导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市(shì)场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气(qì)，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存(cún)量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七次(cì)人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露的(de)近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人(rén)均一间房所能满(mǎn)足(zú)，它(tā)与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施等因素(sù)密切相(xiāng)关。中国的(de)人均住宅间数较发(fā)达国家还有很大差(chà)距。人均(jūn)住宅间数大(dà)于1同(tóng)样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中(zhōng)国(guó)城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中(zhōng)国家庭户均(jūn)住宅的数(shù)据(jù)，我们(men)根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计(jì)算出城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每(měi)户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然(rán)而事(shì)实上中国住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会(huì)大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是(shì)因为户均(jūn)一套房无法满足流(liú)动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需(xū)求(qiú)。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人(rén)口，流动人口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额(é)外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数(shù)增多(duō)。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积均较发(fā)达国家(jiā)有着不小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的(de)改善性(xìng)需求正(zhèng)在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存在(zài)不足，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那(nà)么(me)当下房地(dì)产大分化(huà)时代(dài)已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在(zài)不同能(néng)级城市(shì)之间，不同(tóng)区域(yù)板(bǎn)块之(zhī)间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激(jī)增(zēng)，引发(fā)一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或是(shì)仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅套(tào)数，回答(dá)当前的房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来房地(dì)产市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直(zhí)观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自(zì)然灾(zāi)害综合(hé)风(fēng)险普查工作情况为主题的(de)新(xīn)闻发布会(huì)上(shàng)，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等(děng)非住宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅(zhái)占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平(píng)不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住(zhù)宅间数(shù)不(bù)能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)、自(zì)建房等(děng)非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是(shì)每(měi)年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源（人(rén)口普查数据(jù)）。计算中国(guó)居民户均住(zhù)宅数量，我们(men)主要用到上(shàng)述(shù)两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得到当(dāng)前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)和非商(shāng)品住宅比例(lì)，推(tuī)算(suàn)得(dé)到(dào)居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户(hù)数，我们就能够得(dé)到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量到(dào)底有多抖音总是对你朝思暮想一圈一圈渐宽了衣裳是什么歌，总是对你朝思暮想一圈一圈渐宽了衣裳少，目前缺乏(fá)一(yī)个准确统计。我(wǒ)们利(lì)用既(jì)有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房(fáng)占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数里(lǐ)的期房销售，得(dé)到商(shāng)品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数=截止到(dào)2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的(de)住宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买二(èr)手房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十年(nián)变化(huà)幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际变化比例(lì)，从(cóng)而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意(yì)味着中国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味着(zhe)中国(guó)地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经(jīng)验(yàn)来看(kàn)，美国、英(yīng)国和日本的(de)住宅套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住(zhù)宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套(tào)房，就会造成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口(kǒu)和(hé)省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工(gōng)资吸引打工人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在高(gāo)房价的大城(chéng)市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大(dà)流动人(rén)口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需(xū)改善(shàn)

　　目(mù)前(qián)，中国(guó)的城镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民(mín)住宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其(qí)中又(yòu)有11.6抖音总是对你朝思暮想一圈一圈渐宽了衣裳是什么歌，总是对你朝思暮想一圈一圈渐宽了衣裳％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大(dà)的不(bù)便和(hé)安全隐患(huàn)，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没(méi)有独(dú)立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其(qí)中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数(shù)据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)不(bù)足19平方(fāng)米(mǐ)，不及(jí)全国人均水平的(de)一半。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存在(zài)困难，若按这个标准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平(píng)，只(zhǐ)考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除(chú)公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需(xū)要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未(wèi)来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人(rén)口静态结构(gòu)和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决(jué)定(dìng)了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户(hù)均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继(jì)续(xù)延续，导(dǎo)致户数会因(yīn)户均人(rén)口规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致经济发(fā)展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，资(zī)源和生产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分配的(de)再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉(shè)及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于(yú)人(rén)口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用房(fáng)和其他(tā)分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和(hé)旧(jiù)城改造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基(jī)础设施配(pèi)套(tào)差、没有或少有(yǒu)物业管理，居(jū)民(mín)追求美好、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背后的改善性需求有(yǒu)待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将(jiāng)有所(suǒ)增加。抖音总是对你朝思暮想一圈一圈渐宽了衣裳是什么歌，总是对你朝思暮想一圈一圈渐宽了衣裳trong>

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑(lǜ)乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着(zhe)密切(qiè)正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化(huà)不单局限于城(chéng)市能(néng)级之间差异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧(jiù)二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对(duì)住宅，因(yīn)此可(kě)能(néng)存在(zài)统计(jì)偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能(néng)偏(piān)低，其增速可(kě)能超预(yù)期。