近两年火爆的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额(é)的(de)REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红机(jī)制是(shì)公(gōng)募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现出该类产品(pǐn)长期(qī)投资价值，通过观测经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目(mù)前已包(bāo)含了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，在选择投资标的(de)时应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)火车站同站换乘30分钟够吗 同站换乘麻烦吗REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供(gōng)分配(pèi)金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为持有(yǒu)期分(fēn)红收益(yì)，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基金份额二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营情况及市(shì)场因素(sù)的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分(fēn)红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自基(jī)础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二(èr)级市场价格(gé)变(biàn)化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人(rén)实际获得的现金收益(yì)，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高级副总(zǒng)监(jiān)李(lǐ)华平(píng)也表示，根据《公开募(mù)集(jí)基础设施证火车站同站换乘30分钟够吗 同站换乘麻烦吗券投资(zī)基金(jīn)指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规(guī)要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价(jià)格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债(zhài)性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固(gù)定利(lì)息回报，而是(shì)由可供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角度来(lái)看(kàn)，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构(gòu)投资(zī)者(zhě)的投资品类(lèi)，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机(jī)构投资(zī)者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投(tóu)资债(zhài)券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于未(wèi)来分(fēn)红水平的(de)预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽(kuān)基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可(kě)分配金(jīn)额完(wán)成(chéng)率不达预期(qī)，一定程度上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市场的(de)价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)的主要因素之一(yī)，而(ér)稳定的分红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投(tóu)资者参(cān)与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示(shì)，近期经(jīng)济预期恢复，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和(hé)债券(quàn)回归(guī)的过(guò)程(chéng)；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业(yè)绩(jì)相对经(jīng)济活(huó)力的改善有(yǒu)一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金(jīn)份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做(zuò)调(diào)减处理，调减金额根据(jù)单位基金份额的分红金额(é)进行计算。除(chú)权操作是对(duì)分(fēn)红前后基金份额(é)净值(zhí)变化的修正，使投资(zī)人在基(jī)金分红(hóng)前后均可(kě)以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资者长期投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动(dòng)对(duì)整体收益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红火车站同站换乘30分钟够吗 同站换乘麻烦吗包括利(lì)润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)前提是(shì)本金之上(shàng)的(de)增值部分不同，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分(fēn)之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误(wù)认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面(miàn)临极大不确(què)定性，这(zhè)是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营(yíng)权类和产权类两大(dà)资产类型(xíng)，持(chí)有产权类产品的(de)收益主要包括(kuò)每年的现金分红及(jí)资产增值的收益，而(ér)持(chí)有特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目(mù)每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产的(de)分(fēn)红包括了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，两者的(de)比率也是变动的，对(duì)特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收(shōu)益。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者在选择投(tóu)资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏(piān)强。普通(tōng)投资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性(xìng)，对(duì)所选(xuǎn)择产品的二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再能产生(shēng)现金收益(yì)，因(yīn)此(cǐ)将可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较短的(de)特(tè)许经(jīng)营项目(mù)，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提醒投(tóu)资者注意，特(tè)许(xǔ)经营权项目的分派金额(é)包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份(fèn)额单价随着(zhe)分(fēn)派进度逐年(nián)下(xià)降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩余期(qī)限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上(shàng)到(dào)期后通过对(duì)建筑的更新改造(zào)或补缴土地(dì)出让(ràng)金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映(yìng)在基础(chǔ)资产的(de)估值上，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基金分红的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部(bù)收益率(lǜ)等指标，来观察(chá)和评估项目底层资(zī)产的(de)运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金(jīn)表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一(yī)是年报中披露(lù)的(de)经营活(huó)动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存(cún)在(zài)本(běn)质(zhì)性区别。经营活(huó)动产生(shēng)的现金净(jìng)流量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生(shēng)的(de)现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的(de)现金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响利润表的(de)项目进行(xíng)调(diào)整，加(jiā)期初(chū)现(xiàn)金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资(zī)价值体现在(zài)相对股债(zhài)市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议(yì)投(tóu)资者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产更多关注分派(pài)率高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要来自底层资产的经(jīng)营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人综合实力、运营管(guǎn)理机构实(shí)力、公募基(jī)金管理(lǐ)人(rén)实力(lì)等多(duō)重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，由于分红交易(yì)带来的短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供(gōng)分配(pèi)金额预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的实际(jì)分红金额(é)与(yǔ)募集材(cái)料(liào)中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基础设(shè)施(shī)项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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