近两年火爆的(de)创新(xīn)产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现出该类产品长(zhǎng)期投资(zī)价值，通(tōng)过观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再产生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目前(qián)已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布(bù)。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年(nián)分配(pèi)金额占可供分配金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人对此(cǐ)表示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持(chí)有期分红收益(yì)，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额二(èr)级市场价格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市(shì)场因素(sù)的综合影响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此相比(bǐ)，基(jī)金分红预期则更有规律(lǜ)可(kě)循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资(zī)产的(de)经营现金流，投资(zī)人通过基金募嫡仙出自哪里，嫡仙怎么读音念di集(jí)材料和信息披(pī)露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份额持(chí)有人实际(jì)获得(dé)的(de)现金收益(yì)，对于长期投资者更(gèng)具参(cān)考价(jià)值(zhí)。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级副总监(jiān)李华平也(yě)表(biǎo)示(shì)，根据《公开(kāi)募集(jí)基础设施(shī)证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分(fēn)配给(gěi)投资者(zhě)，强制分红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募(mù)REITs同时(shí)具备(bèi)“股性(xìng)”和(hé)“债(zhài)性”双(shuāng)重特(tè)点。二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)反(fǎn)映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是由可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者的(de)角度(dù)来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配(pèi)置(zhì)多元化提(tí)供抓手，具(jù)有较(jiào)强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳(wěn)定收益。机(jī)构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投(tóu)资(zī)债券相对高的(de)收益性(xìng)，在(zài)有效控制风险的(de)前提下，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未(wèi)来(lái)分(fēn)红水平的预(yù)期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二(èr)级市场价格走(zǒu)势(shì)的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额(é)完成率不达预期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了(le)公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的(de)影响，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格的(de)主要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的(de)分红有(yǒu)利(lì)于(yú)吸引投资(zī)者(zhě)参与(yǔ)公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复(fù)，一(yī)方面市场热(rè)点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对(duì)经济活力(lì)的改(gǎi)善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权(quán)日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开盘指导价(jià)做(zuò)调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份额的分红(hóng)金额进行计(jì)算。除权操作是(shì)对分红前(qián)后基金份额(é)净值变(biàn)化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资(zī)人在基(jī)金分(fēn)红前后均可(kě)以获得公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资(zī)的信心，同时(shí)需(xū)结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分(fēn)红(hóng)包括(kuò)利润分(fēn)配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本(běn)金之上的增值部(bù)分(fēn)不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的(de)“分(fēn)红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部(bù)分之间(jiān)的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红差异很大，大(dà)多数(shù)普通(tōng)投资(zī)者(zhě)可能把“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是(shì)持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值面临极(jí)大不(bù)确定性，这是该(gāi)类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前(qián)公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权(quán)类(lèi)两大资产类型(xíng)，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每年的(de)现金分红及(jí)资产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主要来自(zì)项(xiàng)目每年的(de)现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资(zī)产的分红包括了(le)利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金(jīn)的归还，两者(zhě)的比率也(yě)是变动的，对特(tè)许经(jīng)营权类资产(chǎn)的(de)公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在(zài)选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的(de)时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资(zī)产属性不同(tóng)而形成区(qū)别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而(ér)产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增(zēng)值，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强。普通投资(zī)者在选择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项(xiàng)目(mù)相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期(qī)后(hòu)不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目(mù)，通常具(jù)备更高的分派率水平(píng)。对(duì)于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目(mù)，即使(shǐ)分派(pài)率相对较低，也(yě)有足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责人提(tí)醒投资者(zhě)注意，特(tè)许(xǔ)经营权项目的分派金额包含(hán)了投资本金(jīn)，在(zài)不进行(xíng)扩募的(de)情况(kuàng)下(xià)，基金份额单价(jià)随着(zhe)分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投(tóu)资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上到期后(hòu)通过对建筑的更新(xīn)改(gǎi)造或补(bǔ)缴(jiǎo)土(tǔ)地(dì)出让金等(děng)追加投资(zī)，有(yǒu)机会进(jìn)一步(bù)延长经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似(shì)永续经营(yíng)的假设(shè)反(fǎn)映在(zài)基础资产的估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基(jī)金(jīn)分红的时点，多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和(hé)评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年(nián)报中披露的经营活动(dòng)现金(jīn)流，二是可供(gōng)分配现金，二(èr)者存在本质性(xìng)区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金(jīn)流，基(jī)于(yú)企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到的账面现金嫡仙出自哪里，嫡仙怎么读音念di。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值(zhí)体(tǐ)现(xiàn)在相对(duì)股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较(jiào)适合(hé)长期持有(yǒu)。建议(yì)投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多关(guān)注内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)的高低(dī)，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所以底层(céng)资产运(yùn)营情况直接影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合(hé)实力(lì)、运营管理机构实力、公募(mù)基金管(guǎn)理人实(shí)力(lì)等多重(zhòng)因素(sù)来选择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由(yóu)嫡仙出自哪里，嫡仙怎么读音念di于分(fēn)红交易(yì)带(dài)来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加此前(qián)市(shì)场接(jiē)连回调，建议投资者关(guān)注有基本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书均会载明REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年的(de)可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额预测。投资(zī)者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中披(pī)露预测进行比较分析(xī)，结合经济及市场的实际环(huán)境，对(duì)基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中金基(jī)金(jīn)上述负(fù)责人也(yě)称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 嫡仙出自哪里，嫡仙怎么读音念di