5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构(gòu)对于(yú)这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，以南方和(hé)华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的(de)总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报(bào)统(tǒng)计，龙(lóng)头(tóu)与(yǔ)地(dì)方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或(huò)“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产(chǎn)行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在(zài)股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年来的(de)首次回升(shēng)，年底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行(xíng)业的(de)持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在今(jīn)年一(yī)季度(dù)得以延续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个(gè)股分别(bié)为保利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季(jì)报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金重仓第(dì)33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看(kàn)均有退(tuì)步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次(cì)是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并(bìng)非(fēi)行(xíng)业(yè)销售(shòu)旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产(chǎn)已经进入大分化时代，一二(èr)线城市好于三四(sì)线城市(shì)。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括(kuò)房地(dì)产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投(tóu)资机会(huì)的。但在这几年(nián)特殊(shū)的行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的行(xíng)业也出(chū)现了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发生(shēng)了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基(jī)金经理指出。

　　不(bù)过也(yě)有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销售(shòu)面积很难(nán)再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的更新，也(yě)有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求端形容农村的词语有哪些成语，形容农村的词语有哪些四个字还需要(yào)有一(yī)定(dìng)的政策出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的(de)进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行(xíng)的房价(jià)，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易出现信用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧出清的(de)过程。这个(gè)过程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司(sī)就能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了(le)，但(dàn)不代表没(méi)有(yǒu)投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而(ér)对(duì)应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股(gǔ)多(duō)出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的(de)个(gè)股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万(wàn)房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价上涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分别(bié)是(shì)上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福(fú)、荣(róng)安地产。排名第(dì)一的上实(shí)发展，五一假期归来后日成(chéng)交量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面(miàn)来(lái)看(kàn)，上实发(fā)展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地(dì)产租(zū)赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都(dōu)有对其布(bù)局的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的(de)首(shǒu)季十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上(shàng)银(yín)基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上(shàng)海(hǎi)本地房(fáng)企，其第一季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原(yuán)因，一(yī)方面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近(jìn)年来(lái)最(zuì)高，另一方面(miàn)则是(shì)公司(sī)拿地(dì)结算持续(xù)性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩势(shì)头向好(hǎo)背景(jǐng)下(xià)，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续第三(sān)个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安(ān)地产则是主要(yào)布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交(jiāo)出的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩(jì)单(dān)：首季(jì)公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来(lái)看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列(liè)。具体说来， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)ETF上(shàng)榜排(pái)名(míng)第(dì)七位，富(fù)国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则(zé)排名(míng)第九位，此外(wài)联袂出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和(hé)兼并(bìng)重(zhòng)组后(hòu)，龙(lóng)头的价(jià)值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅(fú)降温(wēn)，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题(tí)或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低(dī)成本土地，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力度（拿地金(jīn)额(é)/销售金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本(běn)在(zài)70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本(běn)看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资成本不断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调(diào)的是，在当前(qián)中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股或存在(zài)发展的大(dà)好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行(xíng)业(yè)的结构性机会(huì)依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优(yōu)势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司(sī)，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低(dī)的融(róng)资成本，优质的开发资源和良好的(de)不动产资产运营(yíng)能力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地(dì)资源(yuán)债权债务(wù)关(guān)系等(děng)问题，市场(chǎng)对(duì)民营房开企业的(de)资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业(yè)出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修(xiū)复更(gèng)明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后(hòu)，行业(yè)进入高质量发展阶段，具(jù)备较(jiào)快(kuài)速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可预期的(de)盈利和现金流创造(zào)能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企(qǐ)业自身(shēn)资产的(de)质量(liàng)好、运营能(néng)力(lì)强、可以(yǐ)创造持(chí)续现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨的概(gài)率比较低(dī)，行(xíng)业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要(yào)关注将受益(yì)于行业(yè)集中度提升(shēng)的(de)头部公(gōng)司(sī)。”星石投(tóu)资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话(huà)，或许还(hái)是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不(bù)过(guò)国(guó)投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融(róng)资成本保持(chí)低(dī)位(wèi)，其次(cì)是销售份额持续(xù)提升(shēng)，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企一(yī)季(jì)报梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩分化更趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房(fáng形容农村的词语有哪些成语，形容农村的词语有哪些四个字)企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的(de)增长(zhǎng)。而这(zhè)些(xiē)公司也是机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出现明显改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因为过去(qù)两三(sān)年时间，尤其(qí)是(shì)在2021年(nián)下半年(nián)民营房企不(bù)怎(zěn)么投资拿地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房(fáng)企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调(diào)整的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表示(shì)，在房地(dì)产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份开(kāi)始又在往下掉。除(chú)了(le)杭(háng)州、成都等极个别(bié)城市四月环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括形容农村的词语有哪些成语，形容农村的词语有哪些四个字北京、上海在(zài)内的(de)绝大多数城(chéng)市(shì)都(dōu)出(chū)现环(huán)比下滑的(de)情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不(bù)太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去(qù)库存压力、企业的(de)资(zī)金面压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出(chū)现市(shì)场的(de)短期反弹外的(de)一(yī)个(gè)市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第(dì)三季(jì)度增长不确定(dìng)性(xìng)的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房地产以及(jí)其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们(men)要(yào)多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同行好得(dé)多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐(nài)心地去(qù)等(děng)待它的基(jī)本(běn)面不(bù)断地凸显出来(lái)，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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