OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技(jì)，引发(fā)了公募REITs扩(kuò)募风波，如今(jīn)，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT开盘继续延续此前几日的下跌(diē)走势，午后跌(diē)幅一度扩(kuò)大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新(xīn)购入基(jī)础(chǔ)设施(shī)资产张(zhāng)润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行已签租赁协议(yì)的通知(zhī)。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安张江光大园REIT进一(大家真的都放不进脉动瓶口吗，一般进得去脉动瓶口吗yī)步(bù)表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续(xù)情况(kuàng)，积极(jí)做好(hǎo)相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的(de)原始权益人相(xiāng)关负(fù)责人也(yě)表示(shì)，近期(qī)已同步启动(dòng)了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的(de)可能事项。由于张润大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新区国(guó)资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继(jì)续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技的事件(jiàn)继(jì)续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此(cǐ)后二级市场价(jià)格开始震荡(dàng)走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不(bù)利(lì)消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日(rì)二级市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交易(yì)日跌幅达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅(fú)7.76％。不(bù)过，自2021年(nián)6月(yuè)21日上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在(zài)全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市的8只产业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础(chǔ)设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌大家真的都放不进脉动瓶口吗，一般进得去脉动瓶口吗幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一季(jì)报中(zhōng)已经披露(lù)张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项目出租率有所下(xià)降，如今拟扩募的项目又遭遇突(tū)发事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规(guī)避(bì)的原因，最近几个交(jiāo)易日场内(nèi)资金有所流(liú)出(chū)，但是，不(bù)动(dòng)产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下(xià)跌并不(bù)会从根本上(shàng)影响其内外价值(zhí)。

　　他(tā)也同(tóng)时表示，目前随着二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格下跌，风险也得到一(yī)定释放，但是价格涨跌(diē)会受到基本面(miàn)、情绪面等多重(zhòng)因(yīn)素影响，不(bù)好判断(duàn)价格是不(bù)是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一(yī)位(wèi)业内人士表示(shì)，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品(pǐn)年内二级市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收益率(lǜ)高的产品(pǐn)具(jù)备(bèi)一定的(de)投资价(jià)值，很(hěn)适合稳健类投资(zī)者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执(zhí)行董事高如(rú)星对此表示，若张江园区最终能(néng)顺(shùn)利解决招商，平稳过(guò)度对经营现金流没(méi)有造成大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件性利空下调至得(dé)这么急、这么深(shēn)，加上前期(qī)本身园区类资产就(jiù)回(huí)调不少了，这就是(shì)黄金坑。”不过(guò)，他(tā)也强(qiáng)调，最终还是落到租(zū)金收入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估(gū)计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩募路(lù)上再迎(yíng)接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科(kē)技(jì)是其(qí)扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于(yú)停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协议的(de)通知。同时(shí)，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益(yì)人(rén)将继续密切(qiè)关注(zhù)哲库科技后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露(lù)的张江光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目出(chū)租率(lǜ)下降(jiàng)事项，一(yī)度二级市场价(jià)格出现回(huí)落。在随后召开的业绩说明会(huì)中管理人就相关事项进行了解释说明，市场(chǎng)信(xìn)心得到了一定提(tí)振，二级市(shì)场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的(de)扩募说明(míng)会上，运营(yíng)团队表示了对(duì)张江光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)的信心，预(yù)计签署意向书(shū)和合同谈判中的储备租(zū)户正常转化后，项目出(chū)租率(lǜ)将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募(mù)之路又迎(yíng)来了(le)新的考(kǎo)验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始权益人相(xiāng)关(guān)负责(zé)人坦言，事发突然确(què)实(shí)始料未及(jí)，在获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科技(jì)消息(xī)的第(dì)一时间即奔赴(fù)现场进行(xíng)了沟(gōu)通和核实工作，并同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对(duì)哲库提前退(tuì)租(zū)的(de)可能(néng)事项(xiàng)。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度(dù)重视，据悉新区国资(zī)委也高(gāo)度关(guān)注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关负责(zé)人(rén)介(jiè)绍说(shuō)，目前储备租户还是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息(xī)技术等产业(yè)客户，租(zū)赁(lìn)意向面(miàn)积超过了2万方。从(cóng)意向储备转化为实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手通过(guò)签署租赁意(yì)向书来尽快(kuài)锁定(dìng)一些重(zhòng)要租户。虽然(rán)收了三个月履约保证(zhèng)金给了(le)我们一些空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责(zé)的(de)态度，我们肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在(zài)短期内(nèi)完(wán)成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的同(tóng)区域的张江光大园项目一季度末也有将近30％的(de)空置(zhì)率，原始权益人有那么多储(chǔ)备(bèi)租户，之(zhī)前的空置率(lǜ)为(wèi)何(hé)未能(néng)得到解决。

　　对(duì)此相关负责人(rén)解释(shì)，张江光大园一(yī)直以来都(dōu)坚持以市场化运(yùn)营为导向(xiàng)，历史运营表现稳(wěn)定(dìng)，租户的调租和换租都属于正常情况，而这次项(xiàng)目(mù)的(de)大租户退租正好发生(shēng)在市场活跃度的短期(qī)低点，目前市(shì)场情况已有所好转。在看到出租率下滑情(qíng)况(kuàng)没(méi)有得到及(jí)时修复后，张江这(zhè)边也(yě)作了(le)一定的资(zī)源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大厦和(hé)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)项目(mù)在给租户(hù)的分隔空间、交(jiāo)付标(biāo)准(zhǔn)、租金水平等方面(miàn)也有一(yī)些差异化，张润大厦(shà)多是两千多平的大(dà)平(píng)层，楼的成新度高(gāo)一些，单价也(yě)贵(guì)一些，张江光(guāng)大园单(dān)层以(yǐ)一千平(píng)的面(miàn)积(jī)为主(zhǔ)，还有(yǒu)一些独栋形态的(de)物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身(shēn)需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资(zī)产的管理人(rén)都变成了(le)一(yī)家，后续(xù)我们(men)在资源(yuán)共享和联合营(yíng)销方(fāng)面能更加充分发挥协同效应，相信(xìn)可以做得(dé)更好。”上述负责人(rén)补充说道(dào)。

　　最后(hòu)谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和(hé)展望(wàng)，相关负责人表示，张(zhāng)江(jiāng)集(jí)团和张江高科目前在管资产(chǎn)约五百万方，还(hái)有一些其(qí)他在开发的储备项目，这(zhè)些(xiē)都将(jiāng)成(大家真的都放不进脉动瓶口吗，一般进得去脉动瓶口吗chéng)为张江REIT实(shí)现(xiàn)打造张江园区(qū)产业空间资产上市平台目标的坚(jiān)实后(hòu)盾和储备(bèi)资源。“我们非(fēi)常(cháng)重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和它(tā)未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金(jīn)扩容的(de)第一步，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面临了一些突发情(qíng)况需要解决，但是这和我(wǒ)们(men)在张江(jiāng)科学城这三(sān)十年建(jiàn)设发展过程(chéng)中所经历(lì)的(de)相比，只(zhǐ)能算是一个非常小的插曲。我们有信心(xīn)排除(chú)万难，尽一切可能(néng)化解当(dāng)前突发事件的所有负面影响，维(wéi)持预期和市场的信(xìn)心。”

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