OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如(rú)今，二级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继(jì)续延续此前(qián)几日(rì)的下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江(jiāng)光大熊二变成僵尸了，光头强被僵尸咬了园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募拟新购入基础设施(shī)资产(chǎn)张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继(jì)续密(mì)切关注(zhù)哲库科技后续情况，积(jī)极(jí)做好(hǎo)相关(guān)应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益(yì)人相关(guān)负责人(rén)也表示，近(jìn)期已同步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极(jí)应对哲库提(tí)前(qián)退租的可能事项(xiàng)。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张江光大(dà)园REIT近期市场波动较(jiào)大，但(dàn)其实不(bù)动产公募(mù)REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技的(de)事件继续(xù)扰动公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一度(dù)扩大到(dào)8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终(zhōng)报(bào)收3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近(jìn)几个交(jiāo)易(yì)日二级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月21日上市以(yǐ)来，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表(biǎo)现上看，目前上市的8只产业园(yuán)区基础设施(shī)REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下(xià)跌(diē)，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中(zhōng)已(yǐ)经披露(lù)张江(jiāng)光(guāng)大园项目(mù)出租率有(yǒu)所下(xià)降，如今(jīn)拟扩募(mù)的(de)项(xiàng)目(mù)又遭遇突(tū)发事(shì)件，因此(cǐ)导致二级市(shì)场价格出现波动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出(chū)于风险(xiǎn)规避的原因，最近几个交(jiāo)易日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期(qī)出租率下跌并不会从(cóng)根本上影(yǐng)响其内外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也(yě)得(dé)到一(yī)定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受(shòu)到(dào)基(jī)本面(miàn)、情绪面等多重因(yīn)素(sù)影响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人(rén)士(shì)表(biǎo)示，今年整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐(yǐn)含收益率高的产品具备一(yī)定的(de)投(tóu)资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执(zhí)行董事高(gāo)如星(xīng)对此表示，若张江园(yuán)区(qū)最(zuì)终能顺(shùn)利解决招商，平稳过度对经营现金流没有(yǒu)造成(chéng)大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么(me)深(shēn)，加(jiā)上前期本身园区类资产就回调不少了，这就是(shì)黄(huáng)金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落(luò)到租金(jīn)收入(rù)受不受影响，影响多大，估(gū)计(jì)园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子(zi)公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华(huá)安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回(huí)应称，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资(zī)产张(zhāng)润(rùn)大厦的(de)重(zhòng)要承租方之一(yī)，目前(qián)未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将(jiāng)继(jì)续密切关注哲库科(kē)技后(h熊二变成僵尸了，光头强被僵尸咬了òu)续情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披(pī)露的张江(jiāng)光大园项目出(chū)租率下降(jiàng)事项，一(yī)度二(èr)级(jí)市场价格出现(xiàn)回落(luò)。在随后召开的业绩(jì)说明会中管(guǎn)理人就相关事(shì)项进行了解释(shì)说明，市场(chǎng)信心得(dé)到了(le)一(yī)定提(tí)振，二级市场价格表现(xiàn)也趋(qū)于(yú)平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下的扩募说明会上(shàng)，运营团队表示(shì)了对张江光大园(yuán)项目(mù)的信心，预计签(qiān)署意向书和合同谈判中的储备(bèi)租户正常转化(huà)后，项(xiàng)目(mù)出租率将得到(dào)回升。没想到仅过了不到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起(qǐ)了市场各方(fāng)的(de)广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始(shǐ)权益人相关负责(zé)人坦言，事发突(tū)然确实(shí)始料(liào)未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技(jì)消(xiāo)息(xī)的第一时间(jiān)即奔(bēn)赴现(xiàn)场(chǎng)进行(xíng)了沟通(tōng)和核实(shí)工作，并同(tóng)步(bù)启动(dòng)了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高度关(guān)注。

　　当(dāng)谈及(jí)储备租户情(qíng)况(kuàng)，相关(guān)负责人介绍(shào)说，目前储备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智(zhì)能、航天产业、信息技术等产业客户(hù)，租赁意向面积(jī)超过了2万方。从意向储(chǔ)备(bèi)转化(huà)为实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们(men)正在(zài)着手(shǒu)通过签署租(zū)赁意向(xiàng)书来尽快锁定(dìng)一些(xiē)重(zhòng)要(yào)租户。虽然(rán)收(shōu)了(le)三个月履(lǚ)约保(bǎo)证金(jīn)给了我们一(yī)些空(kōng)间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们(men)肯定要全力与时(shí)间赛(sài)跑，把这些面积(jī)在短期内完成去化(huà)。”相关负(fù)责人说道熊二变成僵尸了，光头强被僵尸咬了。

　　张江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光(guāng)大园项目一季度末也有将(jiāng)近30％的(de)空置率，原始权(quán)益(yì)人有那么多储(chǔ)备租户，之前的空置率为何未能(néng)得(dé)到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以来(lái)都坚(jiān)持以(yǐ)市场(chǎng)化运(yùn)营(yíng)为导(dǎo)向，历(lì)史运(yùn)营表现稳定(dìng)，租户的调租和换租(zū)都(dōu)属(shǔ)于(yú)正(zhèng)常情(qíng)况，而这次项(xiàng)目(mù)的大(dà)租户(hù)退租正(zhèng)好发生在市场活(huó)跃度的短期低点，目前市场情(qíng)况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租(zū)率(lǜ)下滑情况没有得(dé)到及时(shí)修复后，张江这边也作了一(yī)定的资源调配和倾斜(xié)，引(yǐn)入了一(yī)些储(chǔ)备租户。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦和张江光大(dà)园项目在给租户(hù)的(de)分隔(gé)空间、交付标准、租(zū)金水平等方面也有一些差异化，张润大厦多是(shì)两千(qiān)多(duō)平的(de)大平层，楼的成新(xīn)度高一(yī)些(xiē)，单价(jià)也贵一(yī)些(xiē)，张江光(guāng)大(dà)园单(dān)层以一千(qiān)平的(de)面积为主，还有一些独(dú)栋形态的物业(yè)。租(zū)户自身也会有诉求，也会根据自身需(xū)求和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老(lǎo)资产的管理(lǐ)人(rén)都变成了(le)一家，后续我(wǒ)们在资源共(gòng)享和(hé)联合(hé)营销(xiāo)方面能更加充分发(fā)挥协同效应(yīng)，相信可以做得(dé)更好。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团(tuán)和张江高科目前在管(guǎn)资产约(yuē)五百万方(fāng)，还有一些其他在开发的储备(bèi)项目，这些都将成为张江REIT实(shí)现打造张江园区产业空间资(zī)产上市平台目标的(de)坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们(men)非(fēi)常重(zhòng)视张(zhāng)江REIT这(zhè)个资本平台和它(tā)未来的(de)发展。”相关(guān)负责人表示，“这次(cì)扩募(mù)是我们实现基金扩(kuò)容的第一步，也是至关(guān)重要的一步，眼下(xià)我们可(kě)能面(miàn)临(lín)了一些突发(fā)情况(kuàng)需要解决，但是这和我们在张江科(kē)学城这三十年建设发展过程中所经历的相比，只能(néng)算是一个非常小(xiǎo)的(de)插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化(huà)解当前突发(fā)事(shì)件的所有负面影响(xiǎng)，维(wéi)持预期和市场的(de)信心(xīn)。”

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