近两年火爆(bào)的创新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可(kě)供分配(pèi)金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红体现出(chū)该类产品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通(tōng)过(guò)观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)等指标，也(yě)是(shì)观(guān)察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现金(jīn)收益(yì)，特许经营权分红目前(qián)已(yǐ)包含了利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金的(de)归还，在选择投资标的(de)时应了解资(zī)产(chǎn)类型和(hé)分红(hóng)的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配(pèi)金额(é)占(zhàn)可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人对此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源为(wèi)持有(yǒu)期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化(huà)。基(jī)金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的(de)综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基上海四大八校是指什么高中，上海市重点高中排名一览表金分红(hóng)预(yù)期则(zé)更有(yǒu)规(guī)律(lǜ)可(kě)循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来(lái)自基础(chǔ)设施资产的(de)经营现金流，投资(zī)人通过基金募集(jí)材料(liào)和信息披(pī)露文件，结合(hé)行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)，作(zuò)为进(jìn)行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额(é)二级市场(chǎng)价格变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份(fèn)额持有人实际(jì)获得(dé)的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年度(dù)可分配金(jīn)额(é)以现金(jīn)形(xíng)式分配给投资者，强制分红机(jī)制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资(zī)角度来看，基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求上海四大八校是指什么高中，上海市重点高中排名一览表，分红类似(shì)于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资(zī)者的角(jiǎo)度来(lái)看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较(jiào)强的(de)配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投(tóu)资(zī)者公募REITs能够通(tōng)过(guò)分(fēn)红(hóng)获(huò)取相对于(yú)投(tóu)资债券相对高(gāo)的收益(yì)性，在有效(xiào)控制风险的前(qián)提下(xià)，增厚资(zī)产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平(píng)的(de)预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格(gé)走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观(guān)经济(jì)的影响，可(kě)分配金额完(wán)成(chéng)率(lǜ)不(bù)达预期(qī)，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格(gé)波动受多重(zhòng)因素(sù)的影响，投资收(shōu)益(yì)是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引(yǐn)投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的(de)经营业(yè)绩(jì)相对(duì)经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份(fèn)额的(de)开盘(pán)指导价做(zuò)调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的(de)分红(hóng)金额进行计算。除权(quán)操作是对分红前后基(jī)金份(fèn)额净(jìng)值变化的修正，使投资人(rén)在基(jī)金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的(de)特性，关注二级(jí)市(shì)场扰动对整(zhěng)体收益的(de)影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红(hóng)包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基金(jīn)分红前提(tí)是本金(jīn)之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是(shì)本金与增值两个部分，两个(gè)部分(fēn)之间的比例是(shì)变动(dòng)的，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红(hóng)差异很大(dà)，大多(duō)数普通(tōng)投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是(shì)持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不(bù)确定性(xìng)，这是该类投资(zī)者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营(yíng)权类和产(chǎn)权类两大(dà)资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)包括(kuò)每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项目(mù)每年(nián)的现(xiàn)金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经(jīng)营权类(lèi)资(zī)产的分(fēn)红包(bāo)括了利(lì)润分配和本金的归(guī)还(hái)，两者的比率(lǜ)也是变(biàn)动的(de)，对特许经营(yíng)权类(lèi)资(zī)产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投资者在选择投(tóu)资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产属性(xìng)不同而形成区(qū)别。特许经营权(quán)类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产(chǎn)属性(xìng)，对所(suǒ)选择产(chǎn)品(pǐn)的(de)二级市场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在经营权(quán)到(dào)期后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金收益(yì)，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准确。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期(qī)限较(jiào)短的特(tè)许经营项目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的(de)特许经(jīng)营(yíng)权项目，即(jí)使分派率相对(duì)较低，也(yě)有(yǒu)足够年限(xiàn)收回(huí)本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负责人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派(pài)进(jìn)度逐年下降是(shì)正常现象，投(tóu)资特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自(zì)项目(mù)剩余(yú)期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目相比，产权类项目(mù)的土地(dì)或(huò)建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期(qī)后通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新(xīn)改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机会进一步延(yán)长经营期限。这(zhè)种类似永续(xù)经营的假设反映在(zài)基(jī)础资产的(de)估值上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备(bèi)更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分红的(de)时点，多位业(yè)内人士还表示，在(zài)产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是(shì)年报中披露的经营活动现金(jīn)流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业(yè)本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资(zī)产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可(kě)以(yǐ)更多关(guān)注内部收益率的高低(dī)，对产权类(lèi)的(de)资产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的(de)经营净现金流(liú)，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资(zī)回报，投资(zī)者可综合(hé)考虑原始(shǐ)权(quán)益人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人(rén)实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调(diào)，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填(tián)权效应相对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模(mó)较为可观(guān)的(de)个(gè)券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及(jí)次年的(de)可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预(yù)测进(jìn)行比较(jiào)分析(上海四大八校是指什么高中，上海市重点高中排名一览表xī)，结合经济(jì)及市场(chǎng)的实(shí)际环境，对基(jī)础设(shè)施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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