OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续(xù)此(cǐ)前几(jǐ)日的下跌走势(shì)，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要(yào)承(chéng)租(zū)方(fāng)之一(yī)，目(mù)前未(wèi)收(shōu)到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执行已签租赁协(xié)议(yì)的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人(rén)将继续密切(qiè)关(guān)注哲库科(kē)技后续(xù)情况，积极做(zuò)好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项(xiàng)目的原始权益人相关负责(zé)人也表示，近(jìn)期已(yǐ)同步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提(tí)前退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司领导高度重(zhòng)视(shì)，浦东(dōng)新区国资委也高度关(guān)注(zhù)。

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士表示，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT近(jìn)期(qī)市场波动较大(dà)，但其实不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本(běn)上影响其内外(wài)价(jià)值(zhí)，投资者应理(lǐ)性(xìng)看待(dài)。

　　张(zhāng)江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下(xià)芯片(piàn)子公司(sī)哲(zhé)库科技(jì)的(de)事件继续(xù)扰(rǎo)动(dòng)公募(mù)REITs市场。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二级市场(chǎng)价(jià)格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终(zhōng)报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利(lì)消息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易(yì)日(rì)二级(jí)市场价格(gé)表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易(yì)日跌(diē)幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江(jiāng)光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前(qián)上(shàng)市的8只产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇(shé)口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披露张江光(guāng)大园项目出(chū)租率有(yǒu)所(suǒ)下降，如今拟扩(kuò)募的项(xiàng)目又(yòu)遭(zāo)遇突发事件，因此导致二(èr)级市场(chǎng)价格出现波动。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽管出于(yú)风(fēng)险规避的(de)原因(yīn)，最(zuì)近几个(gè)交易日场内资金有所流出，但(dàn)是，不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下跌(diē)并(bìng)不会从根本(běn)上影响其(qí)内外价(jià)值(zhí)。

　　他也同时(shí)表示，目前(qián)随着二(èr)级(jí)市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是(shì)价格(gé)涨跌会受到基本面、情绪面等多重因(yīn)素影响，不(bù)好判断价格是不(bù)是已经完全触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一位业内人(rén)士(shì)表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品(pǐn)年内二级市(shì)场跌幅(fú)较大(dà)，其(qí)实有些隐含(hán)收益率高的(de)产品具备一定(dìng)的投资价值(zhí)，很适合(hé)稳健类(lèi)投(tóu)资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业(yè)园区(qū)、物流(liú)类等REITs产品具备一(yī)定(dìng)的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执(zhí)行董(dǒng)事高(gāo)如(rú)星对(duì)此表示(shì)，若张江(jiāng)园区最终能(néng)顺利解决(jué)招(zhāo)商，平稳过度对经(jīng)营现金流没有造成大的影响，“事件(jiàn)性(xìng)利空(kōng)下调至得这么急、这(zhè)么(me)深，加上前期本(běn)身园区类资产就回调不少了(le)，这就是黄金(jīn)坑(kēng)。”不(bù)过，他也强调，最终还是落到租金收入受(shòu)不受影响，影响多大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募拟新购入基础(chǔ)设施资(zī)产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同轻轨是什么，轻轨是地铁还是高铁(tóng)时(shí)，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示(shì)，原始权益人将继续密(mì)切关(guān)注哲库科技后续情况(kuàng)，积极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一(yī)季(jì)报中披露的(de)张江光大园项(xiàng)目出租率(lǜ)下(xià)降(jiàng)事(shì)项，一(yī)度(dù)二级市场价格(gé)出现(xiàn)回(huí)落(luò)。在(zài)随后(hòu)召开(kāi)的(de)业绩说明会中管理人(rén)就相关(guān)事项进行了解释说明，市(shì)场信心(xīn)得(dé)到了一定提振，二(èr)级市场价格表现也趋(qū)于(yú)平稳。据了解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月11日(rì)召开的线(xiàn)上(shàng)和(hé)线下的(de)扩(kuò)募(mù)说明会上，运营团队表(biǎo)示了(le)对张江光大园项目(mù)的信心，预计签署(shǔ)意向书和合同谈判中(zhōng)的(de)储备租户正常(cháng)转化后，项目出(chū)租率将得到回升(shēng)。没想到仅过了不到三(sān)周的时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了市场各方的(de)广(guǎng)泛(fàn)关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目的原始(shǐ)权(quán)益人相关(guān)负责人坦言，事发突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库(kù)科技消息的第(dì)一时间(jiān)即奔赴现(xiàn)场(chǎng)进(jìn)行了沟通(tōng)和核实工(gōng)作，并同步(bù)启(qǐ)动(dòng)了应急(jí)预(yù)案，排摸储备租(zū)户，积极应对(duì)哲库(kù)提前退租的可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，据悉新(xīn)区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储(chǔ)备(bèi)租户情(qíng)况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前储备租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人工智能(néng)、航天产业(yè)、信息技术等(děng)产业客户，租赁意向面(miàn)积超过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租(zū)赁意向书(shū)来尽(jǐn)快锁定(dìng)一些(xiē)重(zhòng)要租户(hù)。虽然收了三(sān)个(gè)月履约(yuē)保证(zhèng)金(jīn)给(gěi)了我们一(yī)些空(kōng)间，但本着(zhe)对首(shǒu)批扩募、对(duì)市场负责的(de)态(tài)度，我们(men)肯定(dìng)要(yào)全力(lì)与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短(duǎn)期(qī)内(nèi)完(wán)成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大园(yuán)项(xiàng)目一季度(dù)末也(yě)有将近(jìn)30％的空(kōng)置(zhì)率，原(yuán)始权益(yì)人有那么多储备租户，之前的空置(zhì)率为(wèi)何(hé)未能得到解决(jué)。

　　对(duì)此相关(guān)负责人(rén)解(jiě)释，张江光大园一直以来都(dōu)坚持以市场化运营(yíng)为导(dǎo)向，历史运营表现稳(wěn)定，租户的调租和换租(zū)都属于(yú)正常情况，而这(zhè)次项目的(de)大租户退租(zū)正好发生(shēng)在市场(chǎng)活(huó)跃度的短期低(dī)点(diǎn)，目前市场情况已(yǐ)有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑(huá)情况没有得(dé)到及时修(xiū)复后，张江(jiāng)这边也(yě)作了一(yī)定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了(le)一些储备租(zū)户(hù)。

　　另外，张(zhāng)润大厦和(hé)张江(jiāng)光(guāng)大园项目在给(gěi)租户的分隔空(kōng)间、交付(fù)标准、租(zū)金水平等(děng)方面(miàn)也(yě)有一(yī)些差异化(huà)，张润大厦多(duō)是两千多平的(de)大平层，楼的成新(xīn)度高一些，单价也贵一些，张江光大(dà)园单层以一千平的面积为主，还(hái)有(yǒu)一些独栋(dòng)形态(tài)的(de)物业。租户自身也会有诉求，也会根(gēn)据(jù)自(zì)身(shēn)需(xū)求和预(yù)算挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募(mù)完成(chéng)以(yǐ)后，新老资产的管理人都变(biàn)成(chéng)了一家，后(hòu)续我们在资源共享(xiǎng)和联合营销方(fāng)面能更加充分发(fā)挥协同效应，相信可以做(zuò)得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负(fù)责人表(biǎo)示，张江集团(tuán)和张(zhāng)江高科目前(qián)在(zài)管资产约五百(bǎi)万方，还(hái)有一些其他在开发(fā)的储(chǔ)备项目，这些都将成(chéng)为(wèi)张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台目(mù)标的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们非(fēi)常(cháng)重视张江(jiāng)REIT这(zhè)个资本(běn)平台和它未来的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募(mù)是我(wǒ)们实现基金扩(kuò)容的(de)第一步(bù)，也是至(zhì)关(guān)重要(yào)的一(yī)步，眼下我们可能面临了一些突发(fā)情况需要解(jiě)决，但是(shì)这和我们在张江科(kē)学城这三十年建设发展过(guò)程(chéng)中所经历的相比，只能算(su轻轨是什么，轻轨是地铁还是高铁àn)是(shì)一个非(fēi)常小的插曲(qū)。我们有信(xìn)心排除万难，尽一切(qiè)可能化解当(dāng)前突发事件的所有(yǒu)负面影响(xiǎng)，维持预(yù)期(qī)和市场的信(xìn)心(xīn)。”

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