近两年火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对(duì)此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长期投资价(jià)值，通(tōng)过观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和(hé)本金的归还，在选择(zé)投(tóu)资标的时(shí)应了(le)解资(zī)产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分(fēn)配金额(é)占可供分配(pèi)金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为(wèi)持有期分红收益(yì)，以及基金份(fèn)额交易价格的变(biàn)化(huà)。基金份额二级市(shì)场价格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市场因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可(kě)循。公募REITs的(de)分(fēn)红主要来自基础设(shè)施资(zī)产的经营现金流(liú)，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披露文(wén)件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投(tóu)资(zī)决策的(de)重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份(fèn)额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更具参(cān)考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心(xīn)运(yùn)营(yíng)高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金(jīn)额(é)以现(xiàn)金形式分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同(tóng)时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映(yìng)这(zhè)类产品“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于(yú)债券的(de)固定利息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富(fù)了(le)机构(gòu)投资(zī)者(zhě)的(de)投资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多元化(huà)提(tí)供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强(qiáng)的配(pèi)置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获取相对于(yú)投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控(kòng)制风(fēng)险的前提(tí)下，增厚资(zī)产包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益“落袋为安”外中秋节月饼的古诗10首，关于中秋节月饼的诗(wài)，市场对于(yú)未(wèi)来(lái)分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经(jīng)济的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程度(dù)上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期经(jīng)济预期(qī)恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向(xiàng)股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)回归(guī)的过(guò)程(chéng)；另(lìng)一(yī)方面，基础设施项目(mù)的经营业绩(jì)相对经济(jì)活力的改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权(quán)日，将对基(jī)金份(fèn)额的开盘(pán)指导(dǎo)价(jià)做调减处理(lǐ)，调减金额根据单(dān)位基(jī)金份额的分(fēn)红金额进行计算。除(chú)权操作是对分(fēn)红前后基金份额净值变化(huà)的(de)修正，使投(tóu)资(zī)人在基金分红前后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级(jí)市(shì)场扰动对整(zhěng)体收益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分(fēn)配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通投资(zī)者应了(le)解(jiě)底层资产情况中秋节月饼的古诗10首，关于中秋节月饼的诗

　　多位业(yè)内人士(shì)还(hái)提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金之(zhī)上的增(zēng)值部分不同(tóng)，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是本金与增(zēng)值两(liǎng)个(gè)部分，两个部分之间的(de)比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很大，大多数(shù)普(pǔ)通(tōng)投资者可能把“分派”金额(é)误认(rèn)为是(shì)持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价(jià)值面临极(jí)大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类和(hé)产权类两大资(zī)产类型(xíng)，持有产权类(lèi)产品的收(shōu)益主要包括每年的(de)现(xiàn)金分(fēn)红及(jí)资产增值(zhí)的(de)收益(yì)，而持有(yǒu)特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产(chǎn)的分(fēn)红包括了利(lì)润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从细分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价(jià)值增(zēng)值(zhí)，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对(duì)所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产(chǎn)权(quán)类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目(mù)在(zài)经营权到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将(jiāng)可供分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确(què)。基于(yú)这个(gè)特(tè)点，剩余经营期限较(jiào)短的(de)特许经营项目，通常具备(bèi)更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目(mù)，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足(zú)够年限收回(huí)本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的(de)分派金额(é)包含了投资本(běn)金，在不(bù)进行扩(kuò)募的(de)情况下(xià)，基金份额(é)单价(jià)随着(zhe)分派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会进一(yī)步延长经营(yíng)期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营的(de)假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金(jīn)分红(hóng)的时(shí)点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标(biāo)，来观(guān)察和评估(gū)项目底层资(zī)产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金(jīn)相关(guān)的指标(biāo)有两个：一是年(nián)报(bào)中(zhōng)披露(lù)的(de)经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区(qū)别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现金净流量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的(de)现(xiàn)金流，基于企业(yè)本身经营活(huó)动产生；可供分配(pèi)的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润表(biǎo)的项目进行(xíng)调(diào)整，加(jiā)期初(chū)现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价(jià)值体现在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资产(chǎn)配(pèi)置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期(qī)持(chí)有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权(quán)类的资产可(kě)以更(gèng)多关注内部收益率的高低(dī)，对产权(quán)类的资(zī)产更多(duō)关(guān)注分派(pài)率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要(yào)来自底层(céng)资产的经营净(jìng)现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接(jiē)影响投资回(huí)报，投资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营(yíng)管理机构(gòu)实(shí)力、公(gōng)募基金管理人(rén)实力(lì)等多(duō)重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期(qī)博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市(shì)场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书(shū)均会载明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年(nián)的(de)可(kě)供分配金额预测(cè)。投资(zī)者可(kě)以将REITs的(de)实际分红金额与募(mù)集材料中披露预测进行比较分析，结(jié)合经(jīng)济及市场的(de)实际(jì)环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责人(rén)也称(chēng)。

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