文：任泽平(píng)团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进(jìn)行现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时间，已有山(shān)东、安徽(huī)、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是(shì)对购房者的不公(gōng)平(píng)。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没(méi)钱(qián)没实(shí)力的别建了(le)，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百姓和社(shè)会，这(zhè)是(shì)房(fáng)地产(chǎn)从(cóng)大(dà)开发时代步(bù)入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势(shì)，也是对(duì)购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制(zhì)，长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地(dì)产税。如果按(àn)照经济规(guī)律办(bàn)事，中国一定能实(shí)现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能(néng)交付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋(wū)质量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等(děng)系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助(zhù)于落实中央(yāng)房(fáng)住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保(bǎo)障购房老百姓(xìng)权(quán)益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度(dù)？预售制度(dù)怎么来的？国外(wài)什(shén)么情况？简单科(kē)普一下(xià)：商品(pǐn)房预售最早源(yuán)于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入(rù)了(le)商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国(guó)家一般(bān)有严格(gé)的监管保障措施，开发商(shāng)在项目(mù)获得政府批准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像(xiàng)中国(guó)一样(yàng)在支付(fù)完首付款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全(quán)部房款，而是根据开发(fā)商工程进度(dù)在完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支(zhī)付以及违约处罚(fá)措施(shī)作为保障的，如(rú)果没(méi)有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平(píng)，所(suǒ)以不如借(jiè)机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住(zhù)房进入存量时(shí)代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地(dì)产长效机制。这是(shì)个技(jì)术(shù)活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地产回归(guī)实(shí)体经济和(hé)居住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的(de)最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商(shāng)业(yè)的本(běn)质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实(shí)施现(xiàn)房销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行业企业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措施(shī)。在当前的情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要(yào)结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国(guó)务(wù)院发(fā)展研究中心参与财(cái)税改革(gé)方案(àn)研(yán)究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的专著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等(děng)问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资(zī)金实(shí)力(lì)才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开(kāi)始(shǐ)探求新的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开(kāi)，即“分契(qì)”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这模式一(yī)经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商(shāng)资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和(hé)多(duō)年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验(yàn)，对(duì)于商品流通、资金周转有着独(dú)到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的(de)一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买(mǎi)家的(de)订(dìng)金，采(cǎi)用(yòng)类似(shì)租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了(le)自己的(de)房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力(lì)，加速了房(fáng)屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的(de)一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的(de)住房供不(bù)应(yīng)求的问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售(shòu)楼(lóu)花模式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不(bù)断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促(cù)进(jìn)市场健康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑费用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门(mén)提(tí)升了对于预售楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即要求开发商(shāng)在预售(shòu)前，确保地价(jià)款已经全部(bù)支付(fù)，还要(yào)证明自身(shēn)有(yǒu)资(zī)金等能(néng)力把(bǎ)项目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设的(de)信托(tuō)账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全(quán)透(tòu)明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地(dì)面(miàn)临住(zhù)房需求(qiú)大和(hé)供(gōng)给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设(shè)，这一导(dǎo)向使前期发展工业(yè)化(huà)的进(jìn)程大(dà)于(yú)城市(shì)化进程，唯有解决住(zhù)房基础等(děng)城市化配(pèi)套(tào)问题，才能进一步推进(jìn)城(chéng)市(shì)化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的(de)福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度，住(zhù)房市(shì)场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度也出现了(le)分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房制度不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需求量(liàng)大，而社(shè)会缺(quē)少大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑是对内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内(nèi)地(dì)逐步引进(jìn)中(zhōng)国(guó)香港预售商品房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持(chí)国(guó)内(nèi)房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住(zhù)房制度(dù)改革(gé)，加快住房建设(shè)的通知(zhī)》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住(zhù)房供给商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房(fáng)地(dì)产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖(mài)期(qī)房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期(qī)长的两大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预(yù)售款撬动下一(yī)个项目的开发(fā)，形(xíng)成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货币(bì)化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后(hòu)，经调整(zhěng)形成(chéng)契合(hé)中国内(nèi)地(dì)的(de)商(shāng)品房(fáng)预售制度。预售制(zhì)的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业(yè)将(jiāng)正在(zài)建设中的房屋预(yù)先出(chū)售给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订(dìng)商(shāng)品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登记和(hé)预告(gào)登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需(xū)要一(yī)次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地(dì)的开发(fā)商而言，预(yù)售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售的(de)最主要方(fāng)式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售(shòu)制(zhì)在过(guò)去20多年对中国内(nèi)地房(fáng)地产市场的稳(wěn)步发(fā)展(zhǎn)起到了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了(le)居民居住水平(píng)，中国内(nèi)地城镇居民(mín)从(cóng)筒子(zi)楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居(jū)到(dào)基本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大进步，数十(shí)年时间(jiān)走完(wán)发达(dá)国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发布的(de)《中国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地(dì)商品房销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地商品住(zhù)宅期房销售面(miàn)积占总(zǒng)销售面(miàn)积(jī)的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上(shàng)升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产(chǎn)行业的(de)发(fā)展。中国内地房地(dì)产历经二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积和(hé)销售(shòu)金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从无到(dào)有、从国(guó)企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也(yě)成(chéng)为拉(lā)动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动(dòng)的(de)上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地(dì)产业增(zēng)加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对(duì)金(jīn)融(róng)、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的(de)投资占全社会固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷(dài)款(kuǎn)余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从(cóng)房地(dì)产融资存量占社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约(yuē)，将导致银行不良率大(dà)幅上升(氧化铁和稀盐酸反应现象及方程式，氧化铁和稀盐酸反应现象原因shēng)。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠道(dào)，根据我们(men)的《中国(guó)住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是(shì)因为(wèi)住房市值高(gāo)，以及(jí)中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融资比例较低，股票、债(zhài)券(quàn)市值较(jiào)低，居民投资渠(qú)道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预(yù)售制(zhì)背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存(cún)在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承担(dān)延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等(děng)风险。另外(wài)，购房者(zhě)和开发商之间的购房(fáng)合(hé)同、购房者和银(yín)行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的(de)合同关(guān)系(xì)，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根据(jù)购房(fáng)合同向开发商主张权(quán)力，但(dàn)依(yī)旧(jiù)需(xū)要根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按时(shí)向(xiàng)银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房者(zhě)对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放(fàng)方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售(shòu)合(hé)同和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银(yín)行获得房款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还款能力或(huò)短期不(bù)能(néng)还款等(děng)，则(zé)风险完全(quán)由银(yín)行承担，银(yín)行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房(fáng)者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明确(què)规(guī)定了开(kāi)发企业预售商品房所得款项应当用(yòng)于有关的(de)工程(chéng)建(jiàn)设(shè)，商品房预(yù)售款监管的具(jù)体(tǐ)办法(fǎ)，由房地(dì)产管理部(bù)门制定(dìng)。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管(guǎn)资金比例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额(é)报价(jià)计算(suàn)重点资金。而(ér)事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开(kāi)发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资金，是行(xíng)业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总承包方，以工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设名(míng)义，获得监管账户(hù)拨(bō)付(fù)资金，再由(yóu)工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目(mù)间流(liú)动，变相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高(gāo)周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于(yú)购房(fáng)者(zhě)预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按(àn)工程进度分期(qī)支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房者开(kāi)始月供(gōng)；二(èr)是房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期房(fáng)烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的(de)房款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购房(fáng)者提供一定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内(nèi)无条件返还(hái)，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付(fù)，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款，交付(fù)前资金(jīn)由(yóu)第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋(wū)交付后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三(sān)方公证行或(huò)产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设过程中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银(yín)行有充分动(dòng)机(jī)监管开发商施工进(jìn)度。开(kāi)发(fā)商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审查(chá)后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到(dào)购房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国(guó)开发商在项目获批后即可预(yù)售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预(yù)约公(gōng)证，签订合同后定(dìng)金退还(hái)。如(rú)由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包(bāo)含(hán)在(zài)购房(fáng)款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国没(méi)有规(guī)定最低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也(yě)采取按(àn)工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支(zhī)付，具体支付(fù)节点、比例因项目而(ér)异。一(yī)般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可在支付房(fáng)款前申(shēn)请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分多(duō)次(cì)发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用(yòng)期(qī)限，期限结(jié)束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公司针对期房设计了两种保险，保险的(de)功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破(pò)产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责(zé)沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节(jié)内容确认无误(wù)后签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商(shāng)出现财(cái)务、经营问(wèn)题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同(tóng)签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英(yīng)国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一般(bān)会(huì)在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规(guī)定房屋必须经(jīng)过房产公证公(gōng)司的检验验(yàn)收后(hòu)才能(néng)交付，交付(fù)后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期(qī)房预售(shòu)资金监管极为严(yán)格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在(zài)确认(rèn)工程(chéng)进度、支付(fù)相关款项(xiàng)过(guò)程中，由买房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入(rù)开发商账户(hù)前(qián)经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房者资(zī)金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范(fàn)期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必(bì)须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战结束(shù)后由于(yú)房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前是唯一一(yī)部(bù)规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分，法律要求开(kāi)发商必须完成定(dìng)金保全措施才可预(yù)售。什么是定金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双(shuā氧化铁和稀盐酸反应现象及方程式，氧化铁和稀盐酸反应现象原因ng)方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机(jī)构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的保证金证明(míng)书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措施(shī)保护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的(de)定(dìng)金(jīn)，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者即可向银(yín)行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的(de)剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付比例(lì)20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支(zhī)付(fù)，所有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开发(fā)商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加(jiā)坡(pō)期房同样采取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流(liú)程做了(le)统一详(xiáng)细规定(dìng)，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵守，支付节(jié)点(diǎn)一般(bān)为合(hé)同签订后、地基完工(gōng)、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进(jìn)度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过(guò)程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面，购房者(zhě)的订金与付款会(huì)存入银行专门(mén)的项目资金账户(hù)，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地(dì)产到了(le)政(zhèng)策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求(qiú)的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局(jú)部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运(yùn)转的房企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支持(chí)力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制。长效机制四大(dà)关(guān)键(jiàn)是(shì)推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护(hù)机制，如将(jiāng)已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安(ān)全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入(rù)，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等(děng)情况提供充分(fēn)的保障。余款支付(fù)环节，建立按(àn)工程进度付款机(jī)制(zhì)或(huò)交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护(hù)购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引(yǐn)入(rù)独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门(mén)直接监(jiān)管，以此防止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度(dù)。保修(xiū)期(qī)内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋质量问题全(quán)权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在(zài)保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制(zhì)是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另(lìng)一方面，取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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