导读(dú)

　　黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地(dì)产是否过(guò)剩(shèng)的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实(shí)情况，据(jù)此判断(duàn)中国未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数(shù)据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不(bù)到(dào)一(yī)成(chéng)，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不(bù)是人(rén)均一间(jiān)房(fáng)所能(néng)满足，它与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设(shè)施(shī)等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家还有很(hěn)大差距。人均住(zhù)宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住(zhù)宅市(shì)场已(yǐ)经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中国城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公(gōng)布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目(mù)前(qián)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事实上(shàng)中国住(zhù)宅市场(chǎng)供需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无(wú)法满足流动人口的(de)租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)买(mǎi)房(fáng)，从而产(chǎn)生(shēng)了额外(wài)的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大(dà)新(xīn)增需求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规模缩小，一(yī)人户(hù)、两人户(hù)占比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显，区域(yù)经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入(rù)城市(shì)的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达(dá)国家有着不小(xiǎo)差(chà)距(jù)，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性(xìng)需求正在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大(dà)分(fēn)化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快(kuài)速(sù)上涨基石(shí)。那么当下(xià)房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化(huà)时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化(huà)必将体现在不同能(néng)级城市之间，不(bù)同区(qū)域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以来(lái)，各(gè)大城市(shì)二(èr)手房挂牌(pái)量突然激(jī)增(zēng)，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给(gěi)过(guò)剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或是(shì)仍然(rán)存在(zài)不足？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无(wú)法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测(cè)算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来(lái)房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国(guó)户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数量(liàng)过(guò)剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自(zì)然(rán)灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会上，负责人对(duì)外披(pī)露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业(yè)获(huò)取了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还(hái)包括(kuò)了大(dà)量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来(lái)，住宅占比并不大(dà)。

　　第(dì)七次人(rén)口(kǒu)普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大于1，看似意味着(zhe)人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切相关。单(dān)单从人(rén)均住(zhù)宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民(mín)的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家庭为单(dān)位购买(mǎi)成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另(lìng)一(yī)类是(shì)保障房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数(shù)据(jù)，并没有直接公(gōng)布(bù)城(chéng)镇住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关数(shù)据有两(liǎng)处(chù)可以直接公(gōng)布，一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二(èr)是居民住宅来源（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计算(suàn)中国(guó)居民(mín)户均(jūn)住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到上(shàng)述(shù)两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住宅(zhái)数量极少，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均住宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就能(néng)够(gòu)得到当前商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅(zhái)比例，推算(suàn)得到(dào)居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数(shù)除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统给女朋友的微信备注有哪些，给女朋友微信备注什么计。我们(men)利用既有统计(jì)数据(jù)，大致测算得到中(zhōng)国存量房地(dì)产套数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期(qī)房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文(wén)去除商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间(jiān)，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现房套(tào)数除(chú)以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步(bù)推(tuī)算(s给女朋友的微信备注有哪些，给女朋友微信备注什么uàn)中(zhōng)国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结(jié)构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化(huà)比例(lì)，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利(lì)，已(yǐ)购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆(lù)续(xù)交付(fù)使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经达到了户均一(yī)套房的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意(yì)味着中国地(dì)产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来满足因人口流(liú)动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会(huì)造成人口净(jìng)流入地的住宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造成(chéng)房价或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际(jì)流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及南(nán)京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房，在高(gāo)房价的大(dà)城市租赁一套房，在房价(jià)较低(dī)的县城购买一套(tào)房。所以说户(hù)均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的(de)租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等(děng)问题(tí)，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道等(děng)基(jī)础设施(shī)陈(chén)旧，给住(zhù)户的(de)生活(huó)带(dài)来了(le)很大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其(qí)中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市(shì)家庭住(zhù)宅(zhái)户(hù)型更小，当然这与城(chéng)市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房(fáng)进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全(quán)国(guó)人(rén)均(jūn)水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积为40平(píng)，即(jí)人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为50平(píng)，只(zhǐ)考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去(qù)除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人口(kǒu)静(jìng)态结(jié)构(gòu)和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户(hù)均1套住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来自于(yú)四个(gè)方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户(hù)的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将继续延续(xù)，导致户数会(huì)因户(hù)均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增住(zhù)宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入。人口迁移势(shì)必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住人(rén)口增量(liàng)为72万，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的(de)家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了商品(pǐn)住宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有(yǒu)物业(yè)管(guǎn)理，居(jū)民(mín)追求美(měi)好(hǎo)、宜(yí)居生活的环境，背后的改善(shàn)性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需(xū)求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确指出支(zhī)持住宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较(jiào)其他国家依旧(jiù)存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经济(jì)水平有着密(mì)切正向联系。随着经济发展水平的(de)提(tí)高，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说(shuō)过(guò)去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那么未来(lái)将是(shì)住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分(fēn)化时(shí)代已至(zhì)，这种分化不单(dān)局(jú)限于(yú)城市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间的差(chà)异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在(zài)统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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