5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表(biǎo)的机构对(duì)于这一板块已(yǐ)经在悄然布(bù)局。数(shù)据显示，以南方(fāng)和华夏(xià)的(de)两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季报统计(jì)，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增(zēng)幅(fú)五只个股(gǔ)自然堂雪域精粹适合什么年龄，自然堂紫色和蓝色哪个好分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)自然堂雪域精粹适合什么年龄，自然堂紫色和蓝色哪个好+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地(dì)产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值(zhí)在股票资(zī)产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了(le)三(sān)年来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对房地产行业的(de)持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募(mù)对(duì)于房地产的投资愈(yù)发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一(yī)季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是(shì)招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变化之处(chù)首先在于几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是(shì)万科(kē)最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金(jīn)地集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且(qiě)首季并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其(qí)传(chuán)导到(dào)二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地(dì)产已经进入大分化(huà)时(shí)代，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映射到(dào)二级市(shì)场(chǎng)投(tóu)资上，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如(rú)果按照产业(yè)周期(qī)来分类，包(bāo)括房地产等几类行(xíng)业在盖(gài)特纳(nà)曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传统认知上(shàng)没(méi)有什么(me)投(tóu)资(zī)机会(huì)的(de)。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业(yè)也出现(xiàn)了(le)一些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居(jū)民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量(liàng)地产的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出(chū)来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房(fáng)短(duǎn)缺时代(dài)，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业(yè)的(de)需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供给侧(cè)出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司(sī)就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式，获得(dé)市占率的提升。当行业(yè)需求见顶(dǐng)回落时，行业的(de)贝(bèi)塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不(bù)代表没有投资(zī)机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于(yú)这样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成为公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的(de)个(gè)股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只房地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股价上涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名第一的上(shàng)实(shí)发(fā)展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收(shōu)出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本(běn)面来看，上实发(fā)展的主营业务(wù)为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服(fú)务为(wèi)房(fáng)地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务、工(gōng)程项目(mù)、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业(yè)绩数据(jù)来(lái)看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，各(gè)类(lèi)机构都有对(duì)其布局(jú)的例(lì)子。以3月31日时(shí)的首季十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括公(gōng)募的(de)上银基金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季(jì)度(dù)的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其(qí)原因，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另(lìng)一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然(rán)也吸(xī)引了知名机构在其(qí)中持续驻足(zú)。从第一季度十大流(liú)通股股东来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依(yī)然在前十中(zhōng)，这也(yě)是连续第三个季度(dù)他(tā)有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性(xìng)地(dì)产公司外(wài)，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩(jì)单(dān)：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指基首季新(xīn)杀入十(shí)大流通股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第(dì)九(jiǔ)位(wèi)，此(cǐ)外联袂出(chū)现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值更为笃定(dìng)突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信用问(wèn)题或者资(zī)金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙(lóng)头房企的拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资上(shàng)看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较(jiào)低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当(dāng)前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存(cún)在(zài)发展的(de)大好机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然(rán)存在(zài)，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其(qí)自然堂雪域精粹适合什么年龄，自然堂紫色和蓝色哪个好主要又体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)库存的(de)优势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和(hé)良(liáng)好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营能力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市场对民营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮(lún)行业出(chū)清的过程中，央国企相较于民企来说估值的(de)修复更明显。中特(tè)估(gū)的(de)角度从(cóng)中(zhōng)长期的(de)维(wéi)度看，行业的(de)逻辑在于(yú)集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关(guān)注估值(zhí)相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造(zào)持续现(xiàn)金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普涨的(de)概率(lǜ)比(bǐ)较(jiào)低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业(yè)集(jí)中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首席(xí)研(yán)究官方磊(lěi)也(yě)表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续(xù)观(guān)察国企央企(qǐ)在三(sān)个方(fāng)面是否可(kě)以维持，首先(xiān)是融资成本(běn)保持低位，其次(cì)是销售份(fèn)额持续提(tí)升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利(lì)发(fā)展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房(fáng)企，主要(yào)是因为过去(qù)两三(sān)年时间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且主要(yào)集(jí)中在(zài)核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确(què)定性。其实整个(gè)市(shì)场从四月(yuè)份开始又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比三(sān)月(yuè)相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在(zài)内的(de)绝大多数城市都(dōu)出现环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的(de)市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市场的(de)去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可(kě)能(néng)会出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外(wài)的一(yī)个(gè)市(shì)场(chǎng)乏力(lì)现象。也(yě)就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的(de)压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房(fáng)地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面的(de)钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企业，会伴随(suí)整个行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本(běn)面(miàn)不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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