OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势(shì)，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大(dà)园REIT曾发(fā)布公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲(zhé)库(kù)科技是(shì)其扩(kuò)募(mù)拟新购入(rù)基(jī)础设(shè)施资(zī)产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前(qián)未(wèi)收到哲库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协(xié)议的(de)通(tōng)知。同时(shí)，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库(kù)科(kē)技后续(xù)情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期已同步启动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积(jī)极(jí)应对哲(zhé)库提前(qián)退租(zū)的可(kě)能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高(gāo)度重视(shì)，浦东(dōng)新区国资(zī)委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人(rén)士表(biǎo)示(shì)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT近期市(shì)场波(bō)动较(jiào)大，但(dàn)其实不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从(cóng)根本上影(yǐng)响其(qí)内(nèi)外价(jià)值(zhí)，投资(zī)者应理性看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后(hòu)二级市(shì)场价格开始(shǐ)震荡(dàng)走低(dī)，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回(huí)升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息(xī)影响，华安张江光(guāng)大园REIT最(zuì)近几个交(jiāo)易日二(èr)级市(shì)场价格(gé)表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅超过(guò)24％，在全(quán)市(shì)场(chǎng)公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业(yè)园区(qū)基(jī)础设(shè)施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披(pī)露张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩(kuò)募的(de)项目又遭遇突(tū)发事件，因此导(dǎo)致二级市场价格(gé)出现波动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出(chū)于(yú)风险(xiǎn)规避(bì)的(de)原因，最近几个交易(yì)日(rì)场内(nèi)资金有所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并(bìng)不会(huì)从根本上影响其(qí)内(nèi)外价值。

　　他(tā)也同时(shí)表示(shì)，目(mù)前随着二级市场价格下跌，风险也得到一定(dìng)释放，但是价格涨跌(diē)会(huì)受到(dào)基(jī)本(běn)面、情(qíng)绪面等多重因素(sù)影响，不(bù)好判断价格是不(bù)是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内(nèi)人士(shì)表(biǎo)示(shì)，今年整体REITs市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)低迷(mí)，不少产品年内二(èr)级市场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含(hán)收(shōu)益(yì)率高的产品具备一定的(de)投资价值(zhí)，很适合稳(wěn)健类投资者。此外(wài)，伴随着经济复苏的步(bù)伐(fá)，产业(yè)园(yuán)区、物流类(lèi)等REITs产品(pǐn)具(jù)备一定(dìng)的投(tóu)资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募(mù)基金执(zhí)行董事(shì)高(gāo)如星对此表示，若张江园区最(zuì)终能(néng)顺利(lì)解(jiě)决招商(shāng)，平稳过(guò)度对经(jīng)营现金流没有造成(chéng)大的影响，“事(shì)件性利空(kōng)下调至得这么急、这么深，加(jiā)上前(qián)期(qī)本(běn)身(shēn)园区(qū)类资(zī)产就回调不少了，这(zhè)就是(shì)黄金(jīn)坑。”不过，他也强调(diào)，最终(zhōng)还(hái)是落到(dào)租金收入受(shòu)不(bù)受影(yǐng)响，影响多(duō)大，估计园区会最终解(jiě)决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公告(gào)，紧(jǐn)急(jí)回(huí)应称，哲库科(kē)技(jì)是其扩募拟新购入(rù)基础设施(shī)资产张润大厦的(de)重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续(xù)密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中(zhōng)披露的张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园项目出租率下降事项，一度二级(jí)市场价格出现(xiàn)回(huí)落(luò)。在(zài)随(suí)后召开的业绩说明会(huì)中管理人(rén)就相关事项进行了(le)解(jiě)释(shì)说明，市场信心得到了一(yī)定提振，二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格表现也趋预期收益率计算公式 预期收益率是什么于平稳。据了(le)解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线(xiàn)下的扩募说(shuō)明会(huì)上，运营团(tuán)队表示了对张江光大(dà)园(yuán)预期收益率计算公式 预期收益率是什么项目的信心，预计签署意向书和(hé)合同谈判(pàn)中的储备(bèi)租户正(zhèng)常(cháng)转化后，项目出租率将得到回升。没(méi)想到仅(jǐn)过了不到三周的时(shí)间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来(lái)了新的(de)考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各方的广(guǎng)泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的原始(shǐ)权益(yì)人相关(guān)负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库科技消(xiāo)息的第(dì)一时间即奔(bēn)赴现场进(jìn)行(xíng)了沟(gōu)通和核实(shí)工作，并同步(bù)启动了(le)应急预(yù)案，排摸(mō)储备租(zū)户，积极应对(duì)哲库(kù)提前退租(zū)的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，据悉(xī)新区(qū)国资委也(yě)高度(dù)关注。

　　当谈及储(chǔ)备(bèi)租户情况，相关负(fù)责人介绍说(shuō)，目(mù)前储备租户还是比(bǐ)较丰富的(de)，覆盖(gài)了芯片(piàn)测(cè)试、人工智能、航天产业(yè)、信息(xī)技术等(děng)产业客户(hù)，租(zū)赁(lìn)意向面积超过了2万方。从意向储备(bèi)转化(huà)为实(shí)际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定一些重要租户(hù)。虽然收了三个月履约保证(zhèng)金给(gěi)了我们一些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负责的(de)态度，我们(men)肯(kěn)定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些(xiē)面(miàn)积在短期内完成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江(jiāng)光大园项目一季(jì)度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益(yì)人有那么多(duō)储(chǔ)备租户，之前(qián)的空(kōng)置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张江(jiāng)光大(dà)园一(yī)直以(yǐ)来都坚(jiān)持(chí)以市场化运营(yíng)为导向，历(lì)史运营表现稳定，租户(hù)的(de)调(diào)租和换租都属于正常(cháng)情况，而这次项(xiàng)目的大租户退租正(zhèng)好发生在市场活跃(yuè)度的短期低点，目前(qián)市场情况已有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情况没有得到及(jí)时修复(fù)后，张江这边也作(zuò)了一定的资(zī)源调配和(hé)倾斜，引入了一(yī)些(xiē)储(chǔ)备租户(hù)。

　　另外，张润大(dà)厦和张江(jiāng)光(guāng)大园项目在给租户的(de)分隔空间、交付标准、租金水平等方(fāng)面也有一些差(chà)异(yì)化，张润(rùn)大厦多(duō)是两千多平的大平层(céng)，楼(lóu)的成新度(dù)高(gāo)一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光(guāng)大园单层以(yǐ)一千平的面积(jī)为主，还有一些独(dú)栋形态的(de)物业(yè)。租(zū)户自(zì)身也(yě)会有诉求(qiú)，也(yě)会根据自身需求和(hé)预算(suàn)挑选(xuǎn)区域内(nèi)的不同物业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募(mù)完成以后(hòu)，新(xīn)老(lǎo)资(zī)产的管(guǎn)理人(rén)都变成了(le)一家，后续我们在资(zī)源共享(xiǎng)和联合营销方面(miàn)能更(gèng)加充(chōng)分发挥协同效应，相信可(kě)以(yǐ)做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和展望，相关负(fù)责人表示，张江集团(tuán)和张江高科目前在(zài)管资产约五(wǔ)百万方(fāng)，还有一些(xiē)其他在(zài)预期收益率计算公式 预期收益率是什么开发的储备项目，这些都将(jiāng)成为(wèi)张江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空(kōng)间资产上市平台目标的(de)坚实(shí)后盾和储备资源。“我们(men)非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和(hé)它未(wèi)来的(de)发展。”相关(guān)负责人表示，“这(zhè)次扩募是我们实现基金扩容的(de)第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了(le)一些(xiē)突发情况需要解决，但(dàn)是(shì)这和我们在张(zhāng)江科学城这三十年(nián)建(jiàn)设(shè)发展过程(chéng)中所经历的相(xiāng)比，只能算是一(yī)个(gè)非(fēi)常(cháng)小的插曲。我们有信(xìn)心排除(chú)万难，尽一切(qiè)可能化解当前突发事件的所有负面影响，维持预(yù)期(qī)和市场的(de)信心。”

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