OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场(chǎng)的(de)影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继(jì)续延续此前几日的下跌(diē)走(zǒu)势(shì)，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉(lā)升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润(rùn)大厦的重(zhòng)要承租方之一(yī)，目前(qián)未(wèi)收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行(xíng)已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库(kù)科技(jì)后(hòu)续情(qíng)况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期(qī)已同步启动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于(yú)张润(rùn)大厦(shà)是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新区(qū)国资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　多位业内人士表示，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT近期市(shì)场波动较大，但其实(shí)不动产公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租率下(xià)跌并不会从(cóng)根本上(shàng)影(yǐng)响其内外价(jià)值(zhí)，投(tóu)资(zī)者应(yīng)理性看待。

　　张江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯(xīn)片(piàn)子公(gōng)司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二级(jí)市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园(yuán)R一般墓地种多少棵柏树吉利，墓地一般种几棵柏树好EIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格(gé)有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利消息(xī)影(yǐng)响(xiǎng)，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易日(rì)二级市(shì)场(chǎng)价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易(yì)日(rì)跌幅达(dá)到9.69％，今(jīn)年(nián)以来(lái)跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华(huá)安(ān)张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全(quán)市场公(gōng)募REITs中位(wèi)居(jū)前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市(shì)场整(zhěng)体表现上看，目前上(shàng)市的8只产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上(shàng)涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌(diē)，8只产业园区基(jī)础设(shè)施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中(zhōng)已(yǐ)经(jīng)披(pī)露张江光大(dà)园项目出租率有所下(xià)降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩募的项目又(yòu)遭遇(yù)突发事件，因此导致二级市(shì)场价格出(chū)现波动。”一位(wèi)业内人士分析(xī)称(chēng)。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近(jìn)几个交(jiāo)易日(rì)场内资金有(yǒu)所流(liú)出，但是，不(bù)动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外(wài)价值(zhí)。

　　他(tā)也同(tóng)时表示，目(mù)前随着二级市场价格下跌(diē)，风险也得到一(yī)定释放(fàng)，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等(děng)多重因(yīn)素影响，不好判断价格是不是(shì)已经完(wán)全触底。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一位(wèi)业内(nèi)人士(shì)表示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市场表现低(dī)迷，不少(shǎo)产品年(nián)内二级(jí)市场跌幅较大，其实(shí)有些(xiē)隐含(hán)收益率高的(de)产品具备一定的投资价值，很(hěn)适(shì)合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园(yuán)区(qū)、物流类(lèi)等(děng)REITs产品具备(bèi)一定的投资(zī)价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示(shì)，若张江(jiāng)园区最(zuì)终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过度对(duì)经营现金流没有造成大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上前(qián)期本身园区类(lèi)资产就回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是落(luò)到租金收入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园(yuán)区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科技。随后(hòu)5月(yuè)12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦(shà)的重要承租方之(zhī)一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原始权益人(rén)将继(jì)续(xù)密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季(jì)报中披露的张江光大园(yuán)项目(mù)出租率下降事项，一度(dù)二级市场价格出现回(huí)落。在随后召(zhào)开的(de)业绩说明会中(zhōng)管理人就(jiù)相关事项进行了解(jiě)释(shì)说明，市场信(xìn)心(xīn)得到了一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上(shàng)和线(xiàn)下的(de)扩(kuò)募说明会(huì)上，运营(yíng)团队表(biǎo)示了对张江光大园项目的信心(xīn)，预(yù)计签署意(yì)向书和合同谈判中的储备租户正常转化(huà)后，项目出租率将得到回升。没想到(dào)仅过了不到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了(le)新的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江REIT的(de)上述公(gōng)告引起了市场各方的广泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始(shǐ)权益(yì)人(rén)相关负责(z一般墓地种多少棵柏树吉利，墓地一般种几棵柏树好é)人(rén)坦言，事发突(tū)然确实始(shǐ)料未及(jí)，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一时间即奔(bēn)赴现场进行(xíng)了沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动了(le)应急预案，排(pái)摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事(shì)项。由于(yú)张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，据悉新区国(guó)资(zī)委也高度关(guān)注(zhù)。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相(xiāng)关负责(zé)人介绍说，目前储备租户(hù)还是比较(jiào)丰(fēng)富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产(chǎn)业(yè)客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向(xiàng)储备转化(huà)为实际租户需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手(shǒu)通过(guò)签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些重要租(zū)户。虽然收了三个月履约保证金(jīn)给了我(wǒ)们一些空间，但本着对首批扩募、对市(shì)场负(fù)责(zé)的态(tài)度，我们肯定要全力与时(shí)间赛跑，把这(zhè)些面(miàn)积在短期内(nèi)完(wán)成去(qù)化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的(de)张江光大(dà)园项目一季度末也有将近(jìn)30％的空置(zhì)率，原始权益人有那(nà)么(me)多(duō)储备(bèi)租户(hù)，之前(qián)的空置率为何未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人(rén)解(jiě)释，张江(jiāng)光大园一直以来都坚持以市场(chǎng)化(huà)运(yùn)营为导向，历史运营表现稳(wěn)定(dìng)，租户的(de)调租(zū)和换租都属于正常情况，而(ér)这次项(xiàng)目的(de)大租户退租正好(hǎo)发生在市场活跃(yuè)度的短期低(dī)点，目(mù)前市场情况已有所好转。在看到出租(zū)率下滑情况没(一般墓地种多少棵柏树吉利，墓地一般种几棵柏树好méi)有(yǒu)得(dé)到及时修复(fù)后，张江这(zhè)边也作(zuò)了一定的资源调配和倾斜，引入了一些(xiē)储(chǔ)备租(zū)户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在(zài)给租户的分隔空间、交付(fù)标准、租金水(shuǐ)平等(děng)方(fāng)面(miàn)也有一(yī)些(xiē)差异化，张润大厦多是(shì)两(liǎng)千多平(píng)的大平层，楼(lóu)的(de)成新度高一些(xiē)，单价也贵一(yī)些，张江光大(dà)园单层(céng)以一千平的(de)面积为主，还有一些独栋(dòng)形态的物业(yè)。租户自身也会有诉(sù)求，也会根据自身需求和(hé)预算(suàn)挑(tiāo)选区域内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成(chéng)以后(hòu)，新老资产的(de)管理人(rén)都变成(chéng)了一家，后(hòu)续我们在资源共享和(hé)联合营销(xiāo)方面能更加充分发挥(huī)协同(tóng)效应，相信可(kě)以做(zuò)得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈(tán)及对于张江REIT的(de)定位和展望，相(xiāng)关(guān)负(fù)责人表示(shì)，张(zhāng)江集团(tuán)和张江高科目前在管资(zī)产约五百(bǎi)万(wàn)方，还(hái)有一些其他在开(kāi)发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视(shì)张江REIT这个资本平(píng)台和(hé)它未来的(de)发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募是我们实(shí)现基金扩(kuò)容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我(wǒ)们可能面临了一些(xiē)突发(fā)情况(kuàng)需要解决，但是这和我们在(zài)张(zhāng)江科学城这(zhè)三(sān)十(shí)年建设发展过(guò)程中所经历的相(xiāng)比，只能(néng)算(suàn)是一个非常小的插(chā)曲。我(wǒ)们有信心排除万难(nán)，尽一切可能化解(jiě)当前突(tū)发事(shì)件(jiàn)的所有(yǒu)负面影响，维持(chí)预期和市场的信心。”

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