万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意(yì)外走红(hóng)，让(ràng)这(zhè)个位于北(běi)京海淀的豪(háo)宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开发(fā)商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万(wàn)柳书院再(zài)次受到舆论关(guān)注，起因中赫(hè)集团成了(le)共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国(guó)信达为了收回(huí)钱款不得不(bù)将中赫抵(dǐ)押的(de)75套(tào)万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这些业主(zhǔ)的维权(quán)信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割(gē)韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背(bèi)后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头是(shì)万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀(diàn)核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北(běi)京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押(yā)物(wù)中，包括75套(tào)万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置(zhì)主(zhǔ)体是(shì)中国信(xìn)达资产管理股份有限公司北京(jīng)市分公司(sī)（下称中国(guó)信达北分），处(chù)置的(de)是对(duì)北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称(chēng)赫(hè)华(huá)恒瑞）的(de)不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有限公司是(shì)共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中(zhōng)国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房(fáng)子(zi)实际上都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达(dá)的拍卖页(yè)面上又注明这(zhè)75套(tào)房(fáng)子是“未(wèi)出售”的状态呢(ne)？只能说明这些(xiē)房子(zi)根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报道(dào)证实(shí)了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集(jí)团早就(jiù)把(bǎ)这75套房(fáng)子(zi)抵押出去，现在还没资(zī)金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬也(yě)是万柳书(shū)院的(de)业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业(yè)主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中赫集团(tuán)的(de)高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业(yè)主确实已经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，那(nà)么，中国信(xìn)达(dá)转让这笔(bǐ)不良(liáng)债权回(huí)本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖损失(shī)最大的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规(guī)定，民事执(zhí)行中，业主已经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有，但未办(bàn)理过(guò)户手续的，如(rú)果业主没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出(chū)执行异议申请，请(qǐng)求(qiú)法院解除查(chá)封，同时可(kě)以联合(hé)起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求(qiú)退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并(bìng)承担(dān)违(wéi)约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法(fǎ)院报公(gōng)布《最高人民法院关于商品房消费者权利(lì)保护问题的(de)批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购(gòu)房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购买房屋并已(yǐ)支(zhī)付(fù)全(quán)部价(jià)款，主张其(qí)房屋交付请求权优先(xiān)于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及(jí)其他债权的(de)，人(rén)民(mín)法院应当予(yǔ)以支(zhī)持。只支付了部(bù)分(fēn)价(jià)款(kuǎn)的商(shāng)品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖(mài)出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去(qù)。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中(zhōng)国信达申(shēn)请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但此(cǐ)前(qián)，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集(jí)团(tuán)旗下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫(hè)华恒瑞的股东(dōng)行列，中国(guó)金谷国际(jì)信托有限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后(hòu)者由中国信达(dá)资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他(tā)房企，中赫(hè)集团既没(méi)有(yǒu)很大规模，也没(méi)有很高的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留(liú)下(xià)一(yī)个个(gè)传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时(shí)京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的(de)万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳地块，成(chéng)为北京当(dāng)年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的(de)成年(nián)银杏树，还(hái)是每平米20万元(yuán)的(de)价(jià)格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北(běi)平府(fǔ)的院儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当(dāng)时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远远(yuǎn)超过(guò)这些对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平(píng)米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单价(jià)达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久，但(dàn)其依(yī)旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬则(zé)居住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功(gōng)奠(diàn)定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的(de)房(fáng)，拿(ná)北(běi)京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发商光环的背后，这个(gè)地产界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”却多(duō)次成为被执行人(rén)，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力(lì)而拒(jù)不履行生效法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的(de)中赫集(jí)团，发现(xiàn)其(qí)深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开发(fā)商到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人(rén)周(zhōu)金(jīn)辉的人生轨迹跟着急(jí)转直(zhí)下。而追根溯源(yuán)，这个转折点(diǎn)，就在于(yú)收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多(duō)元化转型(xíng)，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多(duō)元(yuán)化业(yè)务，先(xiān)后进军能源市场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)水浒传鲁智深倒拔垂杨柳概括20字，水浒传鲁智深倒拔垂杨柳概括100字，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中(zhōng)信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下(xià水浒传鲁智深倒拔垂杨柳概括20字，水浒传鲁智深倒拔垂杨柳概括100字)北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集(jí)团(tuán)拿(ná)下(xià)北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集(jí)团股份质押陆续质(zhì)押，据(jù)企(qǐ)查查显示，目(mù)前(qián)中(zhōng)赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股(gǔ)权出质(zhì)记录。质(zhì)权人包括海(hǎi)金商业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东国(guó)际信托(tuō)、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国(guó)安后(hòu)，不仅国安的经营(yíng)状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所(suǒ)官网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资(zī)金压(yā)力，中赫(hè)集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续(xù)质押(yā)手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北(běi)京(jīng)国安也(yě)3次与中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等共(gòng)同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书(shū)确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过(guò)在实控人都(dōu)成(chéng)为老赖(lài)的情(qíng)况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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