文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工(gōng)作会(huì)议提出“有条件的可(kě)以进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不(bù)足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态(tài)，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房者的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力的(de)别建了(le)，不能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社会，这是(shì)房地产从大开发时代(dài)步入高(gāo)质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的(de)最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国(guó)套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平(píng)的预售制已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了，该取消了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商(shāng)品是(shì)一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的(de)单方面不公(gōng)平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的(de)风(fēng)险。从(cóng)个(gè)人层面看，预售制对购(gòu)房(fáng)者(zhě)非常不(bù)公平，比如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)的(de)风险。从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分(fēn)房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这样有助于落(luò)实中央(yāng)房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆(gān)的(de)方式(shì)。98年(nián)房(fáng)改，由于(yú)商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商(shāng)品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来(lái)了！发达(dá)国家一般(bān)有严格(gé)的监(jiān)管保(bǎo)障措施，开(kāi)发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在(zài)购(gòu)买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在完(wán)全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金监管(guǎn)、分期(qī)支付(fù)以及违约(yuē)处罚措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度，以后改为现房(fáng)销售。客观(guān)讲预(yù)售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消(xiāo)预(yù)售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需(xū)要配(pèi)套(tào)房企债务(wù)重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制。这是个技术(shù)活(huó)，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户(hù)为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房(fáng)子是(shì)天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一家人。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安(ān)居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业(yè)健康发(fā)展的重大措施。在(zài)当前(qián)的情(qíng)况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结合(hé)稳(wěn)楼(lóu)市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当(dāng)期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的(de)专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　投笔从戎的故事简介，投笔从戎的故事主人公是谁目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的(de)前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题(tí)，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未(wèi)推行公(gōng)共房(fáng)屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋或者其(qí)他临时住宅(zhái)，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单(dān)位，需要(yào)雄厚的资金实(shí)力(lì)才能购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香港地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问题。针对这一(yī)系(xì)列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身(shēn)资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明(míng)书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收(shōu)取买家(jiā)的订(dìng)金(jīn)，采用类(lèi)似(shì)租金的分期付款形式，等(děng)新楼落(luò)成时(shí)，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自己的(de)房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了房屋(wū)的(de)建造和销(xiāo)售，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降低投(tóu)资(zī)风(fēng)险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付(fù)款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中国香港房(fáng)地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心的住(zhù)房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动(dòng)了中国香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了对于(yú)预售楼(lóu)花(huā)制度(dù)的监(jiān)管(guǎn)，即要(yào)求(qiú)开(kāi)发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能(néng)力把项目完成(chéng)，资(zī)金需放入律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律所(suǒ)和(hé)建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在银行开设的信托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地(dì)优先发展重工业，强调(diào)基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工(gōng)业(yè)化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套(tào)问(wèn)题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但(dàn)当时(shí)推(tuī)行的是(shì)“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养房”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住房市(shì)场发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利分房制度(dù)也(yě)出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度(dù)不再适用(yòng)于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市(shì)场(chǎng)面临(lín)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)的(de)需(xū)求量大(dà)，而(ér)社(shè)会缺(quē)少大型(xíng)房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑(yí)是对内地(dì)房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实(shí)行住(zhù)房分配货币(bì)化(huà)、住(zhù)房供(gōng)给(gěi)商品(pǐn)化(huà)、社会化的住房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经济下的(de)福利分房转向市(shì)场经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开(kāi)发(fā)商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和(hé)开发时间周期长的两大(dà)难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国(guó)人(rén)民银行等(děng)多方迅速(sù)出台(tái)相关的信(xìn)贷政策，支持(chí)购房(fáng)者，极大(dà)作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具(jù)体(tǐ)来说(shuō)，是(shì)指房地(dì)产开发(fā)企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定金或房款的行为。区别于(yú)中国(guó)香港，在中国内(nèi)地(dì)实践过(guò)程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发商(shāng)办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性(xìng)付(fù)清首付款，并采用(yòng)银行贷款的(de)形(xíng)式一次性(xìng)付清(qīng)剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未建成，开发(fā)商可能(néng)已拿到(dào)了全(quán)部(bù)购房款，这(zhè)点与中国香港的按(àn)照工程进度(dù)付款有所不同。对中国内地的(de)开发商(shāng)而言，预售制(zhì)商品房也开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地(dì)商品房(fáng)销售的最主要方(fāng)式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周期，同时(shí)增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳(wěn)步发展起到了(le)重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速(sù)发展阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子(zi)楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达(dá)国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积(jī)由7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的《中(zhōng)国(guó)住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存(cún)量(liàng)从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房(fáng)套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成为中国内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地房地产行(xíng)业(yè)的发展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和(hé)销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国(guó)企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉(lā)动中国内地经(jīng)济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地(dì)产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完(wán)全拉动的投资占全社会固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资(zī)占固(gù)定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各(gè)项贷(dài)款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超(chāo)过(guò)三分(fēn)之一。从房地(dì)产(chǎn)融(róng)资存量占社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银(yín)行(xíng)不良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道(dào)，根据我们(men)的《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德(dé)三国合计的(de)31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住(zhù)房市值占股债房市值(zhí)的(de)比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值与股债(zhài)房市值(zhí)的比例较高，主要是因(yīn)为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资(zī)比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值较(jiào)低(dī)，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不能交付的(de)风险。比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开(kāi)发(fā)商之间的(de)购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个独立的合同关系(xì)，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违约(yuē)，购(gòu)房者(zhě)只能根据购房合同向(xiàng)开(kāi)发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷(dài)款合同按时(shí)向(xiàng)银行进行贷(dài)款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一(yī)旦房企因(yīn)为(wèi)市场波(bō)动或经营不(bù)善，出现(xiàn)资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂等(děng)一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的(de)预售(shòu)合同(tóng)和按揭合同，已经从银(yín)行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面(miàn)临较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预(yù)售(shòu)管理办(bàn)法》中明(míng)确规定了开发企业预(yù)售商品房所得款项(xiàng)应当用(yòng)于有(yǒu)关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)制定。但(dàn)多年以(yǐ)来全国(guó)并没有(yǒu)统一的预售资金监管规(guī)定，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点(diǎn)监(jiān)管资(zī)金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等(děng)城(chéng)市则(zé)按照项目(mù)的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者项(xiàng)目(mù)工程总(zǒng)额(é)报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房(fáng)款未进(jìn)入(rù)监管账(zhàng)户、或进入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金(jīn)如(rú)何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的(de)高周转背景下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管账(zhàng)户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨(bō)付的(de)工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需。通过这(zhè)些方式套取的资(zī)金，在房企各地项目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流(liú)动(dòng)性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹拿(ná)地、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形成一(yī)种资金(jīn)循环(huán)高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购(gòu)房者预(yù)付(fù)资(zī)金(jīn)，一般设(shè)有定金或预付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì)：预付款一般以(yǐ)定金方式支付(fù)，或按工程进度分(fēn)期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两种方式发放按(àn)揭贷(dài)款，一是按(àn)工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护(hù)：房屋交付(fù)质量的(de)保障有两种方式，一(yī)是(shì)期房由(yóu)政府或第三方验收(shōu)合(hé)格并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是(shì)开发商(shāng)为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国(guó)期房定金(jīn)一定期(qī)限内无条件(jiàn)返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其(qí)余房款交付(fù)后按揭还款，交付(fù)前资金(jīn)由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美(měi)国(guó)官(guān)方数据(jù)，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定(dìng)金或首付外，购(gòu)房者在房屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷(dài)款支付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资(zī)金可(kě)通(tōng)过(guò)申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承担任何(hé)责任与损失(shī)。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部(bù)来自银行，银(yín)行根据工程进度向(xiàng)开发(fā)商提(tí)供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行有充(chōng)分(fēn)动(dòng)机(jī)监管开发商施工进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付时(shí)需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过(guò)验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进度支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者(zhě)可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获(huò)批后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约(yuē)2000欧的(de)定金(jīn)并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如(rú)由(yóu)于任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公(gōng)证费和(hé)土地交易(yì)税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房(fáng)附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付房款的(de)制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般来说(shuō)，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部(bù)完(wán)工，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对期(qī)房设计了(le)两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当(dāng)房屋出现重大延期(qī)或(huò)重(zhòng)大(dà)缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易中的(de)房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节(jié)内容确(què)认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，当开发商出(chū)现财(cái)务、经营问题(tí)时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，英国采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必(bì)须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资(zī)金在(zài)进入开(kāi)发(fā)商账户(hù)前经过两道关口，有利于(yú)保障购房(fáng)者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后(hòu)由于房屋(wū)供给严重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是唯(wéi)一(yī)一(yī)部(bù)规范期(qī)房交(jiāo)易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的(de)部分(fēn)，法(fǎ)律要求开发商必须(xū)完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是(shì)定金保全(quán)措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订(dìng)定金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付(fù)给购(gòu)房者。除定金外，其(qí)他预先(xiān)支付的(de)购房(fáng)款(kuǎn)也受该措(cuò)施(shī)保护。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金融(róng)机构或(huò)保证机构或保险公司兑(duì)付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需(xū)支(zhī)付(fù)最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才(cái)开(kāi)始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在(zài)交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专(zhuān)门项(xiàng)目(mù)资(zī)金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首付及印花税(shuì)，同时购(gòu)房者(zhě)向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加坡(pō)期房同样采取按工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发(fā)展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开发(fā)商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地基完(wán)工(gōng)、框架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完工(gōng)等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程(chéng)进度(dù)放(fàng)款，月供(gōng)在此(cǐ)过程中随(suí)着放出贷(dài)款的增加而增(zēng)加，未放款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银(yín)行(xíng)专门的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者享受1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到(dào)了政策出(chū)手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保交楼保(bǎo)复(fù)工保民生，给予强有力的金融(róng)工具(jù)支持。另一(yī)方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营(yíng)企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形(xíng)势复杂性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等(děng)情况提(tí)供充(chōng)分(fēn)的(de)保障。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付(fù)款机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修投笔从戎的故事简介，投笔从戎的故事主人公是谁期内，开发商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消商品房预(yù)售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一(yī)方面(miàn)，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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