文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住房和城乡建设工作会议提(tí)出“有条件(jiàn)的(de)可以进(jìn)行现房销售”，不足一个(gè)月(yuè)时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地(dì)明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的(de)房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，这(zhè)是房地产从大开(kāi)发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的(de)预(yù)售制已经过(guò)时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济规律办事(shì)，中国一定(dìng)能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)和长期平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎(hū)承担了(le)所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看(kàn)，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购(gòu)房老百姓(xìng)权益(yì)、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度(dù)？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情(qíng)况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前(qián)世界(jiè)不少国家存在(zài)预(yù)售(shòu)制。但是，重点来了(le)！发达国家一般(bān)有严格的监管保(bǎo)障措施，开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期(qī)房后(hòu)并非像中国(guó)一样在支(zhī)付完首付(fù)款后从银(yín)行一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余(yú)全(quán)部(bù)房款，而(ér)是根(gēn)据(jù)开发商工程进(jìn)度在完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一(yī)定会触发(fā)风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为(wèi)现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度有一定历(lì)史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国(guó)住(zhù)房进入存(cún)量(liàng)时代(dài)，取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效(xiào)机(jī)制。这是(shì)个(gè)技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济(jì)和居住(zhù)属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销手(shǒu)段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发(fā)商(shāng)的(de)建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本(běn)质是向善，是(shì)以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是天(tiān)大的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从(cóng)这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实现老百姓安居(jū)乐业、社(shè)会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼(lóu)市(shì)、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通(tōng)金(jīn)融(róng)支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心(xīn)参与财税改革(gé)方案(àn)研究(jiū)时(shí)，对(duì)预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等(děng)进行过(guò)长(zhǎng)期系统的(de)专项研究。（参考后来形成的(de)专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管，享1年(nián)保修期(qī)后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五十(shí)年代在中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是(shì)地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问题，分层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行(xíng)公共(gòng)房屋制度，许多(duō)人栖身(shēn)于(yú)木(mù)屋或者其他临(lín)时住宅，住房的(de)需(xū)求是相当高(gāo)，不过大多数居民的(de)储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中国香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将(jiāng)楼(lóu)宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有所增(zēng)加，开发商(shāng)资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层出售的(de)基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业直觉和(hé)多(duō)年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的(de)见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身(shēn)资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分(fēn)层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的分期付(fù)款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了(le)制(zhì)造商(shāng)的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付款”的(de)销售模式(shì)成为当时中国香港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率地解(jiě)决了(le)核心的(de)住房供不应求(qiú)的(de)问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门(mén)不断(duàn)完(wán)善、规范(fàn)化，建立(lì)健全的监管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大(dà)角咀的一(yī)个(gè)楼(lóu)盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证明自(zì)身有资金等能(néng)力把(bǎ)项目完成(chéng)，资(zī)金需(xū)放入(rù)律(lǜ)师所托管，支取(qǔ)时需(xū)律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师(shī)行在银行(xíng)开设(shè)的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步(bù)完(wán)善(shàn)，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　大水冲了龙王庙是什么意思生肖，大水冲了龙王庙是什么意思？二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重(zhòng)工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化(huà)的进程大于城市(shì)化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时(shí)推行(xíng)的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租养房”的(de)福(fú)利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房(fáng)制度(dù)也(yě)出现了分(fēn)配不(bù)公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福(fú)利(lì)分房(fáng)制度不再适用于当时(shí)的国(guó)情。叠(dié)加房地产市场面(miàn)临商品(pǐn)房(fáng)的需求量大(dà)，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房地产开(kāi)发商，商(shāng)品房供应量小的困境(jìng)，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对(duì)内地(dì)房地产(chǎn)市场的一针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国(guó)香港(gǎng)预售商(shāng)品房制度，先后出台(tái)多(duō)项文(wén)件，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一(yī)步(bù)深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实(shí)行(xíng)住房分配(pèi)货币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化的(de)住房新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济下(xià)的(de)福利分房转向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大(dà)难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下一个项(xiàng)目(mù)的(de)开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供(gōng)应(yīng)速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货(huò)币化，中国人(rén)民银行(xíng)等多方迅速出台(tái)相(xiāng)关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极(jí)大(dà)作用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国(guó)内地的商(shāng)品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企(qǐ)资金压(yā)力(lì)，加快城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建(jiàn)设(shè)中(zhōng)的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购(gòu)房者支(zhī)付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地(dì)实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款的(de)形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香港的按照(zhào)工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内(nèi)地的开(kāi)发(fā)商而(ér)言(yán)，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)的(de)最(zuì)主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化(huà)发展进(jìn)程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对中国内地房地产市场(chǎng)的(de)稳步发展(zhǎn)起到了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地产(chǎn)市场快速(sù)发展阶段(duàn)的资(zī)金需(xū)求，也(yě)提高了居(jū)民居住水平(píng)，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事(shì)业(yè)取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平大水冲了龙王庙是什么意思生肖，大水冲了龙王庙是什么意思？(píng)方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存(cún)量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品住宅(z大水冲了龙王庙是什么意思生肖，大水冲了龙王庙是什么意思？hái)期房销售面(miàn)积占总销售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行业的(de)发(fā)展。中国(guó)内地(dì)房地产历经二(èr)十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销(xiāo)售金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无(wú)到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民(mín)企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房(fáng)地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国内(nèi)地经济(jì)高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游产(chǎn)业链(liàn)特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年(nián)房地(dì)产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带(dài)动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批(pī)发、建材(cái)的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社(shè)会固定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资(zī)占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通(tōng)道(dào)业(yè)务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的(de)《中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及(jí)中国资本(běn)市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存(cún)在，当前的(de)负(fù)面效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大部(bù)分商(shāng)品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房合(hé)同、购房者(zhě)和银(yín)行的按揭(jiē)贷款合同是两(liǎng)个独立的(de)合同关(guān)系，如(rú)果(guǒ)开发商发(fā)生违约，购(gòu)房者只能(néng)根据(jù)购房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合同按(àn)时向银行进(jìn)行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险，进行影(yǐng)响自(zì)身信用和购房者对行业(yè)的(de)信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或(huò)经营不善，出现资(zī)金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企通过(guò)与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获(huò)得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能(néng)力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承(chéng)担(dān)，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房者的预(yù)售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企(qǐ)业预售商(shāng)品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产(chǎn)管理部门(mén)制定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预售资金(jīn)监管规定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总(zǒng)预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按(àn)照项目的建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事(shì)实是，不少(shǎo)购(gòu)房(fáng)款未进入监管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如何被挪走的(de)？实际上(shàng)，在过(guò)去房地产大开发时代(dài)的高(gāo)周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程(chéng)建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付(fù)的工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取的(de)资(zī)金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一(yī)种(zhǒng)资(zī)金循环(huán)高周转模式，但一定程度(dù)上(shàng)把(bǎ)风(fēng)险甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一(yī)般设有定金或(huò)预付款保护机制，如英(yīng)国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支(zhī)付的(de)预(yù)付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或按(àn)工(gōng)程进度分(fēn)期支付，或(huò)二(èr)者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房由政府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格(gé)并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购(gòu)房(fáng)者支付的(de)房款。二是(shì)开发商为(wèi)购房者(zhě)提供一(yī)定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一(yī)定(dìng)期限内无(wú)条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付，其余房(fáng)款交付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付(fù)前资(zī)金由第(dì)三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋(wū)交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由第三(sān)方公证行或(huò)产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金可通过(guò)申请仲裁取回(huí)，且不(bù)承担任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自银行(xíng)，银(yín)行根(gēn)据工程(chéng)进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金(jīn)直(zhí)接损害银行利益(yì)，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工(gōng)进(jìn)度。开发商在房屋交付(fù)时需(xū)取(qǔ)得(dé)由政府(fǔ)相(xiāng)关部(bù)门经审(shěn)查后(hòu)发(fā)放的(de)验(yàn)收凭(píng)证，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银(yín)行得(dé)到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期(qī)进度支付，按揭(jiē)按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购(gòu)买(mǎi)期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德(dé)国开发商在项目获(huò)批后即(jí)可(kě)预售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前(qián)，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购(gòu)买，定(dìng)金按(àn)照德国法(fǎ)律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)公(gōng)证(zhèng)费和(hé)土(tǔ)地(dì)交(jiāo)易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国(guó)没有规定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支付(fù)节点、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一般来(lái)说(shuō)，支(zhī)付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷(dài)，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利(lì)率，银(yín)行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国(guó)保险公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修(xiū)复(fù)，开发(fā)商(shāng)破产(chǎn)，由(yóu)保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等(děng)各个环节(jié)，各环(huán)节(jié)内(nèi)容确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险公司赔付(fù)，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进度(dù)付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在(zài)合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英国规(guī)定房(fáng)屋必须经过房(fáng)产公证公(gōng)司(sī)的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监管极为严格(gé)，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进度、支(zhī)付(fù)相关款项过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖(mài)方律师转给开发商(shāng)，即资(zī)金在(zài)进(jìn)入(rù)开发商账户前经过两道(dào)关(guān)口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日(rì)本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束(shù)后(hòu)由(yóu)于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必(bì)须完(wán)成定金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖(mài)双方(fāng)签订购房(fáng)合(hé)同时，开发商向金(jīn)融机构或(huò)指(zhǐ)定保(bǎo)证(zhèng)机构(gòu)或保(bǎo)险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的(de)保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先(xiān)支付的(de)购(gòu)房款也(yě)受该措施保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭(píng)保(bǎo)证金证明书(shū)向金(jīn)融(róng)机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷(dài)款，除定金外(wài)的剩(shèng)余(yú)房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房(fáng)者违约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加(jiā)坡开(kāi)发商有统一的选购权合同(tóng)以(yǐ)及(jí)订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付(fù)15％的首付及(jí)印花税，同时(shí)购房者向银行(xíng)申请按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期(qī)房同(tóng)样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流(liú)程(chéng)做了统一详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般(bān)为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依(yī)照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在(zài)此过(guò)程中(zhōng)随着放出贷款的(de)增加而增加，未放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行专门的(de)项目资(zī)金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋(wū)交付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来(lái)看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机(jī)制，如(rú)将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者(zhě)定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重大延期(qī)以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护(hù)购(gòu)房(fáng)者的权益(yì)。资金(jīn)监(jiān)管环节(jié)，引入独(dú)立于开发商(shāng)、银行的第三(sān)方资金监管(guǎn)机构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质(zhì)量(liàng)问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制是(shì)大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的(de)预售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得(dé)的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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