近两年(nián)火爆(bào)的(de)创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投资(zī)价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资(zī)者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在(zài)经(jīng)营权到期后不再(zài)产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前(qián)已(yǐ)包(bāo)含了利(lì)润分配和本金的归还，在选择(zé)投资标的时应(yīng)了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金(jīn)额占(zhàn)可供分配(pèi)金额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收(shōu)益，以及基金份(fèn)额交易价(jià)格的变(biàn)化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合(hé)影响，较易引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金(jīn)分(fēn)红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自(zì)基(jī)础设施(shī)资产的经营(yíng)现金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人(rén)实(shí)际获得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具(jù)参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基(jī)金(jīn)年度(dù)可分配(pèi)金额以现金形式分配(pèi)给投资(zī)者，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募(mù)REITs的(de)主要特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债(zhài)券派息(xī)，但(dàn)不等(děng)同于债券的固定利息回(huí)报，而(ér)是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了(le)机构投(tóu)资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较强的配置(zhì)价(jià)值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取相对于投(tóu)资(zī)债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的(de)前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平(píng)的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级市场(chǎng)价格(gé)走势的(de)关(guān)键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品(pǐn)受(shòu)宏观(guān)经(jīng)济的影响，可分配金(jīn)额完成(chéng)率不达预期，一定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因(yīn)素的(de)影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基饱和什么意思网络用语，国内市场饱和什么意思金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢(huī)复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目(mù)的经营(yíng)业绩相对经济活力的(de)改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处(chù)理，调减金额根据单位基(jī)金份额的分红金额进行计算。除(chú)权(quán)操作是对分红前后基(jī)金份额净值变化的(de)修正，使投资人在基(jī)金分红(hóng)前后均可以获(huò)得公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投(tóu)资的信心(xīn)，同时需(xū)结合持有产品的特性，关(guān)注二级(jí)市场扰动对(duì)整体收益的(de)影响程度。”中航(háng)基金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分(fēn)红包括利(lì)润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通投资者应了(le)解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本金(jīn)之上的(de)增值部分(fēn)不(bù)同，特许经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派的(de)是本金(jīn)与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变(biàn)动的(de)，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红差(chà)异很大，大多(duō)数(shù)普通投(tóu)资者可能把“分派”金额(é)误认(rèn)为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年(nián)限到期后基金价值面临极大不(bù)确(què)定性，这是该类投资(zī)者(zhě)应(yīng)该注意(yì)的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大(dà)资产类型(xíng)，持(chí)有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现(xiàn)金分红及资(zī)产增值的收益(yì)，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营类(lèi)产品的收益(yì)主要来自项目每(měi)年的(de)现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分红包括(kuò)了利(lì)润分配和本(běn)金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的(de)公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市(shì)场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再能产生现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短的特(tè)许经(jīng)营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目(mù)，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对(duì)较低，也(yě)有(yǒu)足(zú)够年(nián)限收回本金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责人(rén)提醒投(tóu)资者注意(yì)，特(tè)许经营权项目的分派金额(é)包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募(mù)的情(qíng)况下(xià)，基金份额单(dān)价随着分(fēn)派进度逐年(nián)下降(jiàng)是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩(shèng)余期(qī)限产生的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年(nián)限一般较长，再(zài)加上到期后通过对(duì)建筑的(de)更新改造或补缴土地出(chū)让(ràng)金等追(zhuī)加投资(zī)，有机会进一(yī)步延长经营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经(jīng)营(yíng)的假设反映在(zài)基(jī)础资产(chǎn)的估值上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内(nèi)人士还(hái)表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红(hóng)期(qī)，投资者可以(yǐ)观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观(guān)察和评(píng)估项目底层资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本(běn)质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资产生的(de)现金流，基于企业本身经(jīng)营活动(dòng)产生；可供分配的现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润(rùn)表的(de)项目(mù)进(jìn)行(xíng)调整，加期(qī)初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择，投资价值(zhí)体现在(zài)相对股(gǔ)债市场(chǎng)独(dú)立的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者(zhě饱和什么意思网络用语，国内市场饱和什么意思)对(duì)经营权类的资(zī)产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关(guān)注分(fēn)派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层(céng)资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况直(zhí)接影响投(tóu)资(zī)回报，投资者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综合(hé)实(shí)力(lì)、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等多(duō)重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调(diào)，建议(yì)投资者关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填(tián)权效应相对(duì)明显、同时分(fēn)红规模较为(wèi)可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会(huì)载(zài)明(míng)REITs在发行首年及(jí)次(cì)年的可供分配金额(é)预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集(jí)材料中(zhōng)披(pī)露预测(cè)进行比较分析，结合经济及(jí)市场的实(shí)际环境，对基础设(shè)施项目的运营(yíng)业(yè)绩(jì)及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基(jī)金上述(shù)负责人也称。

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