5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表的机构对(duì)于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额(é)均较(jiào)4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根据(jù)基(jī)金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持(chí)，持(chí)仓(cāng)数量(liàng)占流通股比(bǐ)重增幅(fú)五只个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但公募所持房地产(chǎn)公司市(shì)值在股票(piào)资产中的占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了三年(nián)来(lái)的首次回(huí)升，年底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时(shí)，公募对(duì)房地产行业(yè)的持(chí)股(gǔ)比例也同(tóng德国柏林气候相当于中国哪 德国冬天冷还是北京冷)步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一(yī)季度得以延续。数(shù)据(jù)统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公(gōng)募对(duì)于房地产(chǎn)的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块排名最(zuì)高的是保利(lì)发(fā)展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排名第二的(de)是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比德国柏林气候相当于中国哪 德国冬天冷还是北京冷去年(nián)四季报，变化之处(chù)首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上(shàng)看(kàn)均(jūn)有退步，尤其是(shì)万科(kē)最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团(tuán)退出百(bǎi)大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复苏(sū)链上最后一环，且首(shǒu)季(jì)并非(fēi)行业(yè)销售旺季，其传导(dǎo)到二级市(shì)场乃至机构持(chí)仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识(shí)的(de)是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到(dào)二级市(shì)场投资上，配置(zhì)房地产行业(yè)轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包括房(fáng)地产等几类(lèi)行业在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认知上没(méi)有什么投资(zī)机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的行(xíng)业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基(jī)金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民存款数(shù)量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺(quē)时代，而目前居(jū)民(mín)的(de)杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易(yì)出(chū)现信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入(rù)到供给侧(cè)出清(qīng)的(de)过程。这个过程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强(qiáng)的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业需(xū)求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但(dàn)不(bù)代表没有(yǒu)投资机会(huì)，机会在(zài)于城市(shì)、位置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而(ér)对(duì)应到股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域性标的(de)成(chéng)香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月以来实现股价(jià)上涨的达(dá)到了81家。

德国柏林气候相当于中国哪 德国冬天冷还是北京冷　　其中，上(shàng)述时间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名第一(yī)的上实发(fā)展，五(wǔ)一假期归来后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务(wù)为房地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务(wù)为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看(kàn)，各类机构(gòu)都有对(duì)其布(bù)局(jú)的例(lì)子。以3月31日时的(de)首季十(shí)大(dà)流(liú)通股股东来(lái)看， 具体包(bāo)括公募(mù)的上(shàng)银基金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近(jìn)年来最(zuì)高，另(lìng)一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一(yī)季(jì)度(dù)新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知(zhī)名私(sī)募高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品依然在前(qián)十中，这也是连续第三个季度他(tā)有的(de)两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是一(yī)份(fèn)报喜的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市(shì)公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到(dào)两(liǎng)只公(gōng)募指基(jī)首(shǒu)季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列(liè)。具(jù)体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全(quán)球基(jī)金相关人士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测(cè)算(suàn)对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限(xiàn)于信用问题或(huò)者(zhě)资金(jīn)紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获取低成本(běn)土地，龙头房企的(de)拿地力度(dù)（拿地金额(é)/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融(róng)资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基(jī)本(běn)在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的净(jìng)负(fù)债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在当前中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产股或存在发展的大好(hǎo)机会(huì)。中信证券指出：“房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的结构(gòu)性机(jī)会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又(yòu)体现为库存的(de)优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成(chéng)本，优质(zhì)的开(kāi)发资源和良(liáng)好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土(tǔ)地资(zī)源债权债务(wù)关系等问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国(guó)企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入(rù)高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带(dài)来估值中枢的(de)提(tí)升，应(yīng)该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部(bù)将出现分(fēn)化(huà)，要关注将受(shòu)益于行业集中度提(tí)升(shēng)的(de)头部(bù)公司。”星石投资(zī)首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路的话(huà)，或(huò)许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金投(tóu)资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客(kè)观地去(qù)持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先是融资(zī)成本保(bǎo)持(chí)低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需(xū)要多(duō)给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业(yè)绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速的(de)增长。而这些(xiē)公司也(yě)是机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是(shì)因(yīn)为过去两三(sān)年时(shí)间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年(nián)民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续(xù)性(xìng)地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱(qū)动能(néng)够(gòu)推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示(shì)，在房(fáng)地(dì)产的(de)复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整(zhěng)个市(shì)场从(cóng)四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等(děng)极个(gè)别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的(de)市场表现也不(bù)太(tài)乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济(jì)状况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场的(de)去库存压力、企业的(de)资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房企为了(le)半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以及其上下(xià)游产业链(liàn)的复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的(de)要慢(màn)很多(duō)，我们(men)要多(duō)给一些耐心，这个(gè)时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他(tā)基本(běn)面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得(dé)多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等(děng)待它的(de)基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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