文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售(shòu)制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和(hé)社会(huì)，这是房地产从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶段(duàn)的必然趋势，也(yě)是对(duì)购(gòu)房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然(rán)二次房改是个(gè)技术(shù)活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大关(guān)键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。如果按(àn)照经(jīng)济规律办事(shì)，中(zhōng)国一定能(néng)实现(xiàn)房地(dì)产(chǎn)软着陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等(děng)待期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期(qī)办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不能交房(fáng)的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助(zhù)于(yú)落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一(yī)举多(duō)得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取消预售制(zhì)度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引入了(le)商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一(yī)般有严格(gé)的监管(guǎn)保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后(hòu)才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家(jiā)在购买期房后并(bìng)非像中国一样(yàng)在支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发(fā)商工程(chéng)进度在完全交房前进行分(fēn)期(qī)支付。所以，预售制度(dù)是需(xū)要严(yán)格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违约处罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如(rú)借机(jī)取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制(zhì)度有助于(yú)降负(fù)债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，当然(rán)这需要配套(tào)房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能化解这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和(hé)居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业(yè)的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地(dì)产也(yě)不能例外，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要结合(hé)稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期(qī)三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研(yán)究中心参与财税改(gǎi)革方案(àn)研究时(shí)，对预售制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率(lǜ)等(děng)进(jìn)行过长期系统(tǒng)的(de)专项研究。（参考后来(lái)形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供(gōng)期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代(dài)在中国香港，楼宇出(chū)租是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香(xiāng)港(gǎng)还(hái)未推行公共房(fáng)屋(wū)制(zhì)度，许多(duō)人栖身于木屋或(huò)者其他(tā)临时住宅(zhái)，住房的需求(qiú)是相当高(gāo)，不过大多数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整栋楼为(wèi)单(dān)位(wèi)，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是(shì)中国香港地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问题。针对(duì)这一系列问(wèn)题(tí)，不少地产商开始(shǐ)探求新的(de)方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多(duō)年经营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运(yùn)业(yè)务的经验，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块(kuài)地(dì)盘(pán)后(hòu)，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地(dì)势(shì)环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一(yī)个(gè)亮点，即(jí)先(xiān)收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采(cǎi)用(yòng)类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众购房的资金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式(shì)成为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地(dì)解决了核心(xīn)的(de)住(zhù)房供不应(yīng)求的(de)问(wèn)题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但期间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全(quán)的监管机(jī)制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了(le)对(duì)于预售楼花(huā)制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预(yù)售前，确保(bǎo)地价(jià)款(kuǎn)已经(jīng)全部(bù)支付，还要(yào)证(zhèng)明(míng)自身有资(zī)金等(děng)能(néng)力把(bǎ)项目(mù)完成，资(zī)金需放入(rù)律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师(shī)行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的(de)责(zé)任(rèn)上升，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后(hòu)续需自身推动项目完工(gōng)。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中国内地面临(lín)住房需求大和(hé)供给量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中国内(nèi)地(dì)优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前(qián)期发(fā)展工业化的进程大于城市(shì)化(huà)进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配(pèi)套(tào)问(wèn)题(tí)，才能(néng)进(jìn)一(yī)步推进城市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度(dù)，住房(fáng)市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度不再适用(yòng)于(yú)当时的国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市(shì)场面临商品房(fáng)的需求量大，而(ér)社会(huì)缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开发(fā)商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房制度，先后出台多项文(wén)件，大(dà)力(lì)支持国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于(yú)进一步(bù)深化城(chéng)镇住房制(zhì)度改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文件，决(jué)定停止住(zhù)房无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开(kāi)发(fā)商卖(mài)期房，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时间周(zhōu)期长的两大(dà)难题，开(kāi)发(fā)商以预售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自(zì)此中(zhōng)国内(nèi)地开始(shǐ)房改货(huò)币化，中国人民(mín)银行等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极(jí)大作用推动了房地(dì)产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调(diào)整形成(chéng)契合中国(guó)内地(dì)的商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度。预售制的(de)初衷是为了缓解(jiě)房企资(zī)金压力(lì)，加快城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地产开(kāi)发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预(yù)先出售给购(gòu)房(fáng)者，由购(gòu)房者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的(de)行(xíng)为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发商(shāng)办理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记(jì)和(hé)预告登(dēng)记-交付(fù)房屋(wū)。在购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需(xū)要一(yī)次性付清(qīng)首付(fù)款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工(gōng)程进(jìn)度(dù)付(fù)款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内地(dì)房地产市场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到(dào)了重要作用，不(bù)仅解决(jué)了房地(dì)产市(shì)场(chǎng)快速(sù)发展阶段的资金需求，也提(tí)高(gāo)了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达国家几百年城(chéng)镇化路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城(chéng)市建(jiàn)成(chéng)区面积(jī)由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住(zhù)宅存(cún)量(liàng)从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已成为(wèi)中国(guó)内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期(qī)房销售(shòu)面积占总销(xiāo)售(shòu)面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内(nèi)地房地产行(xíng)业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产历经(jīng)二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积(jī)和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国(guó)企先行(xíng)到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成(ché英语对应词是什么意思，hungry对应词是什么意思ng)为拉动中国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达(dá)50多(duō)个(gè)行业(yè)。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定(dìng)资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷(dài)款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务(wù)，占(zhàn)比超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们(men)的《中国住房市(shì)值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大(dà)于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市(shì)值占股债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市(shì)值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)，当前的(de)负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大部分商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发(fā)商(shāng)之间的购(gòu)房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷(dài)款合(hé)同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违(wéi)约，购(gòu)房(fáng)者只能根据购(gòu)房(fáng)合同(tóng)向开(kāi)发商主张权力(lì)，但(dàn)依(yī)旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者(zhě)承担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预(yù)售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)、项目(mù)搁置等(děng)系列风险，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用(yòng)和购(gòu)房(fáng)者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房企因为市(shì)场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企(qǐ)通过(guò)与购房者(zhě)签订的(de)预售(shòu)合同和按(àn)揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期不能还款等(děng)，则风险完(wán)全(quán)由银行承担，银(yín)行(xíng)将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确规(guī)定了开发企(qǐ)业预(yù)售商品房所得(dé)款项(xiàng)应(yīng)当用于有关的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)款监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房(fáng)地(dì)产管理(lǐ)部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则按(àn)照(zhào)项目(mù)的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额(é)报价计算重点资(zī)金(jīn)。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管账户(hù)、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的(de)高(gāo)周(zhōu)转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总(zǒng)承包(bāo)方，以工程建设(shè)名义(yì)，获得(dé)监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金(jīn)转给房(fáng)企，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远超(chāo)工程进度所需。通过这(zhè)些(xiē)方式套取的资金，在房企各(gè)地(dì)项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模(mó)式，但一定(dìng)程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预(yù)售制度呈(chéng)现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购(gòu)房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝(jué)大部(bù)分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按工程进(jìn)度(dù)分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式(shì)发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付(fù)后发放(fàng)按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房屋(wū)交付质量(liàng)的保障有两(liǎng)种方式，一是期(qī)房(fáng)由政府(fǔ)或(huò)第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二(èr)是(shì)开发商为购(gòu)房者提(tí)供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金一定期(qī)限内无(wú)条件返还，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房(fáng)款交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美国官(guān)方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或(huò)首付(fù)外，购房者在房屋(wū)交付后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房者的定(dìng)金及首付(fù)款由第(dì)三方公证行或产权保险公司的信托账户(hù)监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可(kě)通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发(fā)商(shāng)在房屋(wū)建设过程中的资金全部来自银(yín)行(xíng)，银(yín)行根据(jù)工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金直接损(sǔn)害(hài)银(yín)行(xíng)利益，银行有充(chōng)分动(dòng)机监(jiān)管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由(yóu)政府相关部门经审(shěn)查后发放的(de)验(yàn)收凭(píng)证，通(tōng)过验收凭证向银行得(dé)到购房(fáng)者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房(fáng)可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者(zhě)可购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行(xíng)预(yù)约公证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金按(àn)照德国(guó)法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付公证费(fèi)和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比(bǐ)例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付(fù)节点、比例因项目而异。一般来(lái)说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完(wán)工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室(shì)内(nèi)清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用(yòng)期限，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延(yán)期或重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国(guó)预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)均有一名律师，负(fù)责沟通期(qī)房交易中的(de)房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内(nèi)容确认无误后签订(dìng)首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较(jiào)低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须(xū)经过(guò)房产公证公司的检验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国期房(fáng)预售资金监管极(jí)为严格，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在(zài)确认工程(chéng)进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金在(zài)进入开(kāi)发商账户(hù)前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房交易(yì)立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元(yuán)时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后(hòu)按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法》，经多次(cì)修订，目(mù)前是唯(wéi)一一(yī)部(bù)规(guī)范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证(zhèng)机构(gòu)或保险机构签订定金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的(de)保(bǎo)证金证明书交付(fù)给购(gòu)房者。除定金外，其(qí)他预先支付的购(gòu)房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前(qián)只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可(kě)返还(hái)相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度(dù)支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加(jiā)坡开发(fā)商有统(tǒng)一(yī)的选购(gòu)权(quán)合同(tóng)以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同时(shí)购(gòu)房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样(yàng)采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对(duì)期房付款流程(chéng)做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节(jié)点一般为合(hé)同签订后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订金(jīn)与付款会存(cún)入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看(kàn)，当前房地产到(dào)了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予强有力的金(jīn)融(róng)工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个(gè)房(fáng)企(qǐ)配套(tào)AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市(shì)群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机(jī)制，如(rú)将已支付定(dìng)金冻结(jié)至房屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介(jiè)入，为房屋(wū)重大(dà)延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付(fù)环节(jié)，建立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的第三方资(zī)金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商品房保修(xiū)期制度(dù)。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者(zhě)在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超(chāo)过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的(de)保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的(de)建筑质(zhì)量，实(shí)现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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