近两年(nián)火爆的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类(lèi)产(chǎn)品长期投资价(jià)值(zhí)，通过(guò)观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)等指标，也是(shì)观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再产生(shēng)现金收益，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分红目前(qián)已包(bāo)含(hán)了利(lì)润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应(yīng)了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投(tóu)资(zī)公(gōng)募(mù)REITs的主要(yào)收(shōu)益(yì)来源为持有期(qī)分(fēn)红收(shōu)益，以及基金份(fèn)额交易价格的(de)变化。基金份额(é)二级市(shì)场价(jià)格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市(shì)场因(yīn)素的(de)综(zōng)合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分红预期则更(gèng)有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基(jī)金募(mù)集材料和信息(xī)披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作(zuò)为进行(xíng)投(tóu)资决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额(é)二级市(shì)场价格变化(huà)导致的浮(fú)盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际(jì)获得(dé)的现金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投资(zī)者(zhě)更(gèng)具(jù)参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳定(dìng)的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从投资(zī)角度(dù)来看，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于(yú)债券派息，但(dàn)不(bù)等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是(shì)由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了(le)机构投资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机(jī)构(gòu)投资者稳定收益。机(jī)构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红获取相对(duì)于投资债券相对(duì)高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键(jiàn)因素之(zhī)一(yī)。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可(kě)分配金额完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格(gé)波动受多重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸(xī)引(yǐn)投资(zī)者参(cān)与公(gōng)募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期(qī)经济(jì)预期恢复，一(yī)方(fāng)面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的(de)过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施唐家三少娶了年轻女学生，唐家三少娶了年轻女学生是真的吗(shī)项(xiàng)目(mù)的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处(chù)理(lǐ)，调(diào)减金额根(gēn)据单位基金份额(é)的分(fēn)红金额进行计(jì)算。除权操作(zuò)是对分红(hóng)前后(hòu)基金份(fèn)额净(jìng)值变(biàn)化(huà)的修正，使投资人在基金分红前后均(jūn)可以(yǐ)获得公平的(de)投(tóu)资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者长期投资的(de)信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰(rǎo)动(dòng)对整(zhěng)体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关(guān)人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提是本金之上(shàng)的(de)增(zēng)值部分不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确(què)，分派的(de)是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部(bù)分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基金(jīn)分红(hóng)差异很(hěn)大，大多(duō)数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分(fēn)红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值(zhí)面临极大不确(què)定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类两大(dà)资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权(quán)类产品的(de)收益主要包括每(měi)年(nián)的现金分红及资产增值的(de)收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目(mù)每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分红包括了利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金的归(guī)还，两者(zhě)的(de)比率也(yě)是变动的，对特许经营(yíng)权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)也表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经(jīng)营权(quán)类的公募REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产权类的公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益(yì)”，更(gèng)看重(zhòng)底层资(zī)产的(de)价值(zhí)增值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。普(pǔ)通投资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市场(chǎng)价格和(hé)分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再(zài)能产生现金收益，因此将可供分配金额的(de)分配理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红(hóng)”更(gèng)加准确(què)。基于这个(gè)特(tè)点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经(jīng)营(yíng)权项目的分派金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下(xià)降是(shì)正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余(yú)期(qī)限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通(tōng)过(guò)对(duì)建(jiàn)筑的更新改造或补缴土(tǔ)地(dì)出让金等追加(jiā)投资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经(jīng)营的(de)假设反(fǎn)映在基础(chǔ)资产(chǎn)的估值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的(de)资产投资(zī)属性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资(zī)者可以观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供分配现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标，来(lái)观察和(hé)评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的指标有两(liǎng)个：一是(shì)年报中披(pī)露的(de)经(jīng)营活(huó)动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动产生的(de)现(xiàn)金净流(liú)量是指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现金(jīn)流，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可(kě)供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进(jìn)行(xíng)调整，加期(qī)初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选择(zé)，投资(zī)价值(zhí)体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有。建(jiàn)议(yì)投(tóu)资者对经营(yíng)权类的资产(chǎn)可以更多关注内部(bù)收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注(zhù)分派(pài)率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要(yào)来(lái)自底层(céng)资产(chǎn)的经营净现金流(liú)，所以底层资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回报(bào)，投资者可唐家三少娶了年轻女学生，唐家三少娶了年轻女学生是真的吗综(zōng)合考虑原始权益人综合(hé)实力、运营管理机(jī)构(gòu)实力、公募(mù)基(jī)金(jīn)管理(lǐ)人(rén)实(shí)力(lì)等多重(zhòng)因素(sù)来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也(yě)显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易带来的(de)短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资(zī)者关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书(shū)均会(huì)载(zài)唐家三少娶了年轻女学生，唐家三少娶了年轻女学生是真的吗明REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年的可供(gōng)分配金(jīn)额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料(liào)中披露预测(cè)进(jìn)行比较分析，结(jié)合经(jīng)济及(jí)市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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