OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续(xù)此前(qián)几(jǐ)日的下跌走(zǒu)势，午(wǔ)后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募(mù)拟新购(gòu)入基础设(shè)施资产张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)的(de)重要承租方之一，目(mù)前未(wèi)收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协(xié)议的通知(zhī)。同时，在公告(gào)中，华安张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始权(quán)益人将(jiāng)继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目的(de)原始权益人相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期(qī)已同步(bù)启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，浦东新区国(guó)资(zī)委也(yě)高度关注。

　　多位(wèi)业内人(rén)士表示，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不(bù)会从根本上影(yǐng)响其内外(wài)价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此(cǐ)后二级市场价格开始震荡(dàng)走低，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所(suǒ)回升(shēng)，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利(lì)消(xiāo)息影响(xiǎng)，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个(gè)交(jiāo)易日二级市(shì)场价(jià)格表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以(yǐ)来，3个交易日(rì)跌(diē)幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月(yuè)21日上市以(yǐ)来(lái)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市(shì)场公(gōng)募REITs中位(wèi)居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前上市的(de)8只产业园区(qū)基(jī)础设(shè)施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露(lù)张江光大(dà)园项目出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突(tū)发事件(jiàn)，因(yīn)此导(dǎo)致二级市场价格出(chū)现波(bō)动。”一(yī)位(wèi)业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出于(yú)风险规避的(de)原因(yīn)，最近几个交易日场内资金有(yǒu)所流(liú)出(chū)，但(dàn)是，不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着(zhe)二(èr)级(jí)市场价格下跌，风(fēng)险也得(dé)到一定(dìng)释放(fàng)，但是价格涨跌会受(shòu)到基(jī)本面(miàn)、情(qíng)绪面等多重因(yīn)素影(yǐng)响，不好判断价格是(shì)不是(shì)已经完全(quán)触底。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一位业内(nèi)人士(shì)表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷(mí)，不(bù)少(shǎo)产(chǎn)品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高(gāo)的产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基(jī)金执行(xíng)董事高(gāo)如星对此表示，若张江园区最(zuì)终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对经营现(xiàn)金流没有造(zào)成大的影响，“事件性利空下(xià)调至得这么急、这么深(shēn)，加上(shàng)前(qián)期本身园区类资产就回调不少了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是(shì)落到租金收入受不受影响，影(yǐng)响多大，估(gū)计园区会(huì)最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再(zài)迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片(piàn)子(zi)公司哲(zhé)库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租(zū)赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技(jì)后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露(lù)的张江(jiāng)光大园项目出租(zū)率下(xià)降事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召(zhào)开的业绩(jì)说明会(huì)中管理人(rén)就(jiù)相(xiāng)关事(shì)项(xiàng)进行(xíng)了解释说明(míng)，市(shì)场信心得到了一(yī)定(dìng)提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线(xiàn)下的扩募说明会上(shàng)，运(yùn)营团队表示(shì)了对(duì)张江光大园项目的信心，预计签署意(yì)向书(shū)和合(hé)同谈判中的储备租户正常转化后，项目出(chū)租率将得到回升(shēng)。没想到仅过了(le)不(bù)到三周的时(shí)间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩(拖鞋买刚好的还是大点的 拖鞋有必要买大一码吗kuò)募之路(lù)又(yòu)迎来了(le)新的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了(le)市场各方的(de)广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项(xiàng)目(mù)的原始权益人相关(guān)负责人坦言，事发突然确(què)实(shí)始料未(wèi)及，在获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲(zhé)库(kù)科技消息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进(jìn)行(xíng)了沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租(zū)户，积极应对(duì)哲库提前(qián)退(tuì)租的可(kě)能事项。由于张润大(dà)厦(拖鞋买刚好的还是大点的 拖鞋有必要买大一码吗shà)是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高度重视，据悉(xī)新区国(guó)资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关负责(zé)人介绍说，目前储备租户还(hái)是比较丰富的，覆盖了(le)芯(xīn)片测试、人工(gōng)智能、航天产业、信息技术(shù)等(děng)产业客户，租赁意向面积超过了(le)2万方(fāng)。从意向储备转化(huà)为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手通(tōng)过签(qiān)署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定一些(xiē)重要租户。虽然收(shōu)了三(sān)个月履(lǚ)约保证(zhèng)金给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场(chǎng)负责的态(tài)度，我们(men)肯定(dìng)要全力(lì)与(yǔ)时间赛跑，把这(zhè)些(xiē)面(miàn)积(jī)在短期内完(wán)成去化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同(tóng)区域的(de)张(zhāng)江光大园(yuán)项目一(yī)季度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始(shǐ)权(quán)益人(rén)有那么多储备(bèi)租户(hù)，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江光大园一直以来都坚持以市场化运营为导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的(de)调(diào)租和换租都属于正常情(qíng)况，而这(zhè)次项目的大租户退租正好发生在市场(chǎng)活跃度的短(duǎn)期低点，目前市场(chǎng)情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出(chū)租率下滑情(qíng)况没有得到(dào)及时修(xiū)复后，张江这边也作了一定的资源(yuán)调配(pèi)和(hé)倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大园项目在给租户的(de)分隔(gé)空(kōng)间、交付(fù)标准、租金水平等方面(miàn)也有一些差异化，张润(rùn)大(dà)厦多是两千(qiān)多平的大平(píng)层，楼的成(chéng)新度高一(yī)些，单(dān)价也贵一些，张江光大园单层以(yǐ)一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些独(dú)栋形态(tài)的(de)物业。租户(hù)自(zì)身(shēn)也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区(qū)域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后(hòu)续(xù)我们在资(zī)源(yuán)共享和联(lián)合营销方面能更加(jiā)充分(fēn)发挥协同效(xiào)应，相信可以做(zuò)得更(gèng)好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈(tán)及(jí)对于张江(jiāng)REIT的定(dìng)位和(hé)展望，相关负责(zé)人表(biǎo)示，张(zhāng)江集团和张(zhāng)江高科目前在(zài)管资产约五百万方，还有一些(xiē)其他在开发的储(chǔ)备项(xiàng)目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张江园区产业空间资产上市平台目标(biāo)的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资本平台和(hé)它未(wèi)来的发展。”相(xiāng)关负责人表示(shì)，“这次扩(kuò)募(mù)是(shì)我们(men)实现(xiàn)基金扩容的第(dì)一(yī)步，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面临了一些突发情况(kuàng)需要解(jiě)决(jué)，但是这和我们(men)在张江(jiāng)科学城这三十年建设发展过程中所经历的相比，只能算是一个非(fēi)常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽一(yī)切可能化解当前(qián)突(tū)发事件的所有负面(miàn)影响，维持预期和(hé)市场的(de)信心。”

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