万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其(qí)背后曾(céng)宣称(chēng)要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神(shén)秘开(kāi)发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院再次受到(dào)舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追张继是什么朝代的诗人怎么读，张继是什么朝代的诗人啊(zhuī)债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得(dé)不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早(zǎo)已售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房产的(de)有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这些业(yè)主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭菜(cài)的时候，他们的(de)姿(zī)势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海(hǎi)淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国(guó)信达在京东拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司不良债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上(shàng)述不良债(zhài)权转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司北京(jīng)市(shì)分(fēn)公(gōng)司（下称中(zhōng)国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿元人(rén)民币，其中(zhōng)债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公(gōng)司是共同债务人。目(mù)前，该项目已有(yǒu)1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就(jiù)是一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报(bào)道(dào)属实，说(shuō)明这些房子实(shí)际上都(dōu)是卖出去了的，是(shì)有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面(miàn)上又(yòu)注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明这些房(fáng)子根(gēn)本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了(le)上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强(qiáng)学区(qū)房，万柳书院的业主基本(běn)都(dōu)是北京(jīng)的高(gāo)端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等(děng)知(zhī)名商(shāng)业(yè)大(dà)佬(lǎo)也(yě)是万柳书(shū)院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付(fù)价款并实际占有，那(nà)么，中国信达转让(ràng)这笔不(bù)良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖损失最大的(de)，没(méi)准还是债主中(zhōng)国(guó)信(xìn)达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退还购房款或办理房产(ch张继是什么朝代的诗人怎么读，张继是什么朝代的诗人啊ǎn)证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法院关于(yú)商品房消费(fèi)者权(quán)利(lì)保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确(què)了购房人的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以居住为目的购(gòu)买房屋并已支付全(quán)部价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求(qiú)权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权以(yǐ)及其(qí)他债(zhài)权的，人民法院应当(dāng)予以支(zhī)持。只支付了部(bù)分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩论(lùn)终结前已实际支(zhī)付剩余价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这75套房子(zi)均为(wèi)“已售未网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债(zhài)权(quán)，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这(zhè)75套(tào)房子，还会被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不(bù)良债权转让，可(kě)以追溯(sù)到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国(guó)信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集(jí)团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选择退出了(le)赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公(gōng)司成(chéng)为(wèi)了(le)唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中国(guó)信达资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他(tā)房(fáng)企，中(zhōng)赫集(jí)团既没(méi)有很大规模，也没有很(hěn)高(gāo)的国民(mín)知名度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入(rù)北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一块块从(cóng)荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙(qiáng)，还是每棵成本(běn)超6万的(de)成年(nián)银杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业内(nèi)外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就(jiù)可看(kàn)出(chū)其(qí)在(zài)北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年(nián)末(mò)上(shàng)市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一(yī)套300平(píng)米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)虽(suī)然(rán)已经推出(chū)了8年之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不少知名人士，如(rú)知名(míng)演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓(diào)鱼台(tái)七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬则(zé)居住(zhù)在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了(le)中赫(hè)集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发(fā)商光(guāng)环的背后，这个地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执(zhí)行人(rén)，被执行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其(qí)实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖(wā)出背后的(de)中赫(hè)集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉(huī)的(de)人(rén)生轨迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多元化(huà)转型，但(dàn)转型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年(nián)开(kāi)始，中赫(hè)集团(tuán)就尝试过多元化业(yè)务，先后(hòu)进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的目光，放到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐(lè)部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下(xià)北京国(guó)安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权(quán)。如果北京(jīng)国安的(de)估值一直没变(biàn)，那(nà)么(me)中赫集团拿(ná)下北京国(guó)安，总(zǒng)计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中的中赫集(jí)团(tuán)股份质押陆(lù)续质押，据企(qǐ)查查显示，目(mù)前中赫集(jí)团(tuán)共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括(kuò)海金商(shāng)业保理(lǐ)、北(běi)京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建设(shè)等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国安后，不仅国(guó)安的经(jīng)营(yíng)状(zhuàng)况没(méi)有(yǒu)得到(dào)改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交易所(suǒ)官网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部(bù)实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和(hé)周金辉夫(fū)妇还(hái)在持续质押手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份，但国安和中(zhōng)赫的(de)经营(yíng)状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集(jí)团股东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文(wén)书确定(dìng)义务，上述被执(zhí)行人成(chéng)为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目(mù)前幸免于难。不(bù)过在实(shí)控人(rén)都(dōu)成为(wèi)老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的(de)北(běi)京国安(ān)，又如何能独(dú)善其身(shēn)？

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