5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布(bù)局。数(shù)据(jù)显示，以(yǐ)南方和(hé)华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总(zǒng)份额(é)均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地方国(guó)企央(yāng)企(qǐ)获(huò)得增持，持仓(cāng)数量占流(liú)通股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业(yè)标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地(dì)产公司(sī)市值在股票(piào)资(zī)产中的占比(bǐ)却断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地(dì)产行业的(de)持股比例也同步(bù)回(huí)升(shēng)，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎(hū)在今年(nián)一季(jì)度(dù)得(dé)以延续。数(shù)据(jù)统计显示(shì)，公募(mù)重仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个(gè)股分(fēn)别(bié)为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不当兵的人会不会那方面不行，当兵男是不是都精力旺盛难(nán)发现，公募对于(yú)房地产(chǎn)的投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房地产板块排(pái)名最高的(de)是保(bǎo)利发(fā)展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名第二的(de)是招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四(sì)季(jì)报，变化之处首(shǒu)先(xiān)在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金(jīn)地(dì)集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上(shàng)最后一(yī)环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传(chuán)导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上(shàng)还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断房地(dì)产(chǎn)已经进入大分化时代，一二(èr)线城市(shì)好于三四线城市(shì)。而映射到二(èr)级市场投资上，配(pèi)置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去(qù)不返了。“如果按照(zhào)产业(yè)周期来分(fēn)类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者(zhě)衰退(tuì)期的行业，传统认知上没(méi)有什么(me)投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的(de)行(xíng)情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的行业(yè)也出现了一些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供(gōng)给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募(mù)基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的(de)年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是(shì)居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平(píng)方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国(guó)均已告别住房(fáng)短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆(gān)率和房价收入(rù)也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代已经过去，未来(lái)行(xíng)业(yè)的(de)需(xū)求(qiú)或(huò)将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供(gōng)给侧出(chū)清的过程(chéng)。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争力强的公(gōng)司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业(yè)需求见顶(dǐng)回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投(tóu)资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票(piào)投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许(xǔ)也是(shì)基于这样的认识(shí)转变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃至整(zhěng)体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产“风物(wù)长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质(zhì)区(qū)域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的(de)个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳入统计的(de)124只房(fáng)地产类标(biāo)的(de)股中，本月以来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名前五(wǔ)的(de)公(gōng)司月内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣(róng)安地产。排名(míng)第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一(yī)假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看(kàn)，上实发展的主营业务为(wèi)房(fáng)地(dì)产开发与经营。公司的主要(yào)产(chǎn)品及(jí)服务为房(fáng)地(dì)产销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股股东来看(kàn)，各(gè)类机构(gòu)都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具(jù)体(tǐ)包(bāo)括(kuò)公募的上银(yín)基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等(děng)都(dōu)跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第(dì)二的浦东金桥也(yě)是上海本地房(fáng)企，其第一(yī)季度(dù)的收入(rù)利润规模(mó)大幅度复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方面是(shì)该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来(lái)最高，另一方面(miàn)则是公(gōng)司拿地结算持(chí)续性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势(shì)头(tóu)向好(hǎo)背景下，自然也吸引了(le)知名机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足。从第一季(jì)度十大流(liú)通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然在(zài)前十中，这(zhè)也是连(lián)续第(dì)三个(gè)季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一(yī)季报交出(chū)的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公(gōng)司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富(fù)国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊(kān)》采(cǎi)访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受限于信用问(wèn)题或者资(z当兵的人会不会那方面不行，当兵男是不是都精力旺盛ī)金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的(de)融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对(duì)应到2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业(yè)的结(jié)构性(xìng)机会(huì)依然存在，少部(bù)分公司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段(duàn)表现出(chū)较低的(de)融资(zī)成本，优质的(de)开发资源和(hé)良好的不动产资产运营能(néng)力的(de)多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民(mín)营(yíng)地(dì)产公司也(yě)是更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权(quán)债(zhài)务(wù)关(guān)系(xì)等问题(tí)，市场对民(mín)营房开(kāi)企(qǐ)业的资产会有更多(duō)担(dān)忧和质疑(yí)，所以在(zài)这一轮(lún)行业出清的过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业(yè)进入高质(zhì)量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营(yíng)能(néng)力(lì)强、可以创(chuàng)造持续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨(zhǎng)的(de)概率比(bǐ)较低(dī)，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部(bù)公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思路的(de)话，或许还是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等国资背(bèi)景龙(lóng)头前途更(gèng)为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地去(qù)持续观察(chá)国企央企在三个方面是否(fǒu)可(kě)以维(wéi)持，首先(xiān)是融资成(chéng)本保持(chí)低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一(yī)季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利均实现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示(shì)，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为(wèi)过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民(mín)营房(fáng)企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在(zài)持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投资的驱动(dòng)能够推(tuī)动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于(yú)调整的(de)过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复苏(sū)过程中，还面临着(zhe)一(yī)些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又在(zài)往下掉(diào)。除了杭(háng)州(zhōu)、成(chéng)都等极个(gè)别(bié)城市(shì)四(sì)月(yuè)环比三月(yuè)相对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内的(de)绝大(dà)多数(shù)城市都出现(xiàn)环(huán)比下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力(lì)、企(qǐ)业的资(zī)金面压(yā)力，可能会出现，到(dào)六月份房企为(wèi)了半年报(bào)冲业绩出现市场的(de)短期反(fǎn)弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投(tóu)资(zī)董事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游产业链的复苏(sū)速(sù)度都(dōu)比想(xiǎng)象的(de)要(yào)慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐心，这个时(shí)候，在房地(dì)产以及上(shàng)下(xià)游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同(tóng)行好得(dé)多的(de)企业，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的弱复(fù)苏，业(yè)绩(jì)会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个股(gǔ)仅为举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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