导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地(dì)产持(chí)续(xù)低(dī)景气，有关(guān)中国地(dì)产是(shì)否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国(guó)未(wèi)来(lái)地(dì)产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量(liàng)极度(dù)过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人(rén)口普查调查数(shù)据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切(qiè)相关。中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)较发达国(guó)家还有很大(dà)差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户(hù)均住宅(zhái)的(de)数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着(zhe)户户有房(fáng)，然而(ér)事实(shí)上中国(guó)住宅市场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为户均一(yī)套房无法(fǎ)满足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流(liú)动人(rén)口，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中国未来地产(chǎn)仍有四(sì)大(dà)新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带(dài)来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显，区(qū)域经济资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再集(jí)中吸(xī)引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口净迁(qiān)入(rù)城市(shì)的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)均较发(fā)达国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)正在不(bù)断增(zēng)加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，这(zhè)是过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时代已至，大(dà)分化时代(dài)下(xià)地(dì)产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市(shì)之间，不同(tóng)区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方(fāng)披露全国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大(dà)城市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然(rán)激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数(shù)据(jù)并未(wèi)公布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察(chá)中国户(hù)均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观(guān)判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全(quán)国(guó)自然灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题(tí)的新(xīn)闻发布会(huì)上，负责人(rén)对外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了(le)全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑数据(jù)以及(jí)80多万(wàn)处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大量商业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次人(rén)口(kǒu)普查数据公布(bù)了中国城镇家(jiā)庭户(hù)人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市(shì)家庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不(bù)仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数(shù)不能(néng)完(wán)全(quán)反映(yìng)出城镇居民的(de)居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套设(shè)施齐(qí)全的住宅才是城镇居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要(yào)分两大(dà)类(lèi)，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们(men)主要用到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇居民户(hù)均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售套数(shù)相加，我们就(jiù)能(néng)够得到(dào)当(dāng)前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民(mín)拥有的商(shāng)品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城(chéng)镇户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大(dà)致测算得到中国(guó)存量房地产套数，并(bìng)进(jìn)一步推(tuī)算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房(fáng)销售，得到(dào)商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售(shòu)额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要(yào)进(jìn)一步推算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9昆虫界的老大是谁，世界最强虫王第一名％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定租(zū)赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去(qù)十(shí)年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们(men)估算出2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但(dàn)考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民(mín)已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不(bù)意(yì)味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等因素(sù)产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会(huì)在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美国(guó)、英国和日(rì)本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会(huì)造成(chéng)人口净(jìng)流入地的(de)住(zhù)宅市场供不(bù)应求，造成房价(jià)或房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动(dòng)人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国(guó)城(chéng)乡人口流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会(huì)占据(jù)两套(tào)房，在高房(fáng)价(jià)的大城市租赁一(yī)套房，在(zài)房价较低的县城购(gòu)买(mǎi)一套(tào)房。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流(liú)动人口的租(zū)赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化(huà)、管道等基(jī)础设(shè)施(shī)陈旧，给住户的生(shēng)活带来(lái)了(le)很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修建的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难(nán)满足现代生活需(xū)求，在未来(lái)大都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更小，当然(rán)这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平方米，不及(jí)全国人(rén)均(jūn)水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的(de)住宅面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海(hǎi)市将(jiāng)人(rén)均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面(miàn)积(jī)后(hòu)，中国(guó)的(de)人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均1套(tào)房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态(tài)结构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定了(le)中(zhōng)国未来地产仍有需求释放(fàng)。户(hù)均1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅(zhái)需(xū)求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户的占比明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋(qū)势(shì)将继续延(yán)续(xù)，导(dǎo)致户数(shù)会(huì)因(yīn)户均人口规模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈(quān)中(zhōng)心城市流入，区域经(jīng)济(jì)资源分(fēn)配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入。人口迁移(yí)势必(bì)涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区(qū)改善(shàn)性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房(f昆虫界的老大是谁，世界最强虫王第一名áng)家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)了商(shāng)品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济(jì)适用(yòng)房和其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步(bù)上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低(dī)、基(jī)础设施(shī)配套(tào)差、没有或(huò)少有物业管(guǎn)理，居(jū)民追求(qiú)美好(hǎo)、宜(yí)居生活的环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性(xìng)需求还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生(shēng)活(huó)品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅(zhái)因素(sù)，中国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)其他(tā)国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错(cuò)配(pèi)，这是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未(wèi)来将是(shì)住宅质量的供需(xū)冲(chōng)突。房地产大分化时代(dài)已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之(zhī)间差(chà)异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的差异(yì)也将越发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可(kě)能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可(kě)能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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