5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以公募基(jī)金为代表的机构对于这一(yī)板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根(gēn)据基金一季报(bào)统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央(yāng)企获(huò)得(dé)增持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅五只个股分(fēn)别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过(guò) 精(jīng)耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其(qí)所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但公募所(suǒ)持房地产公司(sī)市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现了(le)三年来的(de)首(shǒu)次回升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对(duì)房地(dì)产行(xíng)业的持股(gǔ)比(bǐ)例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较(jiào)2022年(nián)四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五个(gè)股分别(bié)为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对(duì)于房地产(chǎn)的投(tóu)资愈(yù)发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金一(yī)季报汇总的重仓(cāng)股中，房地(dì)产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先(xiān)在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退(tuì)出百大之(zhī)列。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导到(dào)二(èr)级(jí)市(shì)场乃(nǎi)至机构持(chí)仓(cāng)上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地(dì)产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于(yú)三四(sì)线(xiàn)城市(shì)。而映射到(dào)二(èr)级(jí)市(shì)场投资上，配置(zhì)房地产行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有什么(me)投资(zī)机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一些机会(huì)，背(bèi)后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海公(gōng)募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求端还(hái)需(xū)要有(yǒu)一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基(jī)金房地(dì)产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺时(shí)代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时(shí)代(dài)已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的(de)需求或将(jiāng)回(huí)落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随着地(dì)产(chǎn)的(de)高杠杆(gān)属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题(tí)（类似2022年的(de)民营地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的(de)提升。当(dāng)行(xíng)业需求(qiú)见顶回(huí)落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应(yīng)到股票(piào)投资(zī)，就是(shì)强(qiáng)竞(jìng)争(zhēng)力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作(zuò)个(gè)股(gǔ)成(chéng)为公募乃至整体机构(gòu)的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企、优质区(qū)域性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标(biāo)的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们(men)分别是(shì)上实发(fā)展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地(dì)产。排名第一(yī)的(de)上(shàng)实发(fā)展，五一假期归来后(hòu)日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连(lián)续两个(gè)交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实(shí)发(fā)展的(de)主营(yíng)业务为(wèi)房地产开(kāi)发(fā)与经营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租(zū)赁、物(wù)业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)，各类机(jī)构(gòu)都有(yǒu)对其布局的(de)例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私(sī)募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金(jīn)、长城(chéng)资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海本地房(fáng)企，其(qí)第一季度的(de)收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是(shì)该公司后疫(yì)情时代(dài)出租率复(fù)苏(sū)至近(jìn)年来最高，另一(yī)方面则是公司拿(ná)地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海区域性地产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则(zé)是主要布局在深圳的(de)地产公司(sī)，一(yī)季(jì)报交(jiāo)出(chū)的(de)也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季(jì)新杀入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全(quán)球基金相关人(rén)士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年(nián)土(tǔ)地(dì)市(shì)场大幅降温，优质土地供给较(jiào太原市长热线电话是多少号，太原市长热线电话号码查询)多（券商测算对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的(de)融(róng)资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的(de)销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特太原市长热线电话是多少号，太原市长热线电话号码查询估(gū)的浪(làng)潮(cháo)下(xià)，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房(fáng)地(dì)产行业(yè)的(de)结(jié)构性机(jī)会(huì)依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存(cún)的优势。央企地产公司(sī)，现阶段(duàn)表现出(chū)较低的融资(zī)成本(běn)，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产资(zī)产运(yùn)营(yíng)能力的多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特(tè)估，国(guó)央企相(xiāng)较(jiào)于民营地产公司(sī)也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地(dì)资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业的资产(chǎn)会有更(gèng)多(duō)担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业(yè)出(chū)清的过程中，央(yāng)国企相较于民(mín)企(qǐ)来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升(shēng)后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预期的(de)盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估(gū)值相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普(pǔ)涨的(de)概率比(bǐ)较低，行业内(nèi)部将(jiāng)出现分化，要关注将受(shòu)益(yì)于行业集中(zhōng)度提升的头部公(gōng)司(sī)。”星石投资(zī)首席(xí)研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一(yī)思路(lù)的话，或许(xǔ)还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持太原市长热线电话是多少号，太原市长热线电话号码查询(chí)续观察国企央企在(zài)三个方面是(shì)否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其(qí)次(cì)是销售(shòu)份额持(chí)续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理(lǐ)发(fā)现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业(yè)绩(jì)出现明显改(gǎi)善的(de)房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过去(qù)两三年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年(nián)下半(bàn)年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动(dòng)能够推(tuī)动(dòng)房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于(yú)调整的过程中，能够(gòu)保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还(hái)面临着(zhe)一(yī)些不确(què)定性。其实整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了(le)杭州、成(chéng)都(dōu)等(děng)极个别城(chéng)市四月环(huán)比三月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的(de)绝大(dà)多数城市都出(chū)现(xiàn)环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的(de)市(shì)场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业(yè)绩出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外的一个市(shì)场乏(fá)力现象(xiàng)。也(yě)就是(shì)说，第二季(jì)度、第三季度增长不(bù)确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速(sù)度(dù)都比想象的要(yào)慢(màn)很多(duō)，我们要多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就不是赚快钱的(de)时候，只(zhǐ)能(néng)赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数(shù)的(de)、做(zuò)得(dé)比同行好得(dé)多(duō)的企业(yè)，会伴随整个(gè)行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待(dài)它的基本面不断地(dì)凸显出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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