OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市(shì)场(chǎng)的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续(xù)延续此前(qián)几(jǐ)日的下跌走势，午后(hòu)跌幅(fú)一(yī)度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易(yì)日(rì)跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租(zū)赁(lìn)协(xié)议的(de)通(tōng)知(zhī)。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT进(jìn)一(yī)步(bù)表示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负(fù)责人也(yě)表示，近期(qī)已同步(bù)启(qǐ)动了(le)应(yīng)急预案，排摸储备租(zū)户(hù)，积极应对哲库提前退租(zū)的可能(néng)事项。由(yóu)于张润大厦是(shì)全(quán)国(guó)首批(pī)REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司(sī)领导(dǎo)高(gāo)度(dù)重视，浦(pǔ)东新区(qū)国(guó)资委也高度(dù)关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT近期市场波动较(jiào)大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下(xià)跌(diē)并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继(jì)续扰动公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的(de)价格(gé)小幅低开，此后二级市场价格(gé)开始震荡(dàng)走低，午盘(pán)收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随(suí)后价格(gé)有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT最(zuì)近几个(gè)交易日二级市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以(yǐ)来，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位(wèi)居前列。

　　从5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表现上看，目前上市(shì)的8只产(chǎn)业园(yuán)区(qū)基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微(wēi)幅(fú)上(shàng)涨，其余(yú)7只均有不(bù)同程度下跌(diē)，8只产业园区基础(chǔ)设(shè)施REITs5月15日平(píng)均(jūn)跌幅1.38％。今(jīn)年以来平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江REIT一季报(bào)中已经披露(lù)张(zhāng)江光(guāng)大园项(xiàng)目出(chū)租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的(de)项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此(cǐ)导(dǎo)致二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)出(chū)现波(bō)动(dòng)。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽管出于(yú)风险规(guī)避的原因，最近几个交易日场(chǎng)内(nèi)资金有所流(liú)出，但是，不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本(běn)上影响其内外(wài)价值。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二级(jí)市场价格下(xià)跌(diē)，风(fēng)险也(yě)得到一(yī)定(dìng)释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到(dào)基本面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好(hǎo)判断价格是不是(shì)已经(jīng)完(wán)全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人(rén)士表示，今年整体REITs市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现低(dī)迷，不(bù)少产品年内(nèi)二(èr)级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率(lǜ)高的(de)产(chǎn)品具备(bèi)一定的投资(zī)价值(zhí)，很适合稳(wěn)健类(lèi)投(tóu)资者。此(cǐ)外，伴随(suí)着经济复苏的步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执(zhí)行董事(shì)高如星(xīng)对(duì)此表示(shì)，若张江园区最终(zhōng)能(néng)顺利解决招商(shāng)，平稳过度对经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金流没有造成大(dà)的影响，“事件性利空下调至得这么(me)急、这么深，加(jiā)上(shàng)前期本身园区类资产就回(huí)调(diào)不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也(yě)强调，最终还是落(luò)到(dào)租金收入受(shòu)不受影(yǐng)响，影响多大，估计园区会最(zuì)终(zhōng)解决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再(zài)迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随(suí)后5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发(fā)布(bù)公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础设施资产张润大厦(shà)的重要(yào)承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密切关(guān)注哲库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露的张江光大园(yuán)项目(mù)出租率下降(jiàng)事项，一(yī)度二级市场价(jià)格出(chū)现回落(luò)。在随(suí)后召开(kāi)的(de)业绩说(shuō)明会(huì)中管理人就(jiù)相关(guān)事(shì)项进行了解释说明，市场(chǎng)信心得到了(le)一定(dìng)提振，二级市场价格表现也(yě)趋(qū)于平(píng)稳(wěn)。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和(hé)线下的(de)扩募(mù)说(shuō)明会上，运营团队表示了对张江光大园项目的(de)信心，预计签署意(yì)向书(shū)和(hé)合同谈判中的储备租户正常如来佛祖最怕的一个人，如来佛祖的克星是谁(cháng)转化后，项目(mù)出租率将得到回升。没想到仅过了不到三(sān)周的(de)时间，张江REIT的(de)扩募(mù)之(zhī)路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引(yǐn)起(qǐ)了市场(chǎng)各方(fāng)的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始权益人相(xiāng)关负(fù)责(zé)人坦(tǎn)言，事发突然确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一(yī)时间(jiān)即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核实工作，并同步(bù)启动了应急预(yù)案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是(shì)全国首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司(sī)领(lǐng)导高度重视，据悉新区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍(shào)说，目前储备租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能、航天产业、信息技术等(děng)产业(yè)客户，租赁意向(xiàng)面积超(chāo)过(guò)了2万方。从意向(xiàng)储备转化为实际租户需(xū)要一些(xiē)时(shí)间。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手通(tōng)过签署租赁意向书来尽快锁定一些(xiē)重要(yào)租(zū)户。虽然收了(le)三个月履约保证金给了我们一些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要(yào)全力与时间(jiān)赛跑，把这(zhè)些面积在短期(qī)内完成去化。”相关(guān)负(fù)责人说道(dào)。

　　张江REIT已持(chí)有的同(tóng)区(qū)域的张江光大园项目(mù)一季度末也有(yǒu)将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人有那么多储备(bèi)租户，之前的空(kōng)置率为何未能得到解决。

　　对(duì)此相(xiāng)关负(fù)责人(rén)解(jiě)释，张江光(guāng)大(dà)园一直以来都坚持以市场(chǎng)化运营为导向(xiàng)，历史运(yùn)营表现稳定，租户(hù)的(de)调租(zū)和(hé)换租都(dōu)属(shǔ)于正常情况，而这次项目的(de)大租户退租正(zhèng)好发生在市场活(huó)跃(yuè)度的短期(qī)低点，目前市场情况已有所(suǒ)好转。在看到出租(zū)率下滑情(qíng)况(kuàng)没有得到及时修复后，张江这边也作了一定的资源调(diào)配和倾斜(xié)，引(yǐn)入了(le)一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大厦和张江光大园项(xiàng)目(mù)在给租户的分(fēn)隔(gé)空间、交(jiāo)付标准、租金水平等方面也(yě)有一些差异化，张(zhāng)润大厦多是两千多平(píng)的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光(guāng)大园单层以一千平的面积为主，还有一些独(dú)栋形态的物业(yè)。租户(hù)自身也会有诉求(qiú)，也(yě)会(huì)根据(jù)自身需求和预算(suàn)挑选区域内的不同物业。