万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个(gè)位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣(xuān)称要做地(dì)产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆(yú)论(lùn)关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债务人被中国(guó)信达追债，中(zhōng)国信达为了收(shōu)回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子(zi)早已售(shòu)出(chū)，业(yè)主并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇(qí)妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些(xiē)业主的(de)维(wéi)权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后，可能(néng)没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心(xīn)区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网(wǎng)友发(fā)现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司不(bù)良债权转让项目”，债权总额(é)高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套(tào)万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良(liáng)债(zhài)权(quán)转让项目的处置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份有限(xiàn)公司(sī)北(běi)京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有(yǒu)限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公(gōng)司是(shì)共同债务(wù)人(rén)。目(mù)前(qián)，该(gāi)项目已有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国(guó)信达北(běi)分讨债的故事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实(shí)，说明这些(xiē)房(fáng)子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什么(me)中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未出(chū)售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子(zi)根(gēn)本没有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道(dào)证(zhèng)实了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套(tào)房子抵(dǐ)押出去(qù)，现在(zài)还没资金(jīn)解(jiě)抵押(yā)，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院的业主。另(lìng)据地产自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的(de)业主中(zhōng)，还有不(bù)少中赫集团的(de)高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有(yǒu)，那(nà)么，中国信(xìn)达转让(ràng)这(zhè)笔不(bù)良债(zhài)权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业(yè)主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理(lǐ)过户(hù)手续的，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经(jīng)查封的可以向法院提出执行异(yì)议申请，请求(qiú)法院(yuàn)解(jiě)除查封(fēng)，同时可以联合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求退还(hái)购房款或办理房产证，并承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报(bào)公布《最高人民(mín)法院(yuàn)关于商品房(fáng)消(xiāo)费者权利保护问题的(de)批复》，以(yǐ)司(sī)法解释(shì)的方式明确了购房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住(zhù)为(wèi)目(mù)的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支(zhī)付(fù)全部(bù)价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交付(fù)请求权优先于建设工(gōng)程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以(yǐ)及广西属于南方还是北方其他债权的(de)，人(rén)民(mín)法院应(yīng)当予以支持。只(zhǐ)支付了(le)部(bù)分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一(yī)审(shěn)法庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实(shí)际(jì)支付剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上(shàng)是个烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖(mài)出去回(huí)本，抵押的这75套(tào)房子(zi)，还会被业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信(xìn)达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成(chéng)为(wèi)赫华恒(héng)瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地(dì)等选择退(tuì)出了(le)赫(hè)华恒(héng)广西属于南方还是北方瑞的股(gǔ)东行列，中国金(jīn)谷国际(jì)信(xìn)托有(yǒu)限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房(fáng)企，中赫集团既没(méi)有(yǒu)很(hěn)大规模，也没有很(hěn)高的国民(mín)知名度，但却在(zài)北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进入北京的第一(yī)个豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的(de)万柳(liǔ)书院，更是被誉(yù)为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房(fáng)企手中，抢下(xià)了(le)北京万柳地块(kuài)，成为北京当年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以神(shén)秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成(chéng)本超6万的成年(nián)银杏树，还是(shì)每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可(kě)看出其在(zài)北(běi)京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它，对手(shǒu)是(shì)当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远(yu广西属于南方还是北方ǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平(píng)米的法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万柳书(shū)院虽(suī)然已经推(tuī)出了(le)8年(nián)之久，但(dàn)其依旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如(rú)知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商(shāng)光环的背后(hòu)，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执(zhí)行人(rén)，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确(què)定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到(dào)这个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾深挖(wā)出背后的(de)中(zhōng)赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团(tuán)实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯(sù)源(yuán)，这个转折点，就在(zài)于(yú)收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型(xíng)，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务(wù)，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终，周金辉(huī)将转型的(de)目(mù)光，放到(dào)了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)36％股权，至此拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安的估值一(yī)直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样，中赫为什么(me)又要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫(hè)集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其手中的(de)中赫集团股份(fèn)质(zhì)押陆续质押(yā)，据企查查显(xiǎn)示，目前(qián)中赫集(jí)团(tuán)共有11条股权出质记(jì)录(lù)。质权人包括(kuò)海金商(shāng)业(yè)保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全(quán)吻(wěn)合(hé)。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球(qiú)俱乐部(bù)实(shí)现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经营状况(kuàng)却(què)持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列(liè)被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集(jí)团(tuán)、中赫(hè)置地、及中赫集团(tuán)股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共同成(chéng)为被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行人(rén)成为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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