5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对(duì)于(yú)这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏(xià)的两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国(guó)企央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数量(liàng)占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置(zhì)房地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细(xì)作成共识(shí)

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地产(chǎn)公(gōng)司(sī)市值在股票资产中的(de)占(zhàn)比(bǐ)却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的(de)持股比例也同步(bù)回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎(hū)在(zài)今年一季度得(dé)以延续(xù)。数据统计(jì)显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块(kuài)一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报(bào)汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌(pái)龙(lóng)头股万(wàn)科(kē)A排在(zài)第96位(wèi)。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地(dì)集团退(tuì)出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行(xíng)业销(xiāo)售(shòu)旺季，其(qí)传导到(dào)二(èr)级市(shì)场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈(quān)判(pàn)断(duàn)房地产已经(jīng)进入大分(fēn)化(huà)时(shí)代，一二(èr)线城市好(hǎo)于三四线城市。而映(yìng)射到二级(jí)市场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地(dì)产行业(yè)轻松收(shōu)获行(xíng)业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期(qī)的行业(yè)，传统认知上没(méi)有什(shén)么投资机会(huì)的。但在(zài)这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销售面积很难再(zài)出(chū)现了，2022年光(guāng)是居(jū)民(mín)存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需(xū)求端还需要有一定的政(zhèng)策出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功(gōng)绩(jì)也指(zhǐ)出：“时(shí)至(zhì)今日(rì)，无论(lùn)从城镇(zhèn)化(huà)的(de)进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告(gào)别住房短缺(quē)时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房(蒋经国的母亲是谁 蒋纬国的亲生父亲母亲是谁fáng)价(jià)，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随(suí)着地产的(de)高(gāo)杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易(yì)出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷），行业进(jìn)入(rù)到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争(zhēng)力(lì)强的公(gōng)司就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市(shì)占率(lǜ)的提升。当行业(yè)需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业(yè)的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机(jī)会在于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公(gōng)司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机(jī)构(gòu)配(pèi)置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优(yōu)质区域性(xìng)标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地(dì)产类标(biāo)的(de)股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的(de)上(shàng)实(shí)发(fā)展，五一假期归来后日成交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该(gāi)股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务(wù)为(wèi)房地产开发(fā)与经(jīng)营。公司的主要产(chǎn)品及(jí)服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服(fú)务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，各类机构(gòu)都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上银基金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻(jī)身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二的浦东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一(yī)季度(dù)的收入利(lì)润规(guī)模大(dà)幅度复苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面(miàn)是该公司后(hòu)疫(yì)情时代出租率复苏至近(jìn)年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持(chí)续性向好，从(cóng)数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然(rán)也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然(rán)在前十中，这也是连续第(dì)三(sān)个季度(dù)他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司(sī)外，荣(róng)安地产(chǎn)则是(shì)主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一(yī)季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十(shí)大(dà)流(liú)通股股东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七(qī)位(wèi)，富(fù)国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前(qián)房企的(de)利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题(tí)或(huò)者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机(jī)获取(qǔ)低成本土蒋经国的母亲是谁 蒋纬国的亲生父亲母亲是谁(tǔ)地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿(ná)地(dì)金额(é)/销售金额(é)）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融(róng)资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较(jiào)低，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净(jìng)负(fù)债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资(zī)成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企(qǐ)的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结(jié)构(gòu)性机会依(yī)然存在，少部分公(gōng)司尤其是央(yāng)企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存(cún)的(de)优势。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶(jiē)段表(biǎo)现(xiàn)出较低的(de)融资成本，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产(chǎn)资产运(yùn)营能(néng)力的(de)多(duō)重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特(tè)估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对(duì)于减值(zhí)、土地资源(yuán)债权债务关(guān)系等问题(tí)，市场对民营房(fáng)开企业的(de)资(zī)产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入(rù)高质量发(fā)展阶段，具(jù)备(bèi)较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注(zhù)估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低(dī)，行(xíng)业(yè)内部将出现分(fēn)化，要关注将受益(yì)于行(xíng)业集中(zhōng)度提升的头(tóu)部公(gōng)司。”星(xīng)石投资(zī)首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观(guān)察(chá)国企央企(qǐ)在三(sān)个方(fāng)面是否可以维(wéi)持，首先是融资(zī)成本保(bǎo)持低位，其次是销售份(fèn)额持续(xù)提(tí)升(shēng)，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根(gēn)据(jù)房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保(bǎo)利(lì)发(fā)展(zhǎn)、滨(bīn)江集(jí)团等房企营收、净利均(jūn)实(shí)现(xiàn)了业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善的(de)房(fáng)企，主要是(shì)因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么(me)投(tóu)资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续性地拿(ná)地，且主要集(jí)中(zhōng)在核(hé)心城(chéng)市，投(tóu)资力度(dù)较大。投资的驱动(dòng)能够推(tuī)动(dòng)房企销售业(yè)绩的增长，从而(ér)在(zài)2023年一(yī)季度(dù)市场恢复(fù)但仍处于调(diào)整的过程中(zhōng)，能够保有一(yī)个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在(zài)房地产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还面临着一(yī)些(xiē)不确定性(xìng)。其实整个(gè)市(shì)场从四月份开始又(yòu)在往下掉(diào)。除(chú)了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三月相对(duì)表(biǎo)现较(jiào)好之外(wài)，包括北(běi)京、上(shàng)海在内的(de)绝(jué)大(dà)多数城市都出(chū)现环(huán)比下(xià)滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也(yě)不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的经(jīng)济(jì)状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出(chū)现，到六(liù)月份(fèn)房企为了半年(nián)报(bào)冲业绩出现市场的(de)短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二(èr)季(jì)度、第(dì)三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产(chǎn)以及其上(shàng)下游产业链的复苏(sū)速度都比想象的(de)要慢(màn)很多(duō)，我们(men)要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地(dì)产(chǎn)以及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个(gè)行业的(de)弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐步(bù)体现出来(lái)。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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