近两年火爆(bào)的(de)创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出(chū)该类产品长期投资价值，通过(guò)观测经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投资者注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到期(qī)后不再产生现金收益，特许经营权(quán)分(fēn)红目前(qián)已包(bāo)含了利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)的(de)归还(hái)，在选择投资标的(de)时应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例(lì)的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金(jīn)额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示(shì)，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来源为持有(yǒu)期(qī)分红收益，以及基金份(fèn)额交(jiāo)易(yì)价格的变化(huà)。基金份额二级市场价(jià)格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的(de)综合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分(fēn)红预期(qī)则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资(zī)产(chǎn)的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材料和信息披(pī)露文件，结合行业(yè)及(jí)市场情况，可以分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二级市场价格(gé)变化(huà)导致(zhì)的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金(jīn)份额持(chí)有人实际(jì)获得的现金收(shōu)益，对于(yú)长期投资者更具(jù)参(cān)考价值。”中金基(jī)金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副(fù)总监李华平(píng)也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分(fēn)红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格(gé)反映(yìng)这类产品“股性”的(de)一面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债券的(de)固(gù)定利息回报(bào)，而是由可(kě)供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度来(lái)看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的(de)投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值(zhí)。另一(yī)方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券(quàn)相对(duì)高的收益性(xìng)，在有效控(kòng)制(zhì)风险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚资(zī)产包收益，起到投(tóu)资(zī)“压(yā)舱石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投(tóu)资收益“落(luò)袋(dài)为(wèi)安”外，市(shì)场对于未来(lái)分(fēn)红(hóng)水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关(guān)键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票(piào)和债券宽(kuān)基(jī)指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受宏观(guān)经(jīng)济的(de)影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完(wán)成率不达(dá)预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募RE复活的作者是谁，复活的作者是谁ITs二级市(shì)场的(de)价格(gé)波动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的(de)主要(yào)因素之一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利于(yú)吸(xī)引投(tóu)资(zī)者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也表示(shì)，近(jìn)期(qī)经(jīng)济预期(qī)恢(huī)复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈(chéng)现(xiàn)向股票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩相对(duì)经(jīng)济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是(shì)对分(fēn)红前后基(jī)金份额净值变化的(de)修(xiū)正(zhèng)，使投资人在(zài)基(jī)金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者(zhě)长期(qī)投资(zī)的(de)信心，同时(shí)需结合(hé)持有产(chǎn)品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关(guān)人士也(yě)称(chēng)。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包括利润分配和(hé)本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资(zī)者应了(le)解底层资产(chǎn)情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两(liǎng)个部(bù)分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现有公募基金分红差(chà)异很大(dà)，大多数普通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不(bù)确(què)定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收益(yì)主要(yào)包括(kuò)每年的现金分红及资产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的(de)收益主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红(hóng)包(bāo)括了(le)利(lì)润分配和本金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债(zhài)性偏强。而产权类的(de)公募REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏强。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑(lǜ)底(dǐ)层资(zī)产属性，对所选择(zé)产(chǎn)品的二级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与(yǔ)产权(quán)类项目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额(é)的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通(tōng)常具备更高的分(fēn)派率水平。对(duì)于剩余期(qī)限较长的(de)特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收(shōu)回本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派金额包含了投(tóu)资(zī)本金，在(zài)不进(jìn)行扩募(mù)的(de)情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价随着分派进度(dù)逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期(qī)限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权(quán)类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营(yíng)期限。这(zhè)种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人(rén)士(shì)还表示，在产品分红期(qī)，投(tóu)资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的(de)指标有两个：一是年报(bào)中披露的经营活动现金流(liú)，二是(shì)可供(gōng)分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现金净流量是指(zhǐ)企业(yè)经(jīng)营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的(de)现金(jīn)流(liú)，基于(yú)企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的(de)现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润(rù复活的作者是谁，复活的作者是谁n)表的项(xiàng)目(mù)进行(xíng)调整，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资(zī)价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营(yíng)权类(lèi)的(de)资产可以更多(duō)关(guān)注(zhù)内部收益(yì)率的(de)高低，对产(chǎn)权类的资(zī)产更多关注分(fēn)派率高(gāo)低(dī)。因为公募(mù)REITs可(kě)分配收(shōu)益(yì)主要来自底层资产的(de)经营(yíng)净现金流，所以底(dǐ)层(céng)资产运营情(qíng)况直接影响投资回(huí)报(bào)，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力(lì)、运营(yíng)管理机构实力(lì)、公募基(jī)金管理人实力等多(duō)重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明(míng)书(shū)均会载(zài)明(míng)REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金额预测(cè)。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实(shí)际分红金额与募(mù)集材料中披露预测进行比较分析(xī)，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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