近两年火(huǒ)爆的创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投资价(jià)值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们(men)也提(tí)醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红(hóng)目(mù)前已包含了利润分配和本金的归还，在(zài)选择投资标的时(shí)应了解资产(chǎn)类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例的(de)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占可供分配(pèi)金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主要收益(yì)来(lái)源(yuán)为持有期分红收(shōu)益(yì)，以及基金(jīn)份额(é)交易价格的变化。基金份额(é)二级(jí)市(shì)场价格(gé)受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况及市场(chǎng)因素(sù)的(de)综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红(hóng)预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来(lái)自基础设施(shī)资产(chǎn)的经营现金流，投(tóu)资人通(tōng)过基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结(jié)合行业及市(shì)场情况(kuàng)，可(kě)以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策(cè)的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金份额(é)二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际获得(dé)的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级(jí)副(fù)总监(jiān)李华(huá)平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以上(shàng)合(hé)并后基金年度(dù)可(kě)分配(pèi)金额以(yǐ)现(xiàn)金形式(shì)分配(pèi)给投资(zī)者，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红体现了(le)这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红要求，分(fēn)红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方(fāng)面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮(bāng)助(zhù)机构投资(zī)者稳(wěn)定收益。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获取相对于投资债券相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了(le)投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对(duì)于未来(lái)分红(hóng)水平(píng)的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场(chǎng)价格(gé)走势的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受(shòu)宏观经济的(de)影响，可分(fēn)配金额完(wán)成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格(gé)波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票(piào)和债券回归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经济活力(lì)的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额(é)根据单位基(jī)金份(fèn)额的分红金额进行计(jì)算。除权操作(zuò)是对分红前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在(zài)基金分(fēn)红前后(hòu)均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需(xū)结(jié)合持有(yǒu)产品的特(tè)性，关注(zhù)二级市(shì)场扰动对整体收(shōu)益的(de)影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润(rùn)分配和(hé)本(běn)金归(guī)还

　　普通投资(zī)者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分(fēn)红前提是本金之上的增值部(bù)分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派(pài)的是本(běn)金(jīn)与增(zēng)值两个部分，两个部分之间(jiān)的(de)比(bǐ)例是变(biàn)动的(de)，与现有公募基(jī)金分红差异很大(dà)，大多(duō)数普通(tōng)投资者可能把“分派(pài)”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期后基金(jīn)价值面(miàn)临(lín)极大不确定性，这是该(gāi)类(lèi)投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营(yíng)权类和(hé)产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类(lèi)产品的收益主要包括每年(nián)的现金分红及资(zī)产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益(yì)主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了(le)利润分配和本金的(de)归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收益(yì)。普通(tōng)投资(zī)者(zhě)在(zài)选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成区别。特许经营权类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性(xìng)偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市(shì)场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额(é)的(de)分(fēn)配理解为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确(què)。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较短的特(tè)许经(jīng)营项目(mù)，通常具备更高的分(fēn)派率水平(píng)。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长的(de)特许经营权(quán)项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年(nián)限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意(yì)，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不进(jìn)行扩募的情(qíng)况下，基金(jīn)份额单(dān)价随着(zhe)分派每天晚上都要弄我，天天晚上想弄我怎么办(pài)每天晚上都要弄我，天天晚上想弄我怎么办进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限(xiàn)产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的(de)土地(dì)或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再(zài)加上到(dào)期后通过(guò)对(duì)建筑(zhù)的更(gèng)新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追加(jiā)投资，有机(jī)会(huì)进一步延长经营期限。这种类似永续(xù)经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表示(shì)，在(zài)产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估(gū)项(xiàng)目底层资(zī)产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是(shì)年报(bào)中披露的(de)经(jīng)营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生(shēng)的现(xiàn)金净流量是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产生的现金(jīn)流(liú)，基(jī)于企(qǐ)业本身(shēn)经(jīng)营活动产生；可供(gōng)分(fēn)配的现金实(shí)质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市场独(dú)立的资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)功能，比较适合长期(qī)持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资(zī)产可以更多关注内部收益(yì)率的高低，对(duì)产权类(lèi)的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来(lái)自底(dǐ)层资产的经营净现金流(liú)，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资回报(bào)，投资者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权益人(rén)综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易(yì)带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连回调，建议(yì)投资(zī)者关注有基(jī)本面(miàn)支撑、填(tián)权(quán)效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明(míng)REITs在发(fā)行(xíng)首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集(jí)材料中披(pī)露预测(cè)进行比较(jiào)分析，结合经济及市场(chǎng)的实际(jì)环(huán)境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述(shù)负责(zé)人也称。

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