OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技，引发了(le)公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT开盘继(jì)续(xù)延续(xù)此前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾(wěi)盘有所拉(lā)升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT曾发(fā)布(bù)公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人将继续(xù)密(mì)切关注哲库(kù)科技后续情(qíng)况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负责人也表示，近期已同步启动了(le)应(yīng)急预(yù)案，排(pái)摸储备租户(hù)，积极应对哲库(kù)提前退(tuì)租的(de)可能事项。由(yóu)于(yú)张润大(dà)厦是(shì)全(quán)国首批(pī)REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视(shì)，浦(pǔ)东新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT近期(qī)市场波动(dòng)较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期出(chū)租率下(xià)跌并不会从(cóng)根本上影响其(qí)内外价值(zhí)，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技的事(shì)件继续扰(rǎo)动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低(dī)开(kāi)，此后二级(jí)市场价格开始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最(zuì)终报收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几个(gè)交易(yì)日二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达(dá)到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年(nián)6月21日(rì)上市以来，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体(tǐ)表现上看(kàn)，目前上市的(de)8只产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口(kǒu)产业园(yuán)REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其(qí)余(yú)7只均有不同(tóng)程(chéng)度下跌(diē)，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年(nián)以(yǐ)来平均跌幅5.17％。竹荪煮多久p>

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露张江光大园(yuán)项目出租(zū)率有所下降，如今(jīn)拟扩募(mù)的项目又遭遇(yù)突发事件，因此导致二级(jí)市场价(jià)格出现波动(dòng)。”一(yī)位业(yè)内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人士(shì)看(kàn)来，尽管出于风险规避(bì)的原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目(mù)短期出(chū)租率下跌并不会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目(mù)前随着二级市场价(jià)格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是价格涨跌会受到(dào)基本面、情绪(xù)面等多重因素影响(xiǎng)，不好判断价格(gé)是(shì)不是(shì)已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一位业(yè)内人士表示，今年整体REITs市(shì)场表现低迷(mí)，不少产品(pǐn)年内二级市(shì)场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含(hán)收益率高的产品具备一定的投资价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着经(jīng)济复苏的(de)步伐，产业园区、物(wù)流类(lèi)等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基(jī)金执行董事高如星对此表示，若张(zhāng)江园(yuán)区(qū)最终能顺利解决(jué)招(zhāo)商，平稳过度对经营现金流没有造成大的(de)影响，“事件(jiàn)性利(lì)空下调至得(dé)这么(me)急、这(zhè)么(me)深，加上前期本身园(yuán)区类资产就(jiù)回调不少(shǎo)了(le)，这就是黄金(jīn)坑。”不(bù)过(guò)，他也强(qiáng)调，最终还(hái)是落到租金(jīn)收(shōu)入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估(gū)计(jì)园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技(jì)。随后5月(yuè)12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公(gōng)告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募拟新购入基础(chǔ)设施资(zī)产张润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示(shì)，原始权益(yì)人(rén)将继续(xù)密切关(guān)注哲库科(kē)技后续情况，积极做(zuò)好相关(guān)应(yīng)对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露(lù)的张江光大(dà)园(yuán)项目出租率(lǜ)下降事项(xiàng)，一度二级市场价格(gé)出现回(huí)落。在(zài)随后(hòu)召开的业绩(jì)说明会中管理人就相(xiāng)关(guān)事(shì)项进行了解释说明，市(shì)场信心得(dé)到(dào)了一定提振，二级(jí)市场价格表(biǎo)现也(yě)趋于平稳(wěn)。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说(shuō)明会上，运营(yíng)团队表示了(le)对张江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目(mù)的信心，预计(jì)签署意向书和合同谈判中(zhōng)的储备租(zū)户正常转化后，项目出(chū)租率将(jiāng)得到回升。没想到仅(jǐn)过(guò)了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了(le)新的(de)考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起(qǐ)了市场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原始权(quán)益人(rén)相关负责(zé)人坦(tǎn)言，事(shì)发突然确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第(dì)一时间即奔赴现场(chǎng)进行了(le)沟通和核(hé)实工(gōng)作，并同步启(qǐ)动了(le)竹荪煮多久应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租户(hù)，积(jī)极应(yīng)对(duì)哲库提前(qián)退(tuì)租的可能(néng)事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司领导高(gāo)度重(zhòng)视，据悉新区国(guó)资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前(qián)储备租户还是比较(jiào)丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能、航天产业(yè)、信息技术(shù)等产业客(kè)户，租赁意向面积超过了2万方。从意(yì)向储(chǔ)备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通(tōng)过签署租赁(lìn)意(yì)向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租(zū)户(hù)。虽然收了三个月履约保证(zhèng)金给了我们一些(xiē)空(kōng)间，但本着对首批(pī)扩(kuò)募、对市(shì)场(chǎng)负责的态度，我们肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把这(zhè)些面(miàn)积(jī)在短(duǎn)期内完成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张江(jiāng)光大园(yuán)项(xiàng)目一季(jì)度末也有将(jiāng)近30％的空置率(lǜ)，原始(shǐ)权(quán)益人有那(nà)么多(duō)储备租户(hù)，之前(qián)的空置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江光大园一直以来都坚(jiān)持以市场化运营为导向(xiàng)，历史运营表(biǎo)现(xiàn)稳定，租(zū)户(hù)的调(diào)租和换租都属于正常情况，而这次项目的(de)大租户退租正好发(fā)生在市场活跃度的短(duǎn)期低(dī)点(diǎn)，目(mù)前市场(chǎng)情况已有所好转。在(zài)看到出租率下滑(huá)情况没有得(dé)到及(jí)时(shí)修复后，张江这边也作了一(yī)定的资源(yuán)调配和(hé)倾斜，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦和张(zhāng)江光大(dà)园项目在给(gěi)租(zū)户的分隔空间、交付(fù)标(biāo)准、租金水平(píng)等方面也(yě)有一(yī)些(xiē)差异化，张润大(dà)厦多是两千(qiān)多平的大平层，楼的成(chéng)新度高(gāo)一些(xiē)，单价(jià)也贵一些(xiē)，张江光大园单层以一千平的面积为(wèi)主，还有一些(xiē)独栋形态的物业。租户自(zì)身(shēn)也(yě)会有诉求，也会根据自(zì)身需(xū)求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以(yǐ)后，新老(lǎo)资产的(de)管理人都变成了一家，后续我们在(zài)资源共(gòng)享和(hé)联合营销方面(miàn)能更加充分(fēn)发挥(huī)协同效应，相信可(kě)以(yǐ)做得更好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负(fù)责(zé)人(rén)表示(shì)，张江集团和(hé)张江(jiāng)高科目(mù)前在管(guǎn)资产约五百万(wàn)方，还有一些其他在开发的(de)储备项目，这些(xiē)都将成(chéng)为张(zhāng)江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间资(zī)产上市(shì)平台目标的坚实后(hòu)盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它未(wèi)来的(de)发展(zhǎn)。”相关负(fù)责人表(biǎo)示，“这次扩募是(shì)我们实现基金扩容的第一步，也(yě)是(shì)至关重要的一步，眼(yǎn)下(xià)我们可(kě)能面临了一些突发(fā)情况需(xū)要(yào)解决(jué)，但是这和我(wǒ)们在(zài)张江(jiāng)科学城这三十(shí)年建(jiàn)设发展过程中所经历的相比(bǐ)，只(zhǐ)能算是一个非常小的插(chā)曲。我们有信心(xīn)排除万难(nán)，尽一切可能化(huà)解当前(qián)突(tū)发事(shì)件(jiàn)的(de)所有负面影响，维持预期和市场的(de)信(xìn)心。”

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