/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其(qí)他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的(de)融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构性(xìng)机会依(yī)然(rán)存(cún)在(zài)，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据(jù)显著(zhù)优势，其主要又体(tǐ)现为(wèi)库存(cún)的优势。央(yāng)企地产公司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的融(róng)资成本，优质的开发(fā)资(zī)源(yuán)和良好(hǎo)的不动产资产运营(yíng)能力(lì)的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企(qǐ)相较于民营(yíng)地产公(gōng)司也是(shì)更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关(guān)系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮行业出清(qīng)的过程(chéng)中，央(yāng)国企相较于(yú)民企来说估值(zhí)的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行(xíng)业进入(rù)高质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的(de)提升，应该(gāi)关注(zhù)估值相对较低，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可(kě)以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行业(yè)内(nèi)部将(jiāng)出现分化，要关注将受益(yì)于行业(yè)集(jí)中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话(huà)，或许(xǔ)还是(shì)保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银(yín)基金(jīn)投(tóu)资部(bù)副总监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客(kè)观地去持续观察国企央企在(zài)三个方面是否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是(shì)融资成本(běn)保持(chí)低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是(shì)拿(ná)地份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大(dà)增速(sù)的增长。而(ér)这些公(gōng)司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对119出警收费吗 119出警收费标准是多少此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去(qù)两三年时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够(gòu)推动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处(chù)于(yú)调整的过程中(zhōng)，能(néng)够保(bǎo)有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提(tí)醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一(yī)些(xiē)不确(què)定(dìng)性。其实整个(gè)市(shì)场(chǎng)从四月份开(kāi)始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城(chéng)市四月(yuè)环(huán)比(bǐ)三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海在(zài)内的绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太(tài)乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及(jí)市场的去(qù)库存压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到(dào)六(liù)月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏力(lì)现(xiàn)象。也(yě)就(jiù)是说，第二(èr)季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其(qí)上下游产业链的复(fù)苏速度都(dōu)比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行(xíng)好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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