导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是(shì)中国(guó)房地(dì)产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持续(xù)低景气，有关(guān)中国地产是否(fǒu)过(guò)剩(shèng)的(de)讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查(chá)调查数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过(guò)剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部披露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学(xué)校(xiào)等，因此6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民(mín)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数(shù)较发(fā)达国(guó)家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户(hù)持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无(wú)直接(jiē)公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户(hù)数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似乎(hū)意味着(zhe)户户有房，然而事实(shí)上中国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流(liú)动人口的(de)租赁和置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是(shì)流动人口，流动人口会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额外(wài)的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一套房(fáng)，中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产仍有四(sì)大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩(suō)小，一(yī)人户、两(liǎng)人户(hù)占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入(rù)城市的新增住宅需求(qiú)有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的(de)改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积均(jūn)较发达国(guó)家(jiā)有(yǒu)着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十(shí)年(nián)之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足(zú)，这是过去二(èr)十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么当下房地产大(dà)分化时(shí)代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多(duō)体现(xiàn)在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化(huà)必将体现在(zài)不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国(guó)的房子是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到(dào)底是供给过(guò)剩(shèng)，还(hái)是供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并(bìng)未公布，我们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数(shù)，回(huí)答(dá)当前的(de)房(fáng)子是否真的过(guò)剩了(le)？据此判断未来房地产市场会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均(jūn)拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数(shù)量过剩(shèng)的直观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾害(hài)综合风险普查(chá)工(gōng)作情(qíng)况为主题(tí)的新(xīn)闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大(dà)量(liàng)商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下(xià)来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关(guān)，更与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因素密切相关(guān)。单单从人均住宅间(jiān)数不(bù)能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套(tào)设施齐全(quán)的住宅(zhái)才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思(sī)路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要分(fēn)两(liǎng)大(dà)类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关(guān)数(shù)据有两(liǎng)处可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅(zhái)数量极(jí)少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来(lái)每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到当前(qián)商品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有(yǒu)统计数(shù)据，大(dà)致(zhì)测算(suàn)得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推(tuī)算(suàn)中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文(wén)去除商(shāng)品住宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得(dé)到商(shāng)品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交(jiāo)房后(hòu)装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要(yào)进一步推算中国城镇居民(mín)拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其(qí)他住宅和(hé)购买(mǎi)二手房都是(shì)商(shāng)品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租(zū)赁其(qí)他住(zhù)宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺(shùn)利，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了户均一套(tào)房(fáng)的程度，“户户有房”是否(fǒu)意(yì)味(wèi)着(zhe)中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并不意(yì)味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满(mǎn)足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民(mín)换房等因素产生的住宅(zhái)需(xū)求(qiú)。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美国、英(yīng)国和日(rì)本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入(rù)地的住(zhù)宅(zhái)市场供不应求，造(zào)成(chéng)房价(jià)或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省(shěng)际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调(diào)查数据显示(shì)，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工(gōng)资吸(xī)引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会占据两(liǎng)套房，在(zài)高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城购(gòu)买一套房。所以说户(hù)均一套(tào)房无法满(mǎn)足庞大(dà)流(liú)动人口的(de)租(zū)赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道(dào)等基础(chǔ)设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的(de)生活带(dài)来了很(hěn)大的不便和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪(jì)修建的老旧(jiù)小区很难满足现(xiàn)代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为(wèi)一居室和二(èr)居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家(jiā)庭住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来(lái)地产的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七(qī)普数据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海市将人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)低于15平方米的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均(jūn)可使用(yòng)住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zh九龙司是哪里？ōng)国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去除(chú)公摊(tān)面积后(hòu)，中国的人(rén)均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù九龙司是哪里？)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似(shì)已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定了中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套(tào)住(zhù)宅(zhái)现实(shí)之下，中(zhōng)国未来(lái)城(chéng)镇住宅(zhái)需(xū)求(qiú)主要来自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人(rén)户(hù)的占比明显上升，人(rén)口小家(jiā)庭化(huà)趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的缩(suō)小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展(zhǎn)带来的(de)新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经(jīng)济(jì)带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区(qū)改善性(xìng)需求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成(chéng)家(jiā)庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济(jì)适用(yòng)房和其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居(jū)生活的(de)环境(jìng)，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善(shàn)性需求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着(zhe)密切正向联(lián)系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质(zhì)量的供需(xū)冲(chōng)突。房地产大(dà)分化(huà)时代(dài)已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单(dān)局限于城市能级(jí)之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的(de)是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实(shí)际值可能偏低，其(qí)增速(sù)可能超(chāo)预期。

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