饱受争议的(de)二手(shǒu)房交易中(zhōng)介(jiè)费问题(tí)，正逐渐得(dé)到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发(fā)布了关(guān)于规范房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)的意见(jiàn)。意(yì)见提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构存在利(lì)用房源客源(yuán)优势(shì)收取(qǔ)过高费用(yòng)、未(wèi)明(míng)码(mǎ)标价(jià)、捆绑收费、滥用(yòng)客(kè)户个人信息等(děng)问题，加重(zhòng)交易当事人(rén)负担、侵害(hài)其合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从加(jiā)强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服务内(nèi)容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实行(xíng)明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师(shī)张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市二手房(fáng)交易占比逐渐(jiàn)增加。以北(běi)京、上海为例，二手房(fáng)占市场成交比例超过80％，大量二手房(fáng)成交依赖中(zhōng)介居间(jiān)成(chéng)交(jiāo)，房地(dì)产调(diào)控重心逐渐从(cóng)开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中(zhōng)心(xīn)首席研究员李(lǐ)宇嘉(jiā)表示(shì)，买(mǎi)房对(duì)居民来说属于金额(é)不低(dī)的大宗交(jiāo)易，由(yóu)于二手房交易成本较高(gāo)、交易周期较长，具(jù)有非常强的专业性，居民往往通过中介来(lái)完成(chéng)。但很多中介利用信息不对称等问题，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如收取过(guò)桥融(róng)资、按揭费(fèi)、担保费(fèi)等，对居民造成额(é)外的负担，而且这些服务事项(xiàng)并未明码标价(jià)。

　　对于二手房市场交易(yì)过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出(chū)，对包括经(jīng)纪服务(wù)在内的相关市(shì)场(chǎng)交易行(xíng)为(wèi)及其主体进(jìn)行规范和(hé)秩序整顿，是(shì)房地(dì)产市场(chǎng)管理和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项(xiàng)工(gōng)作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业关注最多的(de)一个(gè)话题，便是房(fáng)地(dì)产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来(lái)相关部门主(zhǔ)要监(jiān)管(guǎn)的重点，将是对房地(dì)产经纪服务(wù)收费(fèi)及中介交易进行(xíng)规范(fàn)。

　　在热点城(chéng)市，二手房(fáng)屋交易过(guò)程(chéng)中，部(bù)分价值不菲的房(fáng)屋(wū)，往往要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金额(é)不低的中介费。以北(běi)京某房地产经(jīng)纪服(fú)务机构2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计(jì)算，一套1000万元的(de)房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合(hé)理确定(dìng)经纪服务收费上，两部门在(zài)此次意见中提及(jí)巴基斯坦中国人去安全吗，中国人去巴基斯坦安全么，房(fáng)地产经纪机(jī)构要合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价。引(yǐn)导由交易(yì)双方共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介绍(shào)，目前房地产经纪(jì)服务收费标准的最早依据是1995年国家计(jì)委(wěi)建(jiàn)设(shè)部下发的(de)《关于房地产中(zhōng)介服务(wù)收(shōu)费的通(tōng)知》（971号文），其中第六(liù)条(tiáo)规定(dìng)：房屋(wū)买卖(mài)代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前(qián)北京市执行的2014年更新后的收费标(biāo)准，即(jí)根(gēn)据这样的规定：“少(shǎo)数(shù)特(tè)别复(fù)杂的(de)住宅(zhái)买卖经纪服务，经(jīng)交(jiāo)易各(gè)方协(xié)商同意，可在规定的收费标(biāo)准基(jī)础上适当上浮，上(shàng)浮幅(fú)度(dù)最(zuì)高不得超过(guò)10％。”这(zhè)意(yì)味(wèi)着，当(dāng)前(qián)北(běi)京二(èr)手房巴基斯坦中国人去安全吗，中国人去巴基斯坦安全么中(zhōng)介费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产(chǎn)中介服务(wù)等57个(gè)政府(fǔ)定价，房地产经(jīng)纪(jì)服务收费多少由各中介(jiè)机构(gòu)自行(xíng)决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收(shōu)取(qǔ)费用(yòng)过程中，相(xiāng)关监管部门当前并未明(míng)确具体(tǐ)的中(zhōng)介费率，中介机构仅需在服务过(guò)程中对收(shōu)费标准进行明码标价即可。而房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)机构在具体(tǐ)收(shōu)取过程中，会结(jié)合(hé)房屋价值及(jí)工资标准，综合(hé)计(jì)算出合适的中介费率。”张大伟补充(chōng)道(dào)。

　　对于明码(mǎ)标(biāo)价问题，两(liǎng)部门在此次(cì)意见中提(tí)及，房地产经纪机构应当在经营门(mén)店(diàn)、网站、客户端等(děng)场所或(huò)渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内容(róng)和(hé)收费标准(zhǔn)，不得(dé)混合标价和(hé)捆(kǔn)绑收费。房(fáng)地产经纪机构提供的(de)基本(běn)服务和延伸服(fú)务，应当分别(bié)明(míng)确服务(wù)项目和收费标(biāo)准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前(qián)应(yīng)当向交易当事人(rén)出具(jù)收费清单，列明收费标(biāo)准(zhǔn)、收费(fèi)金额，由当事人(rén)签字(zì)确认。

　　另外，对收(shōu)费明显(xiǎn)高于市(shì)场平(píng)均水平(píng)的房地产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门将会同市场监管等部门(mén)采取(qǔ)约谈等综合措施进行重点(diǎn)监管(guǎn)。市场监管(guǎn)部(bù)门会同有关部门依法查(chá)处(chù)不按规定明码(mǎ)标价(jià)、操(cāo)纵经纪(jì)服务(wù)收费等违反价格(gé)和反垄断法律法规的行为。对房地(dì)产经纪机构相关违法违规信息(xī)，市(shì)场监(jiān)管部门要依法依(yī)规纳(nà)入国家企业(yè)信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降(jiàng)了(le)？

　　鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价(jià)格越高、服务费率越低的原则(zé)实(shí)行分档(dàng)定价，是否意味着，未来(lái)豪宅的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总(zǒng)裁(cái)兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发(fā)文(wén)鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档定价，合理(lǐ)降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务费用(yòng)，主要还是规(guī)范行(xíng)业，打击收费(fèi)过高的经(jīng)纪机构(gòu)，但对市场影(yǐng)响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为例(lì)，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本(běn)来收费(fèi)就不同(tóng)，各(gè)家收费普(pǔ)遍在合理范围(wéi)内，加上经纪服务(wù)费(fèi)用对(duì)市场的(de)影响(xiǎng)不(bù)大(dà)。”

　　张大伟指出，由于(yú)当(dāng)前两(liǎng)部门提出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非(fēi)规定，未(wèi)来(lái)如何具体认定其中的细则，还(hái)需(xū)要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的(de)调整改(gǎi)善、规范(fàn)化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房源在产权(quán)方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可能对交易(yì)产生(shēng)影响，这对房地产经纪服务(wù)行业(yè)的专业(yè)性(xìng)提出(chū)更高的要(yào)求。”

　　58安(ān)居(jū)客研(yán)究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应(yīng)该由(yóu)上下家各支付一半的中介费，但在一(yī)些热(rè)点城市的二手房(fáng)交(jiāo)易(yì)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，往往会有这样的情形(xíng)，因(yīn)部(bù)分购(gòu)房者(zhě)处于弱势(shì)地位，从而会出现中介费及税费均由(yóu)购房者来承(chéng)担。即使一些房东愿(yuàn)意承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方(fāng)式，在(zài)房价中有所(suǒ)体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁(jià)给(gěi)下家(jiā)，市(shì)场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些房产中介公(gōng)司将其(qí)视为向购房者单(dān)边收(shōu)费的行为(wèi)。部分中(zhōng)介公司可(kě)能会利(lì)用(yòng)其(qí)支配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向(xiàng)房东收取费用，而这部分费(fèi)用(yòng)，房东往往会将(jiāng)其(qí)转再次转嫁给(gěi)购房(fáng)者(zhě)，这实际(jì)上相当于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利(lì)于提高交易(yì)中(zhōng)操作的透(tòu)明度，也有利于房价(jià)的稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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