马云看未来商铺的前景-橘子百科-橘子都知道

马云看未来商铺的前景民生宏观：中国户均几套房？

　　导(dǎo)读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市(shì)场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续低景(jǐng)气(qì)，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据(jù)此判断中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度(dù)过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普(pǔ)查(chá)调查数据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露(lù)的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民(mín)人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套(tào)设(shè)施等因素密(mì)切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发(fā)达国(guó)家还(hái)有很大差(chà)距。人均住宅间数大于(yú)1同样(yàng)不意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国住宅市场已经饱和。马云看未来商铺的前景ng>

　　我(wǒ)们测算发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布(bù)中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅的数据，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇家(jiā)庭户数，计算出(chū)城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥(yōng)有(yǒu)1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而(ér)事实(shí)上中国住(zhù)宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡，是因为户均一套(tào)房无法满(mǎn)足流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和(hé)置业需(xū)求。全(quán)国(guó)总人口的(de)近三成(chéng)都是流动人口(kǒu)，流(liú)动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家买房，从(cóng)而产(chǎn)生了额外的住宅(zhái)需(xū)求(qiú)。

　　即(jí)便户(hù)均一套房(fáng)，中国(guó)未来地产仍有四大新增需(xū)求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户(hù)、两人(rén)户占比不断增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续(xù)，带来(lái)新户购房需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分化(huà)日(rì)益明显，区域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较发达(dá)国家有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么(me)当(dāng)下房(fáng)地(dì)产大(dà)分化(huà)时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在(zài)不同(tóng)能(néng)级城市之间，不同(tóng)区(qū)域板块之(zhī)间，不(bù)同品质住宅之间。

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手房挂(guà)牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二(èr)手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到底是供给过(guò)剩(shèng)，还是供需(xū)平衡(héng)，或是仍然存(cún)在不(bù)足？可惜由于住宅存(cún)量(liàng)数据并未公(gōng)布，我们(men)无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测(cè)算出(chū)中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅(zhái)套(tào)数(shù)，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房地产市(shì)场会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察中国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩的直观判断(duàn)站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾(zāi)害综合(hé)风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅(zhái)市场看似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了(le)大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民(mín)人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与房间数(shù)量有关(guān)，更与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密切相关(guān)。单单从人均(jūn)住宅(zhái)间数不能完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居(jū)民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位(wèi)购买成(chéng)套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居(jū)民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类(lèi)是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并没有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直接公(gōng)布，一是(shì)每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量(liàng)，我们主要用到(dào)上述两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数(shù)相加，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民(mín)住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总(zǒng)数除(chú)以家庭户数(shù)，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计(jì)数据(jù)，大(dà)致测算得到中国存量房地产套数，并进一步(bù)推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的(de)房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售以期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套(tào)数(shù)里的期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一(yī)步推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国(guó)城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买二(èr)手房(fáng)都是(shì)商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加(jiā)总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过(guò)去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际(jì)变化比例，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期(qī)房会(huì)在2-3年内陆(lù)续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国(guó)地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满(mǎn)足因人口流动、居(jū)民换房等因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经(jīng)验(yàn)来看，美国、英国(guó)和(hé)日本的住宅套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住(zhù)宅市(shì)场供不应求，造(zào)成房价或房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中国的(de)流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城市租(zū)赁一(yī)套(tào)房，在房(fáng)价(jià)较(jiào)低的县(xiàn)城购买一(yī)套房。所(suǒ)以说户(hù)均(jūn)一(yī)套房无(wú)法满(mǎn)足庞大流(liú)动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国的(de)城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等(děng)基础设(shè)施陈旧，给住户的生(shēng)活带(dài)来(lái)了很大的不便(biàn)和安(ān)全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧小区(qū)很难满足(zú)现代生活需求，在未来(lái)大(dà)都(dōu)会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居(jū)室(shì)和(hé)二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住宅户(hù)型更(gèng)小(xiǎo)，当然(rán)这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是(shì)未来地产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)马云看未来商铺的前景宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在(zài)30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全(quán)国(guó)人(rén)均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将人(rén)均住(zhù)宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存(cún)在困难，若按(àn)这个(gè)标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人(rén)均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即(jí)便(biàn)如此，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来(lái)地产仍有(yǒu)需求释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均(jūn)人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明(míng)显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭(tíng)化趋(qū)势将继续延(yán)续，导(dǎo)致户数会(huì)因户(hù)均人口规(guī)模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分(fēn)化日(rì)益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及(jí)到(dào)买房租(zū)房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长主要受(shòu)益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房(fáng)。在(zài)新增住宅需(xū)求中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经(jīng)济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比势必会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或(huò)少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善(shàn)性需求有(yǒu)待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希(xī)望提高生活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的(de)中央经(jīng)济工作会议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅改善等(děng)消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依(yī)旧(jiù)存(cún)在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度(dù)与经济(jì)水平有着密切正向联系。随(suí)着(zhe)经济(jì)发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存(cún)在不足，供需(xū)出(chū)现错(cuò)配，这(zhè)是过去二十年(nián)房(fáng)价快速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未(wèi)来将是住宅(zhái)质量(liàng)的供需(xū)冲突。房地产大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局(jú)限于(yú)城市(shì)能级(jí)之间差异(yì)，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。