5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而以公募(mù)基(jī)金为代表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然(rán)布(bù)局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个(gè)股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地(dì)产行业(yè)的(de)持股比例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年(nián)一(yī)季度得以延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重(zhòng)仓持(chí)有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金(jīn)一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块(kuài)排名最(zuì)高(gāo)的是保(bǎo)利发展，在基(jī)金重仓第33位。排(pái)名第(dì)二的是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在第96位。对(duì)比去年四季报，变(biàn)化(huà)之处(chù)首(shǒu)先(xiān)在于几(jǐ)只房地(dì)产龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退出(chū)百大(dà)之(zhī)列。但考虑到(dào)房地产是复苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济圈判断房地产已(yǐ)经进入(rù)大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二(èr)级市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地(dì)产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期(qī)或者(zhě)衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统认(rèn)知上(shàng)没有什么投资机会的。但在(zài)这几年娱乐圈里的万人睡女星，娱乐圈睡得最多的女星特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研(yán)究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已告(gào)别住房短缺时代，而目(mù)前居民的(de)杠杆率和(hé)房(fáng)价收(shōu)入也不支(zhī)撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的(de)房价，因而行(xíng)业高增(zēng)的时代已经(jīng)过去(qù)，未(wèi)来行业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的(de)民(mín)营地产爆雷），行业进入(rù)到供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得市(shì)占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个(gè)股成为公(gōng)募乃至整(zhěng)体机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优(yōu)质区(qū)域(yù)性标(biāo)的(de)成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰好排名(míng)前(qián)五的公司月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一(yī)假(jiǎ)期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发(fā)展的(de)主营业务为(wèi)房(fáng)地产开发与经营。公司(sī)的主要产品及(jí)服务为房地(dì)产销售、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿(yì娱乐圈里的万人睡女星，娱乐圈睡得最多的女星)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类机(jī)构(gòu)都有(yǒu)对其(qí)布(bù)局(jú)的例(lì)子(zi)。以3月31日时(shí)的首季(jì)十(shí)大流通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括(kuò)公募的上银(yín)基金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二的浦东金(jīn)桥也(yě)是上海本地房企(qǐ)，其第(dì)一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司(sī)后疫情时代出租率(lǜ)复(fù)苏至近年来(lái)最(zuì)高，另(lìng)一(yī)方面则是公(gōng)司(sī)拿(ná)地结算持续性向(xiàng)好，从(cóng)数字上(shàng)看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自(zì)然(rán)也吸引了知名机(jī)构在其中持续(xù)驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然(rán)在(zài)前十中，这也是(shì)连(lián)续第(dì)三个季度他有的两只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同(tóng)时榜单中还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资(zī)局，其(qí)当季(jì)还小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上(shàng)海区(qū)域性地(dì)产公司外，荣(róng)安地产则是主要(yào)布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也(yě)是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募(mù)指基首季(jì)新(xīn)杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的(de)机构还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大(dà)幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企(qǐ)受(shòu)限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低(dī)成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地(dì)金额(é)/销售金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下(xià)，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结构性机(jī)会依然(rán)存在，少部分公(gōng)司(sī)尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现出(chū)较(jiào)低(dī)的融资(zī)成(chéng)本，优质的(de)开发资源和良好的不动(dòng)产资(zī)产(chǎn)运营能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估，国央企(qǐ)相较于(yú)民营地产公司也(yě)是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债(zhài)权债(zhài)务关系(xì)等(děng)问题(tí)，市场对(duì)民营房开(kāi)企业的资产会(huì)有更多(duō)担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程(chéng)中，央(yāng)国企(qǐ)相(xiāng)较于民(mín)企来(lái)说(shuō)估值的修复更(gèng)明(míng)显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期(qī)的(de)维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质(zhì)量发(fā)展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来估值(zhí)中(zhōng)枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可(kě)以创造持(chí)续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较低，行业内部(bù)将(jiāng)出现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受益(yì)于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资(zī)首席研究官(guān)方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这(zhè)一思路的话，或许还是保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光(guāng)明。不(bù)过(guò)国(guó)投瑞银基金投资(zī)部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去(qù)持(chí)续观察国企央企(qǐ)在三个(gè)方面(miàn)是(shì)否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是融资成本(běn)保持低位，其次是销售份(fèn)额持续(xù)提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房(fáng)企一季报(bào)梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分化更趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房企营(yíng)收(shōu)、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是(shì)较(jiào)大增速(sù)的增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善(shàn)的房(fáng)企，主(zhǔ)要(yào)是因(yīn)为过去(qù)两三年(nián)时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下半年民(mín)营房(fáng)企(qǐ)不怎(zěn)么投资(zī)拿(ná)地之后，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续性(xìng)地拿地(dì)，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度(dù)较大。投资的(de)驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销售(shòu)业(yè)绩的(de)增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临(lín)着一些不(bù)确定性。其实整个市(shì)场(chǎng)从(cóng)四(sì)月(yuè)份(fèn)开始又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭(háng)州、成都等极个别(bié)城市四(sì)月环比三月相对表现(xiàn)较(ji娱乐圈里的万人睡女星，娱乐圈睡得最多的女星ào)好之外(wài)，包括北(běi)京(jīng)、上海在内的绝大多数城(chéng)市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业(yè)的资金面压(yā)力，可(kě)能会出现，到(dào)六月(yuè)份房(fáng)企为了半年(nián)报冲业(yè)绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现(xiàn)象(xiàng)。也就(jiù)是说(shuō)，第(dì)二季度、第(dì)三(sān)季度(dù)增长不(bù)确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下(xià)游产业链(liàn)的复苏(sū)速度都比想象的要慢(màn)很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上(shàng)下(xià)游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚他(tā)基本(běn)面的(de)钱(qián)。但这也意(yì)味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩会(huì)逐步(bù)体现(xiàn)出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去等(děng)待它的基本(běn)面不(bù)断(duàn)地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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